救市开始了吧？杭州人都在等行情回暖 | 楼先生问答NO.727
◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末
▲提问楼先生[评论区留言]
国庆前，萧山区按镇街放松限购，尽管力度有限，但杭州正式走出“放松限购”第一步。这一步不容易，却是很好的开始。当然这一步非常谨慎，至于对市场的作用有多大，大家心里也都有数。
紧接着，钱塘区也一样的“套路”放松了五个街道的限购。跟萧山区一样，放松限购的地方，都在郊区，都是房子卖不太动的地方。
我想，这样的操作国庆后会继续下去。所以可以看出来，杭州放松限购的路径就是“农村包围城市”。虽然杭州人希望放松限购，可以一步到位。但两个月前，我就说过，杭州不会猛地甩开膀子、迈大步子。
杭州以外，救市政策一波接一波：先是央行首套个人住房公积金利率0.15个百分点，再是财政部公告“卖房1年内再买房，已缴个税进行退税优惠”。
政策暖意满满，希望房地产行业能熬过今年冬天。
国庆前，杭州人都感受到了“行情是一天不如一天”，但随着杭州开始释放救市信号，今年最后一个季度，楼市行情能回暖吗？二手房的成交量能反弹吗？尤其手上持有房源的投资客、想要置换改善的家庭，都希望救市政策能打开一波出货窗口期。
>>CENGLOU·CHINA<<
关键词
150万/刚需、不限购、众安泽翠居
老师好，参加工作三四年，未婚。想靠自己能力在杭州买一套房子。请问酒店式公寓、老破小现在能买吗？还是说买新楼盘，总价150万左右，请问有什么可以选择？我的工作地点在世纪城。
楼先生：通常情况下，我们坚持的原则「能买新房，就不要老破小」，至于酒店式公寓，购买逻辑跟住宅完全不同，没特殊情况，都排在住宅之后。所以先看看有没有新楼盘适合自己，如果实在没有，再回头关注老破小。老破小也不是一无是处，它的优势一般来说，离公司近，有成熟的生活配套。
对你来说，在江南岸（世纪城）工作，给你一个具体的选项，沿着时代高架，一路向南到戴村，这个新楼盘「众安·泽翠居」，限价17730元/㎡，最小户型89方，总价150万左右，刚好符合你的预算。对于刚需，关键就是总价，一个能够留住杭州的总价。
泽翠居位于戴村的中心位置，一路之隔是城南银泰，边上有戴村中心小学。怎么说呢，杭州人的眼里不能只有「奥体、亚运村、江河汇」，戴村这类低总价的房子，对于经济能力有限的家庭，或者刚出社会的年轻人，真的是极其友好。
我觉得，戴村最大的购买逻辑是时代高架，其次是1万7的限价，最后是城南银泰。有了这三点，才能足够吸引钱塘江南岸的「刚刚需」。还有一点也很重要，国庆前萧山局部街道和镇放开了限购，戴村就在其中。
>>CENGLOU·CHINA<<
关键词
500万、未科+云城+闲林、88所名校
老师好。想买个四房，两个人都在未科工作，又想兼顾小孩儿的读书问题。总价500万以内有什么好的选择吗？买了近十年都不会动了。
楼先生：关键在学区。如果相信未科的教育质量，是积极向上的，锁定未科的新盘就OK了。毕竟整条科创大走廊，安排了很多名校集团，目标是3年建设88所名校。从规划讲，未科+云城的定位还是「职住平衡」，如果没有好的教育资源，谁愿意住下来呢。你说是吧？
杭珹未来中心的住宅已经售罄，但边上就是滨江F4的枫汀云邸，限价36100元/㎡，基本上也能步行到未科万象城。此次，滨江在云城还有三个新楼盘，这四个楼盘加在一起有很充足的供应量。你都可以去摇摇看。
如果单价想要更实惠一些，可以杭瑞高速的南侧，也就是闲林这里。比如新华园未来科技城项目，限价30500元/㎡，它是叠墅产品。还有闲林的高层或小高层，比如未珂宸铭府、闲湖城，单价2万出头。相比未科和云城，闲林的摇号更友好。
>>CENGLOU·CHINA<<
关键词
500万、浦沿/晓月和风、悦潮云望府
老师好，工作在滨江区江晖路地铁站附近，社保满85个月，总价预算在400-500万，刚需自住，萧山滨江都可以考虑。现在自己关注了几个盘：悦潮云望府、观奥宸府、绿城晓月和风，请帮忙分析一下哪个比较好？或者对于我哪个更容易上车？谢谢。
楼先生：我建议考虑绿城·晓月和风。一是属于滨江区，主城区的教育资源依然有优势，比如杭二中白马湖教育集团在这里建了一所硅谷小学。二是有绿城品牌的吸引力，加上浦沿不是热门板块，绿城在这个项目多花了很多心思。这个楼盘在板块内属于迭代升级的代表。
至于「来总（未来总部社区）」，是全新亮相的区域，这两个楼盘都有首发红利。其中先上市的会是悦潮云望府，限价31500元/㎡，产品不用多说，大家房产在这方面一直不允许自己掉队。主要讲讲板块吧，首先，紧挨着亚运村；其次，跟亚运村一样，也是整体规划，整体建设，约3.4平方公里；第三，全域未来社区。
浦沿也好，来总也好，都挺容易上车的。从投资角度，悦潮云望府上限更高，从自住角度，晓月和风更理想，毕竟浦沿已经是成熟的区域。对你来讲，就盯着绿城·晓月和风吧。
>>CENGLOU·CHINA<<
关键词
400万、大江东/下沙、兴耀·湖境观岚
老师，预算400万，自己在大江东工作，小孩在下沙上学，请帮推荐一些新楼盘吧，哪些潜力比较好？
楼先生：结合你给出的两个位置，同样也是两个方向，一个是大江东，建议就关注兴耀·湖境观岚，兴耀这两年在产品力方面，令人刮目相看。在大江东这样的板块，限价21300元/㎡，它的品质感甚至比很多4万出头的新盘都要高。如果考虑大江东，就买它吧。
另一个是下沙。下沙的圆心当然还是金沙湖，所以400万的预算看看这里。只不过暂时没有新楼盘，第二批次出让宅地里，有一宗限价38300元/㎡，拿地主体是钱塘建设，就看接下来会跟谁合作吧。其它的比如商贸城、元成单元有不少新楼盘，比如绿城下沙项目，限价30500元/㎡，比如绿城和铁建合作的春咏风荷里，限价27500元/㎡。
如果撇开位置，主要考虑升值潜力，400万的预算，那一定是勾庄、未科云城、三墩北更好，相应摇号难度也大一些。
>>CENGLOU·CHINA<<
关键词
700万、浦沿/晓月和风、之江/汀岸芷兰
老师好，我考虑自住，想买一套改善型的房子，最好离转塘近点，预算不太高，大约六七百万，请问浦沿的绿城晓月和风怎么样？其它地方也在看，还有别的推荐吗？感谢。
楼先生：我觉得你可以在两个绿城新楼盘之中，比较一下，看看自己更喜欢哪个。一个是浦沿的「晓月和风」，一个是之江核心区的「汀岸芷兰」，限价都是4万。如果说，要离转塘近一点，那肯定是后者更符合你要求。
只不过，它们的摇号难度应该不一样。浦沿的中签率会高不少，相比之下，晓月和风会好摇很多。之江的中签率估计高不到哪里去，本地改善需求很旺盛，加上又是绿城的房子，期待值又会更高一点。
如果是之江先开，那就好了。你可以先摇摇看，摇不中再去买浦沿。但大概率浦沿先开，那就纠结了。其实这两个楼盘都OK，离转塘也都不远。当然，如果有的选，相信你会更喜欢「汀岸芷兰」。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 金隅·会潮悦府 | 46500 | 板块：城东新城 房源：190套 户型：135-165㎡ 登记方式：首套冻资180万，其他360万 登记日期：10.8-10.11 |
| 建发华发江华玺云 | 64900 | 板块：钱二 房源：232套 户型：137-199㎡ 登记方式：首套冻资210万，其他420万 登记日期：10.8-10.10 |
| 揽云锦绣里 | 55000 | 板块：申花 房源：153套 户型：180-268㎡ 登记方式：首套冻资260万，二套520万 登记日期：10.8-10.11 |
| 滨江钱江·星翠芳华府 | 26161 | 板块：星桥 房源：102套 户型：95-139㎡ 登记方式：首套冻资60万，其他120万 登记日期：10.8-10.11 |
| 绿城·晓风和月 | 40000 | 板块：浦沿 房源：200套 户型：110-139㎡ 登记方式：首套验资90万，二套180万 登记日期：10.8-10.10 |
| 澳海·云樾赋 | 11300 | 板块：新登 房源：64套 户型：100-114㎡ 登记方式：线上登记 登记日期：10.8-10.10 |
| 春江御园 | 600万/套起 | 板块：东洲 房源：137套 户型：168-323㎡ 登记方式：首套冻资170万，二套340万，其他570万 登记日期：10.8-10.10 |