2月疯狂成交12套！未来悦缘何成为三兄弟“跑量王”？
◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末
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明明是三兄弟，但有人偏要当带头大哥。
这句话，放在未科三兄弟之一的未来悦身上，那是再合适不过了。
因为刚刚过去的2月，未来悦的成交量几乎是杀疯了的节奏，一个月成交了12套房源，稳坐未科核心二手房成交量的头把交椅。
而未来悦上一次有超过12套月成交量的数据，还要追溯到2021年4月。
未来悦凭一己之力，撑起了未科三兄弟的美名，因为另外两个楼盘的二手成交数据相当沉默。
在二手房全面回暖的2月，中南樾府网签了1套房源，上一次网签数据则要追溯到去年8月，足足半年才有今天的破冰成交。
隔壁的印未来也差不多，2月同样只网签了1套二手房，上一次网签则是在去年11月。
为什么三个同时期、同位置，甚至颜值也在伯仲之间的楼盘，在二手市场上的表现有如此明显的反差呢？
02
一个公认的答案是，未来悦小区是三兄弟最大的。
印未来一共有868户，樾府则是780户，未来悦一二期则有1633户，几乎是前两者的总和。
房源绝对数量的倍数级差异，直接影响了三兄弟的挂牌量。
以贝壳上的房源挂牌数据为例，未来悦挂牌了93套，印未来是60套，樾府则是67套。
可以看到，未来悦基本上是其他两个楼盘挂牌量的1.5倍。这导致，在未科三兄弟里，未来悦占据了相对主导的话语权。
其次，是三兄弟面积段的分布大有差异。
以120㎡为改善基准线，印未来120㎡以上房源量为508套，占总量58.5%；樾府是314套，占比40.2%；最低的未来悦则是632套，占比38.7%。
从这组的数据中，可以清晰的看出，印未来是这三个楼盘中最偏改善的，房东自住的比例也高。
而在90㎡左右面积段中，印未来和樾府加起来590套，未来悦单盘则有592套。
这是未来悦超强流通性的底牌之一。同时也说明，绿汀路目前仍是刚需初改为主的市场。
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当然，仅仅是体量和面积段分布带来的差异，不会让未来悦甩开其他两个小区一大截。
最具竞争力的，还是来自户型和价格的降维打击。
刚需三房哪家强，首家还是得看未来悦。不仅有89㎡三房两卫户型，还有84㎡三房一卫户型。别小看这5㎡，有时候小几十万就是压倒刚需的一根稻草。
所以，当印未来把三房户型面积上升至94㎡时，与未来悦89㎡同样的三开间朝南产品，却平白无故多了5㎡，买家比较之下内心的天平自然倒向了未来悦。
那樾府的89㎡三房两卫，总是一样能打了吧？事实上是未必如此。
樾府的89㎡是跃层户型，功能相近，还有“楼上楼下”的院墅感。但想象很美好，实际入住，在小空间内还要爬楼梯反倒成了槽点。如果你去实地看过，樾府二楼的北侧房间采光更是一言难尽。
中介也直言，樾府跃层户型的客群比较小众，要遇到有缘人并不那么容易。
在四房户型上，未来悦也是起步面积最小的，107㎡就能做到四房两卫，且还是边套户型。
而樾府最小四房是109㎡跃层，印未来则是123㎡。
在户型的基本盘上，未来悦总是能多省几个平方，这样在叠加单价优势后，总价的差距就显得尤为明显。
04
数据显示，未来悦挂牌均价为57360元/㎡，樾府则是59820元/㎡，印未来则高达66800元/㎡。
单从挂牌价上看，就可以发现未来悦的二手房价会克制不少。
而在2月的实际成交中，未来悦中高楼层均价大致在5万-5万2，低楼层则基本上是5万以下。
樾府唯一成交的这套89㎡跃层，房东让了不少价后，最终以5万1左右的单价成交。
至于印未来，价格显然要高得多了，这套123㎡最终以718万左右的总价成交，折合单价5万8，远远甩开其他两个楼盘。
最近，更有一套同样户型的高楼层房源成交，总价还要比前一套贵上不少。
这么看下来，就会发现同样的550万，你可以去未来悦买个107㎡四房边套，但去印未来只能买一套三房中间套。
如果去未来悦选择一套三房，还能比印未来省下100万，这笔钱都可以买两辆5系了。
这笔帐，许多刚需二手接盘侠一定会算的。
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除了 这些客观因素，房东和中介形成的舆论场，也影响着三兄弟的成交。
最硬气的显然是印未来房东，凭借着大户型的不错得房率，以及是三个盘中距离地铁最近的楼盘，印未来业主们还是相当惜售。
挂牌最低的一套小户型，单价也要5万6。至于四房以上大户型，则直接6万起步。
樾府因为户型的小众，买家一般只有低于未来悦单价时才会心动。
可是，房东们可不这么认为，当初都是一样的价格入手，而且是三兄弟里抢得最凶的，凭什么现在要比你低才能出手呢？
附近中介告诉我，因为长时间没成交，不少樾府房东还停留在原本6万左右的印象中，不肯轻易松口。
这样一来别说后面的价格谈判了，连看房的人都很少。手边买房数据显示，樾府近7天的带看量是37次，未来悦则高达197次。
相对来说，未来悦的房东则务实得多，不仅价格上挂得更务实，谈判余地也会多一些。
房东们的态度，也直接决定了中介们的推荐指数。
毕竟，谁都愿意和一个更接真实市场地气的房东谈判，而不是辛苦说服一个“爱买不买”的傲娇业主。
“我一般都先推未来悦，客户接受度比较高，房东心态也好一点，更容易成交。”三兄弟楼下中介门店的小乐说道。
而他这几天正主推的，正是一套楼层不错的未来悦107㎡，总价550万。
有时候，市场就是这么奇妙，新房销售时大家同门出道，到了二手房却生长出各自纠缠的生命线。未来悦在三兄弟中一枝独秀的成交量，同样缘于此。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 赞成和风 | 23600 | 板块：崇贤 房源：62套 户型：56-134㎡ 登记方式：验资60万 登记时间：3.10-3.12 |
| 绿荷叠翠轩 | 22600 | 板块：临平 房源：176套 户型：98-125㎡ 登记方式：验资，无房无贷60万，其他120万 登记时间：3.10-3.12 |
| 中骏鼎湖未来云城 | 28500 | 板块：临平新城 房源：445套 户型：108-128㎡ 登记方式：冻资70万 登记时间：3.9-3.12 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣费洛蒙
编辑∣二叔
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部分图片来自网络