3万8！华润幸福里“首套”已成交，站岗还是捡漏？
◎Tips：今日共22盘正在登记，明细见文末
01
人红是非多。
交付2个多月的幸福里，又传出成交的新消息。但这一次，不是狼来了。
据多方打探，幸福里已知的就有4套成交。其中，89㎡、108㎡各一套，110㎡两套。
成交单价最贵的，是一套中下楼层的89㎡，三房一卫中间套，340万成交，折合单价3万8；108㎡三房两卫中间套，以及另一套低楼层的110㎡三房两卫边套，成交价都在3万6左右。
交付不过俩月，就有4套成功“转手”。在现如今的二手房市场里，红盘的魅力就是大啊！
当然，成交量不是焦点，成交的价格才是。
3万6-3万8的价格一出，不少网友感叹：红盘交付就翻倍的时代，一去不复返了。
业主们听到消息，也普遍“情绪稳定”。毕竟心理上早有准备，而且3年就每平方米近1万的获利，怎么看都是一项成功的投资。
相比房东，接盘的买家更关心的是，这个价格马上能下手吗？会高位站岗，还是逆势捡漏？
02
几天前，我们去幸福里实地又走访了一圈。
留石高架转至上塘高架后不久，远远地就能看到已结顶的城北最高楼——“285米甲级写字楼”润珹置地中心，臻珹幸福里就在它的西面。
浅灰色的铝板，搭配大面积蓝灰玻璃外立面，在一众涂料与真石漆相结合的建筑群里，格外夺目。
作为杭州首个要求公建化外立面的小区，幸福里的立面颜值，很对年轻人口味：时尚、简约，还不存在包不包阳台的困扰。
园区内虽不似传统住宅小区讲究植被的多样、茂盛，但该有的配套都齐全。大草坪、儿童玩乐区，室外跑道，部分架空层还设计了会客厅、玩乐区。
整个小区共14幢超高层住宅。其中，1-7#为南区，9-15#为北区。
南北两区相互独立，且拥有各自的入户门。主入口面对面地挨着，但若非业主，从南区通往北区，还得在保安亭登记，方能通行。
因交付不过俩月，房产证还在办理中，目前暂无公开挂牌出售房源。
但中介后台潜在的意向挂牌房源，已有100多套，占小区总体量（近2000户）的5%左右。面积段横跨89-148㎡，各个户型都有，且不乏好楼层。
据了解，小户型（89-110㎡）意向出售房源最多（与整盘配比有关），目前房东诚心出售房源，单价在3万7-4万1不等。
大户型（131-148㎡）挂牌价更贵，单价在4万2-4万6不等。
03
作为超高层住宅，幸福里的得房率一度被市场诟病。
但这一轮参观下来，接受度大大提升。许是这两年见到的同质化产品太多，见怪不怪，反倒觉得幸福里的户型也挺好。
比如89㎡三房一卫中间套，是最传统的三开间朝南格局。虽然就一个卫生间，但干湿分离，洗漱台与淋浴房同时使用也不受影响。
110㎡三房两卫、131㎡四房两卫以及148㎡四房三卫，都是边套户型，餐客厅一体的设计，大大增强空间尺度感。
相对没那么主流的，是108㎡三房两卫夹边套，与100㎡纯中间套不同，它只有两开间朝南，厨房、客卫立于南北两房间中间，通风、采光更差。
装标上，该有的配置也全有。全屋墙纸、玄关柜全配；厨具是方太三件套，卫浴是TOTO，中央空调用的是海尔，还带地暖。
要说不足，那就是单元入户拥挤，边套与中间套的入户门，挨得十分近。
虽说小区是两梯四户的配置（148㎡两梯两户），但两部电梯之间，隔着一条长走廊。且部分楼幢每层的公共过道，暗得全靠顶灯。
04
“但凡想在城北一带买套二手房的，多少都去看过幸福里。”中介指出。
他们当中，有的是新入杭的小年轻，总价有限、又摇不中新房；有的住在古荡、翠苑一带，卖了老房子置换。
作为城北的明星红盘，自交付之日起，关注者就不在少数。
甚至还有人想着投资一套。
像是新杭州人老刘，眼瞅着年底楼市有所升温，老家的亲戚们蠢蠢欲动想来杭州买房，迫不及待地想把父母的老年房票赶紧用掉。
3万6-3万8的价格，比预期是便宜不少，但谨慎的老刘也担心，万一被套牢怎么办？
这一年多来，热门红盘的二手房价一直是高开低走。
眼下虽只有100多套挂牌，但整盘近2000户的体量，潜在的卖房需求仍有不少。
“一方面是房子产证没办出，很多房东不愿意太早挂牌；另一方面目前市场价没达到最初预期，房东不愿意便宜卖。”
05
中介告诉我，目前幸福里主力在售的，是北区房源。
幸福里南区、北区虽各有7幢住宅，但实地看过会发现，两区的楼幢排布，并不相同。
南区是“1+2+4”的布局，除了最南面的1号楼是个大板楼，有两个单元外，余下楼幢均只有一个单元；
北区则是“4+1+2”的布局，且最北面靠近良运街的还是两幢大板楼。（注：除148㎡两梯两户外，余下都是两梯四户）
这样排布最直接的结果是，南北两区楼间距差异大，南区楼间距明显比北区大。楼间距的大小，进一步影响楼幢间的日照、采光。
我还记得，幸福里三开时，北区不少楼幢13楼以下标示着变异房源。所谓的变异房源，是提醒购房者该房源日照、采光不足，购买需慎重。
通过实地感受也发现，北区哪怕是10楼的中间套，大中午客厅不开灯都很暗；南区呢，前排哪怕一楼的房子，即使不开灯，采光也比北区好。
但北区也不是全无优势，靠近地铁口这一点，就十分吸引购房者。不然，首批成交的房源里，也不会多集中在北区。
此外，北区靠近良运街的13-15#，还能直面正在施工的城北中央公园，近9万㎡的水域面积，在自家书房就能窥见。
06
回到开头，现在3万8去接盘幸福里，究竟会高位站岗，还是逆势捡漏？
事实上，早有人已经在幸福里站岗了。据了解，去年曾有人以线下协议方式，单价4万5“预接”了一套幸福里。
当时市场普遍看好幸福里交付能卖出5万+，4万5相当于是扣除贴现的“公允价”，看起来顺理成章。当然现在回头看，心急还真吃不了热豆腐。
由于市场心态的变化，如今3万8单价泡沫已不大了。
勾庄新房限价31200元/㎡，表面上看，一二手倒挂仍然高达7千到1万。
但新房等待交付需3年左右，交付后还得缴纳1.5%的契税。按全款买房计，3年后拿到新房时，入手成本价在3万5左右（利息按年化4%计）。
所以幸福里二手房和周边新房的实际成本差价，也就在每平方米3000-6000元之间。
当然要说捡漏，那肯定也是太过乐观了。
毕竟，幸福里整盘近2000户的绝对数量摆在那，加上全民打新年代几次“2万人摇”的热度，投资客占比或许能创杭州纪录。出货期一定是绵长而曲折的。
未来幸福里的二手房价是涨是跌，取决于三点：
1、产证办出后，挂牌量是否会迎来暴涨；2、市场大行情是继续下探，还是止跌回涨；3、政策会否进一步放开。
但即便要再跌，我认为与限价新房成本持平（算上时间及利息税费成本），也就是3万5到3万6左右，是一个阶段性的底部。
毕竟，不论是房子品相还是地段，幸福里都是区域内当之无愧的TOP 1。成本相同的情况下，很多人会宁愿接幸福里二手，而不是去摇不确定的新房。
从另一个角度看，一旦幸福里需要3万5出货，那勾庄其它二手房就将“寸草不生”。
不等幸福里出完货，其它二手房几乎没任何机会。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
中天大家 悦潮云望府 | 31500 | 板块：萧山科技城 房源：200套 户型：105-129㎡ 登记方式：冻资，首套80万，二套110万，全款230万 登记日期：12.15-12.17 |
能建城发 瞰奥府 | 34000 | 板块：宁围 房源：196套 户型：100-121㎡ 登记方式：冻资，首套80万，二套11万，一次性230万 登记日期：12.15-12.17 |
| 翠堤春华轩 | 33950 | 板块：湘湖 房源：96套 户型：104-143㎡ 登记方式：冻资，首套80万，二套110万，全款280万 登记日期：12.15-12.17 |
滨江金帝 欣翠里 | 27000 | 板块：新街 房源：167套 户型：97-131㎡ 登记方式：冻资，首套60万，二套80万，一次性200万 登记日期：12.15-12.17 |
春意江南名邸 | 19300 | 板块：河庄 房源：118套 户型：66-135㎡ 登记日期：12.15-12.17 |
| 华昭府 | 20500 | 板块：瓶窑 房源：119套 户型：111-256㎡ 登记方式：冻资，无房无贷50万，其他70万 登记日期：12.13-12.15 |
| 天澜海岸 | 53000 | 板块：钱二 房源：231套 户型：178-460㎡ 登记方式：冻资，无房无贷260万，其他320万 登记日期：12.13-12.15 |
杭曜置地中心 | 46200 | 板块：申花 房源：92套 户型：179㎡ 登记方式：冻资，无房无贷160万，二套220万，全款500万 登记日期：12.13-12.15 |
揽云锦绣里 | 55000 | 板块：申花 房源：89套 户型：183-263㎡ 登记方式：冻资，无房无贷260万，其他330万 登记日期：12.13-12.15 |
和颂春风里 | 29500 | 板块：运河新城 房源：92套 户型：107-139㎡ 登记方式：验资，首套80万，二套及一次性110万 登记日期：12.13-12.15 |
| 观晖美寓 | 40000 | 板块：浦沿 房源：163套 户型：106-139㎡ 登记方式：验资，无房无贷100万，其他133万 登记日期：12.13-12.15 |
华景川 云萃天和城 | 18800 | 板块：富阳 房源：104套 户型：98-118㎡ 登记方式：冻资，无房无贷50万，其他100万 登记日期：12.13-12.15 |
众安 | 36800 | 板块：三墩 房源：156套 户型：125-163㎡ 登记方式：冻资，无房无贷100万，其他120万 登记日期：12.13-12.15 |
中骏 鼎湖未来云城 | 28500 | 板块：临平新城 房源：184套 户型：108-190㎡ 登记方式：冻资70万 登记日期：12.13-12.15 |
华景川科大 | 19800 | 板块：东湖新城 房源：276套 户型：98-118㎡ 登记方式：验资，首套30万，二套及一次性50万 登记日期：12.14-12.16 |
| 芳翠锦绣府 | 47000 | 板块：拱墅新天地 房源：254套 户型：124-167㎡ 登记方式：冻资，首套140万，其他180万 登记日期：12.13-12.15 |
伟星 星瓒颂锦府 | 46200 | 板块：申花 房源：249套 户型：108-139㎡ 登记方式：冻资，无房无贷150万，二套200万，全款400万 登记日期：12.13-12.15 |
特发 澜栖府 | 36000 | 板块：铁路北 房源：274套 户型：108-138㎡ 登记方式：冻资，首套90万，二套及一次性120万 登记日期：12.13-12.15 |
晓月和风 公寓 | 40000 | 板块：浦沿 房源：100套 户型：110-128㎡ 登记方式：验资，无房无贷90万，其他120万 登记日期：12.13-12.15 |
春风长住 晴翠秋时府 | 23600 | 板块：崇贤 房源：180套 户型：97-115㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：12.13-12.15 |
西房招商 | 23600 | 板块：崇贤 房源：264套 户型：99-139㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：12.13-12.15 |
绿城 | 41190 | 板块：之江 房源：112套 户型：139-224㎡ 登记方式：冻资，无房无贷210万，其他280万 登记日期：12.13-12.15 |
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文∣江公子
编辑∣二叔
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