“人人都想来一套”的杭州壹号院，降到170万还是流拍了

Original 江公子层楼 2023-03-02

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末

万万没想到，杭州壹号院也会被冷遇。

尽管有1人报名，可这套杭州地产界的“传奇”还是因无人出价，再度遭遇流拍。

当然，有经验的人大致也猜出来了，这不是住宅，而是40年产权LOFT。

此次流拍的是壹号院一期的一套酒店式公寓，建筑面积41.77㎡，一室一厅一卫，LOFT格局，拍卖价170万，折合单价40700元/㎡。

自打去年9月底上架，迄今已连拍3次，前两次均因无人报名流拍。昨天虽有1人报名，可截止最后一秒，仍无出价，最终变卖失败。

虽然公寓流动性不如住宅是共识，但14个月前，它刚交付时还是法拍市场上的香饽饽。

当时，拍卖的也是一套酒店式公寓，面积比昨天拍的这套还大。建筑面积61.26㎡，评估价371.42万，一拍便吸引了23人报名，最终飙到了401万的高价，足足高出市场评估价近30万。

才过去一年多，命运竟这般天差地别。

在二手住宅市场上，杭州壹号院近期仍是大杀四方。中介告诉我，光是他已知的，年后已卖掉了3套，全是大户型，成交单价在11万左右。

网签数据也能作证。2月以来，杭州壹号院先后网签了3套，面积从171-221㎡不等。

就连LOFT公寓，农历新年前还网签了一套，也是42㎡的一室。

自带光环、又恰逢烟花大会刚结束，市场热度、时机正正好，许多人觉得或许拍卖价能有惊喜。可惜，结果还是让人失望。

结果却是，近4.6万人次围观仍换不来一次成交。

有人说，这房子带租约拍卖。

确实会有影响，但并非主因。买LOFT公寓，无非两个目的：要么自用、要么出租。

先说出租。据我了解，杭州壹号院同样面积段的酒店式公寓，市场上的月租金也就5600-6400元左右。楼层越低、租金越便宜。

被拍卖的这套房源，月租金6000元，算得上市场价。且租金按季度支付，房东并没有提前收取。

真想自用，大不了到期了不再续租。租房合同里写着，租期始于2022年6月1日，止于2023年5月31日，租客若想续租，需提前一个月提出。

待办理完相关手续，顶多也就一两个月就能收房。

究竟是何缘由，让壹号院酒店式公寓从交付后的数十人疯抢，到如今的三度流拍？

其一，产品上的差异。

虽然同是酒店式公寓，但14个月前拍卖的那套，不仅面向小区内部，还是3房户型。而昨天拍卖的这套，是小区数量最多的一房，抛压更大。

且楼层不高，只有6楼，窗外的风景不及十几二十层，还能看到钱塘江。

其二，“此壹号院”非彼壹号院。

杭州壹号院整盘近百万方，囊括住宅、商业、写字楼、综合体等多种业态。地块内部，又分为一期、二期。

小户型酒店式公寓单独一幢，位于地块一期，就在丹枫路与扬帆路交叉口。

这栋楼独立于住宅区外，一期住宅内部的配套，像是泳池、健身房，公寓业主/租客很难享受得到，连装修也比住宅略有差距。

名义上是买了套杭州壹号院，实际上却被暗暗打上了分门别类的标签。

其三，也是最主要的，是楼市大环境变了。

杭州壹号院首套酒店式公寓开拍的时机，是在它最后一幢住宅摇号后4个月。低至3.3%的入围中签率，让它成为无数人心中的“白月光”。

再加上2021年底杭州楼市正红火，摇不到330㎡，那就来一套小面积的酒店式公寓，弥补缺憾。

第二套酒店式公寓上拍，是在去年9月，赶上杭州楼市降温，杭州壹号院二期的住宅房价尚且下调了，更别提其他。

壹号院这套房源流拍，再一次佐证了LOFT公寓在流动性上的固有短板。

即便是像杭州壹号院这样的超级网红，2021年初交付至今，二手酒店式公寓一共也才网签了4套。

一套62㎡，一套45㎡，两套42㎡，网签单价最贵不到4万1，便宜的不到3万6。

2018年中，这批LOFT公寓预售证领出时，售价就高达3万5。三四年过去，房价本身并没有产生多少溢价。

对这样的结果，有些人会备感失落；但如果买之前就想明白，并非不可接受。

小户型的酒店式公寓，适合那些不动产众多的活跃投资客，作为资产组合中的“现金流”产品长期持有。

以昨天拍卖的这套杭州壹号院为例，即使170万购入，年投资回报率也有4%。

你可以把它视为一个退休储蓄计划。比如50岁时买入，到你80多岁时还能每月产生稳定的租金，贴补生活费用。

租金还可跟随通胀“与时俱进”，不像退休金，几十年后被通胀稀释到哪里去也不知道。

因为流动性差，你也不会轻易卖掉“老本”。

如果不把LOFT公寓视做资产，而当成一款本金几十年后才能取出的理财型保险，心态会好很多。

反过来看，住宅往往升值喜人、又多接盘侠，但买进卖出之间，也可能套现后一把梭哈投入高风险产品，把房子的“本”一并输光。

LOFT公寓不能代替住宅，分割财产时也尴尬，但动荡期仍能给人片瓦遮头，并为未来多加一道保险。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
汀岸晓庐	42520	板块：未来科技城房源：100套户型：170-199㎡登记方式：冻资，无房无贷195万，其他260万登记日期：2.17-2.19
未珂宸铭府	24110	板块：闲林房源：180套户型：108-138㎡登记方式：冻资，无房无贷70万，其他90万登记日期：2.17-2.19
启航城	20000	板块：仁和房源：144套户型：97-108㎡登记方式：验资，无房无贷30万，其他50万登记日期：2.17-2.19
青山湖玫瑰园	33800	板块：青山湖科技城房源：56套户型：200-229㎡登记方式：冻资，300万登记日期：2.17-2.19
云咏汀洲府	27136	板块：翁梅房源：64套户型：97-129㎡登记方式：验资，无房无贷60万，其他80万登记日期：2.16-2.19