不要存幻想，杭州不会一下子全面放开限购 | 楼先生问答NO.728
◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末
2022年还剩下最后一个季度。
接下来，每个月都会有“开盘潮”的既视感。其实从9月开始，关心杭州新房的人就察觉到：好像有一点点“供大于求”的感觉。
就算申花、勾庄这样的热门板块，也不用拼社保。更多板块的新盘开始卖不完，或者报名阶段就流摇。
行情没好转，但也不耽误杭州人买房。杭州依然是全国少有的“独立行情”。新盘开出来，房子还是全被买走了。我们得出这样一个结论：行情是有一点点冷，但杭州人对楼市依然有信心。
国庆前后，杭州“镇街”放开限购，据开发商回馈：虽然回不到高峰时期，但放开限购是有效果的。萧山郊区有个楼盘，本来一个月只能卖五六套，现在一天能卖一套的节奏。
这多少能说明：只要杭州放开限购，潜在需求获得一部分释放，行情就能稳一稳。至少目前看，这是行之有效。前提前面说过了，杭州人对楼市依然有信心。
进一步也能说明，杭州救市的基本操作思路：如果行情再冷一点，限购就会再多放一点。只能谨慎救市。因为在房住不炒这个基调下，步子迈大了，就会跟苏州一样叫停。
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200万、刚需自住、工作在东站附近
老师好。我们夫妻在东站附近工作，购房预算200万，虽然家庭有车，也希望买地铁盘，所以国庆期间去看了荷禹宸府，请问这个楼盘怎么样？刚需自住值不值得入手？
楼先生：对于刚需自住，荷禹宸府有不小的吸引力。首先是在区域的核心区，距离地铁口200米左右，马路对面是地铁上盖商业「第三城」。其次，总价200万级，户型面积96方中间套和104方边套，与你的预算刚好匹配。第三，是德信「云庄」系产品，公建化立面，全铝板+大面积玻璃+石材的外立面，在区域内属于高配项目。
客观讲，东湖新城不是勾庄、云城这样的热门区域，荷禹宸府也不成为市场上的摇号红盘，但作为刚需自住的房子，它也说不上有什么短板。所以，放眼望去，在杭州200万级的新楼盘里面，它属于「刚需自住第一梯队」。
当然，东湖新城是临平区重点发展的区域，你会发现这几年城市资源越来越集中，比如市民广场、文化中心、地标大楼、三甲医院、地铁上盖综合体，还有产业集群……对于临平以外的刚需，关键还是看地铁+高架，以前的临平北是相对闭塞的区域，但现在开车过去，与主城区密切连接在一起了。
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现金300万、摇新房vs置换、初中学区
老师好，自住万科玉泉110方低楼层边套，手上有300万现金。摇了2年，一直没摇到合适的。孩子2024年读初中，想买个初中学区不错的二手房，有什么推荐？还是说继续摇新房？手里的钱放着也怕贬值。请帮忙解答，万分感谢。
楼先生：为了初中买房？有点难吧。目前杭州的学区房主要是因为小学好，一般来说，小学好，初中就不会差。如果纯粹嫌弃初中不好，那我建议你试试民办初中，杭州有大量非常好的民办初中。把需求分开，思路就清楚了。
钱拿在手上怕贬值，但当下楼市环境，也不能随随便便上车，尤其投资。对你来说，两个思路可以参考一下：一是利用手上现有的300万，去佛系摇号，盯着核心板块或市中心板块去摇，目的是求稳。另一个是置换改善，把玉泉卖掉，加上手上的钱，换一套更大更好的房子，可以是新房也可以是次新房。
当然了，现在次新房价格没有很便宜，很多房东都躺平了，不降价也不准备卖，等看看情况再说。还有你手上的房子也不一定卖得掉。杭州二手房目前就是这个状态。如果你考虑改善置换，你也得等时机。
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300万+、悦潮云望府、未来总部社区
老师好。95年已婚小夫妻，社保四年，工作地点在滨江，预算300万封顶，首套房考虑自住+投资保值。目前在看南部卧城和萧科，前者还贷压力小，后者发展空间大，两者怎么考虑？或者有什么其它建议？求翻盘。
楼先生：不要拿南部卧城跟萧山科技城相比，接下来南卧的竞争对手是未来总部社区，也就是我们说的「来总」，限价31500元/㎡。从限价上来讲，比南卧略高一点，但南卧目前的限价也涨到了30000元/㎡。没本质区别。当然，南卧选择更多，新楼盘有四五个，但来总暂时只有两个新盘，一个是大家的，一个是德信的。
这样一来，你再看看考虑哪个？我的建议是，滨江工作，在还贷压力差不多的情况下，优先考虑来总，毕竟距离滨江、奥体都很近，整个来总的规划，又紧挨着亚运村，发展空间甚至都不输给萧山科技城。只不过来总目前是一片大空地，意味着发展空间大，但发展周期也会比较长。如果耐得住寂寞，就考虑来总吧，大家和中天合作的项目叫「悦潮云望府」。
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现金350万、之江/汀岸芷兰、观晖美寓
楼先生，我上班在留下，老公上班在滨江。手里有现金350万，请问买哪里？最好有地铁，学校也不要太差。
楼先生：比较折中的方案，就是之江转塘。如果首付能三四成，平时家庭收入也不错，可以充分利用杠杆，就盯着之江的几个新楼盘吧。第一推荐肯定是绿城度假村项目，案名已经出来了，叫「汀岸芷兰」，洋房产品，户型面积168-224㎡。看看能否够得上吧。
同样总价比较高，还有信达之江壹品，精装叠墅。这两个属于改善型楼盘，对总价要求比较高。如果承价能力OK，就试试看。如果承价能力一般，或者首付必须六成，还有一个选项就是双浦的「洺川名著园」，限价才28500元/㎡。
其它的选项，就不是什么折中方案了。可以考虑滨江浦沿，有绿城出品的「晓月和风」，也有滨江和建杭合作的「观晖美寓」。
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300万、良渚+勾庄、万科·星图光年轩
楼先生，我的社保只有2年，工作在蒋村附近，300万的总价预算，暂不考虑学区，请问买哪里合适？
楼先生：两个明确的答案：一个是良渚，一个是勾庄。其中良渚的中签率很高，比较容易买到。勾庄中签率依然很低，但现在也不用拼社保了。对于你来讲，你在蒋村上班，良渚的通勤更通畅，而且你能买到非常厉害的产品。这个产品就是万科·星图光年轩，限价3万不到。是我目前见过三万档里的新盘中，最有吸引力的。
从板块发展来讲，勾庄比良渚更高能级，毕竟勾庄一定会形成大城北的中心，城市资产浓度更高。勾庄的新房市场：万科、绿城、滨江，都还有挺多可售房源，后面紧接着就是越秀勾庄TOD「星缦云渚」，我预测等它上市的时候，勾庄应该比现在要容易摇得多。越秀TOD项目的优势在于价格，它还是之前的限价2万9。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 中天翡玥府 | 18000 | 板块：大江东 房源：324套 户型：101㎡ 登记方式：首套验资40万，其他70万 登记日期：10.12-10.14 |
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