15天多花了近百万！一致看好“要踩踏”的奥体，有改善客高价出手了
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杭州楼市一开年，两大“宇宙中心”双双登上热搜。
先是传出阿里总部将搬迁至海外，未来科技城房价又要大跌；再是曝出澄品、嘉品房东竞相挂低价，奥体“光环”不再！
很快，阿里官方紧急回应：传言系误读，全球总部始终在杭州。
未科的谣言可谓“不攻自破”，但奥体似乎很难拿出有力证据反驳。毕竟从很多指标看，奥体都是“一脸衰相”。
从挂牌价看，核心区最低已跌破7万；从挂牌量看，单个小区少则几十套，多则上百套。
从交付量看，形势更是严峻——今年君品、观品要交付，明年还有亚运村，大几千套次新房的冲击不可避免。而且还有2个限价新盘的分流……
去年一路观测的网签样本，也充分证明：奥体二手房价正在持续下跌。
但就在一片唱衰声中，今年1月的奥体，开始出现了一丝细微的变化：少量自住改善客已提前出手，甚至逆势小幅推高了房价。
02
“仅半个月就贵了近100万。”
兔年开工第一天，我联系了奥体的中介朋友了解行情。新年二手房当然没那么快有所体现，但他表示春节前夕，有几套房子的成交价还是挺高的。
用他的话来说，现在想按1月初的价格，是买不到同样房子的。
他口中的小区，正是奥体红盘创世纪。据他介绍，1月21日也就是除夕当天，创世纪压轴签了一套高区139㎡，满二唯一带车位，成交总价1160万。
而1月17日，同样无增值税带车位的顶楼139㎡，签约总价为1110万。
在更早的1月7日，相似条件的一套中楼层139㎡，只要1068万。相当于半个月时间，贵了近百万。
如果换算成单价（去掉36万的车位），等于从7万4涨回到了8万出头（无增值税）。
“在个别自住客眼中，价格已经到位了。”中介说。
03
为什么创世纪139㎡能够“逆势上涨”？
首先，这个户型确实出彩，不仅可做四房三卫，得房率也高。在奥体同等面积户型中，鲜有对手。
对时下的主流改善家庭来说，实用性非常高。比如，需要老人帮忙带孩子的二胎家庭，双套房太有必要了，各自都拥有私密性，生活也方便。
这也正是创世纪众多户型中，139㎡最受欢迎的主要原因。
其实，创世纪的挂牌量也不少。截至目前，贝壳二手房网显示，小区累计挂牌117套。但在经过2年多的换手后，低价抛盘的投资客，已经不多了。
“该卖的都卖掉了，剩下的没那么急。”中介说。
尤其像139㎡这样的改善户型，除去超低楼层，其余房源报价基本稳定在1150万上方。
另外，1月成交的3套139㎡，之所以价格一套比一套高，也有楼层方面的一定因素。而且严格来说，即便是单价8万，横向对比起来也没有很贵。
比如去年底交付的嘉品，据传已成交2套房源，一套是182㎡，裸房价约7万9；还有一套是低楼层139㎡，单价约7万。
综合无增值税、得房率等因素，创世纪贵出的幅度其实有限。
04
当然创世纪139㎡的上涨，并不能代表什么。
这仅仅是1月成交房源的一个价格分析，表面看起来像触底反弹，但可能只是偶然现象。
毕竟成交样本太少，要想真正证明二手房复苏，还要看接下来的二三月能否保持势头，以及有没有更多户型和小区，加入到复苏大军中。
在我看来，接下来短期内大概率是分化行情。
它可能是户型之间的分化，可能是小区之间的分化，也可能是板块之间的分化。
在看跌行情仍是主流的当下，只有那些品质过硬、地段核心、户型出色、抛盘压力小的小区，才能相对抗跌，甚至止跌反弹。
而那些新交付小区如嘉品，在价格优势下，也可能迎来一波成交爆发。
05
2023年楼市能否全面回暖，没人可准确预测。
但至少从目前看，阻碍楼市复苏的许多壁垒正在消失。比如限购限贷政策，去年的一系列放宽措施，已让许多人重获买房资格。
经历新冠感染高峰后，人们也不再“闻阳色变”。“很多客户都不带口罩了。”中介说。
从带看量看，热情也在缓慢上升。
“初七初八上班头两天，我们门店就有近10组带看了。年前惨淡时，可能一周都没这个量。”
在许多中介看来，预计元宵节后，整体带看量会有一个明显上升。
不过说到底，就算情绪回来了，也要手里有钱才行。过去3年，经济受到疫情巨大冲击，很多行业的发展不顺，很多人的收入大打折扣。
如今放开后，经济发展也有望重回正轨。
比如前几天，联合国发布了《2023年世界经济形势与展望》报告预测，报告称中国经济增长预计达到4.8%：摩根士丹利则将中国经济增长速度预测，从同比5%调增至5.4%。
而在前不久，全国各省也公布了2023年GDP增长目标，普遍在4%至9.5%。
市场依旧严峻，但不可否认，事情正在慢慢变好。
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编辑∣二叔
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