几乎没有不亏的！比二手住宅还惨的它，杭州不妨多来几个
只要房东不赚钱，就有客户愿意接！
还记得前几天层楼抛出的这句话吗？虽然很直接，却是当下市场的真实写照。
如今，越来越多的买家，开始在房东成本线的边缘疯狂试探。不过客观地说，多数楼盘还没差到要亏本甩卖，不少房东对后市仍饱含期待。
但就在他们还在“负隅顽抗”时，有一类房东，却早已选择躺平——二手小公寓房东。
“不是少赚或者平进平出的问题，而是亏多亏少的问题。”中介朋友告诉我，现在能成交的公寓，价格都很低，几乎没有不亏的。
01
“理论上赚了，实际是亏的。”聊起去年卖掉的那套小公寓，刘小姐既庆幸又遗憾。
庆幸的是去年忍痛出掉了1套，遗憾的是没有2套全卖掉。
刘小姐的故事，得从公证摇号前的2017年说起。那时的杭州烈火烹油，楼盘但凡热门点，几乎都是“全款+托关系（甚至还要茶水费）。
为了不踏空，许多买不到住宅的投资客，只能转向门槛更低的公寓。
2017年下半年，滨江区政府旁，以近4.8米层高和阳台走红的W盘，进入了刘小姐视野。开盘当天果断拿下2套，一套全款，一套按揭。
两年后一拿到房子，刘小姐就租了出去，准备等行情更火，再高价卖出。
因为地处滨江区核心，又是LOFT，租金还是很可观的。一套租了6000多，一套租了7000多，差不多有年化4个点的回报。
但随着大行情调整，一二手房开始降温。求稳起见的刘小姐，于是打算先出掉一套。
最终去年，她以210万卖掉了那套月租7000多的48㎡小户型。对于这个价格，刘小姐并不情愿，毕竟买入价就要195万（含装修、税费）。
再算上四年的资金利息，亏本是毫无疑问的。但没办法，这已经是当时仅有的出价了。
不过现在回头看，去年卖掉还是很明智的。“就在上周，比我高10几层的同样户型，只卖了200万出头。”刘小姐说。
对于手上的另外一套公寓，刘小姐打算放着长期收租，反正卖不掉。
02
可能有人会说，亏点利息而已，现在的二手住宅也不少见啊。
单看这个案例，的确如此。但你要知道，这已经算是表现最好的二手公寓之一了。那些地段一般、户型普通的小公寓，更加卖不动。
刘小姐的亲戚，上月卖掉了一套南卧地铁口小公寓，买入价123万，卖出价只有112万。
从中介的描述中，更易感知二手公寓的惨烈。
“只是亏点利息已经很好了，像我们最近成交的城南某公寓，各种成本加一起两百三四十万，只能卖200万不到。多数还卖不掉，因为客户实在少。”
“还有钱塘江边的金龙钱江MOHO，房东买来105万，66万甩卖，也不知道最后卖掉没”……
即便是十多年前的公寓，价格也可能原地踏步。滨江区的星光国际公馆，一手房最初卖1万3，后来一度卖到2万多，现在二手挂价都只有1万6。
“能卖掉的基本都亏很多。”中介朋友表示，就看房东舍不舍得了。
因为太难卖，现在的二手公寓房东，基本分化为两类。一类是急用钱的，往往会选择面对现实，上演“挥泪大甩卖”，默默咽下心中的苦闷。
资金不紧张的，则选择彻底躺平，从此不问房价，只求当个快乐包租公（包租婆）。
03
一手公寓“畅销”，二手公寓咋就这么难卖？
首先，和新房不同，商业性质的公寓不限价。所以在行情火热期，公寓的价格往往被拉得很高，甚至超过板块新房限价。
最典型的就是2017-2018年的滨江区，有几个公寓盘的实际单价高达4-5万。而同期的两大“最难买豪宅”柳岸晓风和金茂府，也不过四万七八（高层）。
高昂的买入成本，决定了这批二手公寓的出货难（毕竟一开始没人愿意亏本）。
但公寓不同于住宅，天然比较小众。
比如面积小功能区过于紧凑、多数没有园区概念，最重要的是无法读书。这意味着愿意接盘二手公寓的，主要是过渡自住的年轻人。
而这类群体的最大特征是经济实力有限，撑不起高价格。一旦价格超预期，宁愿租房。
一边是价格承受力弱的买家，另一边是数量不菲的挂牌房源，又进一步压制了价格。像一共600多套的海威新界，过去3年已成交100多套，至今还有50余套挂牌。
加上还有老破小这样的替代选择，二手公寓的价格，自然很难上去。
所以我们可以看到，现在二手成交量不错的，几乎都是高性价比的低总价公寓。典型如临平地铁口的华元欢乐城和理想银泰城。
04
虽然公寓难卖，但有一点不可否认：
相比许多住宅新盘的冷清（投资客多，入住率低），大多数交付后的公寓，都极具烟火气。甚至可以说是城市非常重要的活力源泉。
一个最直接的表现，就是公寓楼下的商铺，尤其餐饮生意，那是做得风生水起。
就拿滨江来说，无论是老牌的中赢康康谷、星耀城，还是近几年的金铂湾、海威新界，每到晚上，总能聚集大量的年轻人，化身夜宵美食的天堂。
最热闹的非康康谷莫属。小龙虾、烤肉、烤鱼、烤羊腿、海鲜、抑或家常菜，总能找到你喜欢的。
特别是夏天晚上的时候，成群成群的年轻人，坐在露天座位上，在夜幕的笼罩下谈天说地，来几串烧烤、喝几杯啤酒，热闹极了。
为什么公寓流动性这么差，生活气息却那么浓厚？
首先，公寓虽然也有很多投资客，但租赁市场比住宅旺盛得多。毕竟独门独户精装全配（住宅拼多多小单间），最投年轻人所好，入住率普遍很高。
其次，公寓租客或业主年轻人居多，多数不喜做饭，厨餐区又局促，日常生活需要大量商铺配套。
第三，住宅底商不得开设餐饮，而商住楼没有这样的禁令。想要外出搓一顿，除了商场，公寓底商就是最好去处。
而主要的烧烤美食类店铺，价格又平价、接地气。
另外，像滨江区本身就是年轻人聚集的区域。一到下班时间，各种力量汇聚一起，店铺人气想不旺都不行。
05
从杭州城市发展的角度看，二手小公寓的存在非常有必要。
城市发展有一个悖论：发展一定会吸引越来越多的人到城市里来，地价就会上升。地价上升会带来生活成本增加，成本增加又会遏制城市发展。
解决这个问题，目前主要是两种方法。
一是不断扩大郊区，发展新区。大城市像吃土地的怪兽一样，用远郊的低成本土地，来对冲市中心不断上涨的土地价格。城市里的生活成本太高，那就住到郊区。
北京就是一种远郊模式，从四惠到通州再到燕郊，郊区范围不断扩大。
另外一种方法，就是城中村。
相比于遥远的郊区、漫长的通勤距离，城中村对于刚在城市里立足的青年人，显然更为友好。
为什么深圳是全国最具活力的城市？
很重要的一个原因，就是在城市发展的规划上，保留了一定比例的城中村，可以给外来年轻人，提供一个相对廉价的生活居所。
但现在的杭州，已经没有这样的优势。
借助于G20峰会的契机，2016-2020年，杭州开展了有史以来规模的最大的城中村拆除计划。仅主城区，就有178个城中村退出历史舞台。
城市发展的空间是腾出来了，但很多年轻人也因此失去了便宜居所。
当城中村成为历史，想要留在城市中心，低门槛的选择只有小公寓和老破小。作为年轻人来到城市的中转站，它们正在肩负把人留下来的使命。
初到城市，社保不足，经济实力又有限，来一套城市小公寓过渡（可租可买），未尝不可。
就在前天，一个外地朋友准备来杭州发展，就计划先买套公寓自住。
当然，前提仍然是价格要足够便宜。
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
云翠 金澜府 | 44354 | 板块：艮北 房源：160套 户型：110-138㎡ 登记方式：无房无贷冻资100万，其他150万 登记日期：11.28-11.30 |
未珂 宸铭府 | 24110 | 板块：闲林 房源：100套 户型：109-136㎡ 登记方式：无房无贷冻资70万，其他90万 登记日期：11.28-11.30 |
| 欣翠里 | 27000 | 板块：新街 房源：175套 户型：97-131㎡ 登记方式：首套冻资60万，其他80万 登记日期：11.28-11.30 |
中国铁建 晴萃府 | 17162 | 板块：富阳富春湾新城 房源：136套 户型：89-129㎡ 登记方式：冻资100万 登记日期：11.27-11.29 |
春咏 风荷里 | 27774 | 板块：下沙元成 房源：175套 户型：99-121㎡ 登记方式：无房无贷验资50万，其他100万 登记日期：11.26-11.28 |
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文∣麦格
编辑∣二叔
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