系列专题二十五 | 房地产进入白银时代 康养、文旅地产或成黑马

导读

“认房又认贷”、“最长贷款期限由30年缩短至25年、“二套房首付提高至60%”……连日来，北京、广州、郑州等地一系列楼市调控措施，让关注楼市的百姓应接不暇，也让人们意识到有几个楼市正在呈现的发展趋势。

趋势

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一线城市全面进入存量房时代

对比此轮调控各大城市出台的政策，论最严厉非北京莫属：居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%……

严厉调控会否让房价应声而落？在一些业内人士看来，类似北京、上海、深圳这样的一线城市，未来楼市将继续趋于平稳，市场分化进一步加快。一线城市土地资源稀缺，新房供应越来越小，市场正在进入存量房时代。数据显示，北京2016年二手房销售套数是新房的4.7倍，上海和深圳二手房与新房销售套数比分别是3.4倍和2.4倍。这样的背景下，一线城市新房产品将呈现三个趋势，一是高端化，二是大户型化，三是科技化。

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环一线、强二线城市在全国市场中的作用将不断强化

一线城市楼市收紧以及成交转淡，将会促使需求外溢，环一线地区以及部分热点二线城市有望成为楼市成交中心。中国指数研究院报告认为，随着城市轨道交通日益完善，一线城市郊区及周边县市与核心城区通勤时间缩短，将更有利于需求向周边扩散，缓解一线城市的房价压力，新一轮机会中，一线城市周边区县仍将是布局价值点。

“一线城市周边县市以及热点二线城市蕴藏的投资价值依然诱人。”中冶置业投资开发部部长张鹏说。

事实上，开发商已经在环一线、强二线城市土地市场大量落子，数据显示，过去一年一线城市住宅用地成交量大幅下降50.9%，而热点二线城市土地成交量则大幅攀升超六成。近年来，包括中冶置业在内的一些房地产商无论是成交量还是盈利都快速攀升，围绕京津冀、长三角、珠三角地区加大土地拓展力度，深耕市场需求旺盛的一二线城市，获得北京、天津、广州、珠海、石家庄等城市优质地块。

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楼市长期需求走势如何？还得紧盯“小学生”

基于市场供求，从更加长的时间段考量，未来全国各地城市市场长期需求将与“小学生增速”息息相关。

研究数据显示，过去三年小学在校人数复合增速与房价涨幅相关系数达到0.66，两者存在较高相关性。事实上，小学生数量增长最快的深圳、厦门也正是近几年房价涨幅最大的城市，北京、郑州、南京、武汉、广州、合肥等城市小学生数量增速也基本与房价涨幅相吻合。

除了“小学生”外，另一个与房地产密切相关的因素是购买力。与一线城市相比，多数二线城市以本地需求为主，因此人均储蓄存款余额反映城市购买力，杭州人均储蓄余额紧随一线城市，购买力支撑充足，南京、苏州虽然人均储蓄在杭州之下，但也支撑较强。

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康养、文旅地产或成为楼市黑马

近期包括万达、恒大、融创、中冶置业在内的一批知名开发商都在具有稀缺性的旅游目的地布局，主打以生态环境为卖点的康养、文旅地产项目，而种种迹象也表明，随着中国人口老龄化加速以及人们对于美好生活环境关注度提高，这类以环境为主要卖点的地产需求正在逐步升温，有望成为市场黑马。

据了解，中冶置业投资开发部部长张鹏正在积极开拓文旅康养地产、产业园区、主题公园、特色小镇等新领域。以康养地产与文旅地产为例，中冶置业在烟台的项目与中信国安集团、北大医疗合作，建立医养结合的养老机构，打造以“机构养老+疗养康复+居家养老+分时度假”为模型的全产业链康养产品。在承德兴隆，将凭借优越的自然景观优势，引入北大附属医院、北大附属实验学校等资源，打造距离北京最近的山水栖居第一城。

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房地产开发商将转向多元化发展

最新公布的中国房地产百强榜单显示，开发商队伍正在呈现“强者恒强”的竞争格局。资料显示，2016年百亿级房企达到131家，较2015年增加27家，市场氛额接近50%，行业集中度加速提升，强者恒强态势凸显。

激烈的竞争中，开发商都在积极转向多元化发展。中冶置业2012年以来，全面打造以中高端住宅为主，商业地产、物业管理为辅的“一主两翼”业务体系，培育高端住宅、商业地产、中冶物业三大业务领域的竞争优势：根据地域文化差异，由北往南分别创立高端住宅品牌；商业地产板块方面，联合全球优质资源打造“体验式”商业品牌；中冶物业通过国际金钥匙物业联盟的成员认证，为社区业主提供国际标准“一站式”管家服务。2016年，在“一主两翼”优势逐渐显现的背景下，中冶置业充分发挥产业整合优势，进一步开拓文旅康养地产、主题公园新领域，实现从“一主两翼”到“一主N翼”的拓展。

“新常态下，国内房地产市场长期供求结构发生改变，住房总量由‘整体供给紧缺’逐步转向‘供求大致平衡’，行业告别高速增长的黄金时代，步入内生发展的白银时代，升级转型的步伐正在加快。”中冶置业营销策划部部长苑学斌说。

并购重组是众多房企谋求多元化发展的一种重要手段。据不完全统计，房地产行业2016年发生并购案例近190宗，一些企业通过股权收购弥补市场拿地不足，扩大土地储备，同时在竞争格局日益复杂背景下，通过并购扩大自身规模，以在未来竞争整合格局中占据话语权。

文/编辑  by  慧明

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