杭州的江景房，二手价差为什么这么大？
◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末
01
要不要“拼尽全力”收藏一套钱二的江景房？这是最近半个月，杭州富人最纠结的课题。
所谓收藏，当然是短期内不着急住，对交付后的升值就分外敏感。从5万3的限价看，同为钱江新城二期，江月望云和天澜海岸比往西6公里的江河汇便宜了1万5，很有性价比。
但往东一看，过一个红绿灯就是正宗九堡街道。
这里早年一线沿江造了海量江景大宅：阳光国际、悦麒美寓、丽江公寓、相江公寓、铂金海岸……目前挂价也就五六万，且几乎没有成交量。
再看斜对岸直线3公里外的水博园，江景无限好的景海湾和世纪外滩，二手成交价还在3万上下挣扎。
想要更漂亮的次新江景房？再往东的前湾江上湾刚交付，新房时限价是2万8……
是不是有那么一瞬间，突然觉得很错乱？如果按许多人的预期，钱二一线江景房将来二手要冲击10万+，真的可以隔条路贵一倍，隔条江差3倍？
不用困惑，事实上杭州的二手江景房，即便在同一板块，也会天差地别。
不信？让我们去滨江一桥南看看。
02
在许多维度上，滨江一桥南与钱二周边，都有着参差对照的意义。
首先，板块内的江景房都是不同年代品相、从刚需到顶豪大宅混杂，可对比的样本够多。
其次，两个板块到钱江新城（三桥）的距离都约9公里，基本上，是杭州人认可的豪宅区的东西边界极限，且与城市中心无断点。
超出这个地理极限，无论江景多美，都很难被杭州人称之为豪宅。
比如一桥南再往南闻堰的东方海岸，二手只能卖3万多；钱二九堡再往东的下沙东，二手过3万都难。
作为滨江最早的商品房区块，一桥南已开发完毕。
从西端的钱塘山水、钱江湾花园、观邸国际、贺田尚城，到中间的世茂之西湖、银杏汇、彩虹城，再到东端的水晶城、钱塘帝景，约5公里长的一线江岸已被全部占据。
一桥南板块的配套如商业地铁学校等，均已进入成熟期。无新房开发，完全是二手市场，且投资客已基本出尽。
这意味着，它的价格体系没有炒作成分，是一个更真实稳定的价值体现。
03
目前一桥南江景房大致可分为四档。
第一档：银杏汇和水晶澜轩。主要特征是户型超大、装标极高。像200-400㎡的3幢银杏汇一线江景，最高成交能到12万。更早开发的二三排楼幢，虽户型小多了，且是毛坯交付，也能卖到8万。
第二档，以世茂之西湖、钱塘帝景为代表，价格在7-9万。
这两个楼盘的一线江景房源，同样是纯大户型（250㎡），但户型还是比第一档平均小了100㎡，且是毛坯交付。不过仍算是很坚挺。
第三档，水晶城、彩虹城和太阳国际等盘，价格集中在5-7万。
它们位于一桥和四桥之间，靠近宝龙广场、地铁4/6号线，有不错的教育配套，但小区整体定位偏刚改，且有一定的年限。
比如，2007年建成的彩虹城，面砖立面，产品非常多样，包括洋房、小高层、高层、大平层等，面积从90-260㎡不等。学区是滨江区中上水平的钱塘实验小学。
由于体量超大（近3000户），小区挂牌房源也一直不少，目前挂牌量超过百套。
最后一档是偏西南、年代更为久远的贺田尚城、观邸国际和钱江湾花园等盘，即便是一线江景房，大多也难超过4万。
比如贺田尚城和钱江湾花园，均是2003年建成。
观邸国际虽是2008年建成，还有钱塘大观这样晚近的组团，但小区比较混杂，既有毛坯也有精装，既有小户型也有大户型。
它的一线江景房虽是大面积（230㎡），但户型很小众（圆形卧室），更影响了它的市场接受度。
当然，价格低还跟它们离商业配套较远、地段更偏有很大关系。
04
从滨江一桥南的江景房价格体系中，我们不难得出几个结论。
1、大户型江景房总体贵过小户型。定位纯大户型的高端精装小区，比大小户型混搭的小区值钱，刚需小区竞争力最弱。
2、如果是一线江景房，300㎡以上超大户型不仅更贵，且贵了不止一个量级。
3、商业、综合体、学校和地铁等配套的远近，对房价影响也不小。
4、房龄越新，越值钱。外立面颜值很重要。
5、一个楼盘的“价格天花板”很重要，第一排超大户型的的光环，可很大程度带动后排房源的价格。
典型如银杏汇，后排的非一线江景毛坯房，也能卖到8万左右，看齐之西湖、钱塘帝景等一线江景大户型，真的非常让人意外。
05
回头来看钱二的一线江景双子星——江月望云和天澜海岸，你会发现，大多数担忧是毫无必要的。
若与滨江一桥南对标，它们最像银杏汇和水晶澜轩。
都是起步户型超大，圈层纯粹，外立面颜值高，地铁学校十分便利。
最大户型达460㎡的天澜海岸，对顶豪有致命吸引力。其一线江景房无疑会像银杏汇一样，用高高的价格之锚，拉动后排178-251㎡无江景房源向上走。
主打170—255㎡和“全盘大南厅”的江月望云，讲究的是景观和社区资源的“平权”，每一套都会很能打。
整体比较，银杏汇和水晶澜轩胜在江景更诗情画意（六和塔、五云山）、生活烟火气更成熟、精装标准更高，但少一些大规划。
江月望云和天澜海岸的江景值得等待，但目前还比较平淡；商业配套暂时还空白。但这两个盘胜在钱二是钦点CBD，未来的城市定位更高。
各自优劣势抹平，我认为将来“钱二双子星”的二手房价达到银杏汇、水晶澜轩的高度，不是大问题。
但千万要提醒的是，这个价格指的是板块成熟之后，而非交付后立即可以实现。
因为钱二起点虽高，但板块刚起步，城市界面完全成熟还需要时间。
另外，由于吸引了大量投资客参与，接下来几年钱二也还会持续供地，必定会有几年“高抛压”的痛苦期，短期内价格很难稳定（高总价二手客户有限）。
再看看江对岸，那一马平川的湿地风光，万一启动开发，再卖十几年地，来一批一线江景房不成问题。
撇开这些不可控制的变量，只要长持钱二双子星，将来得到的回报必是惊人的。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 杭曜置地中心 | 46200 | 板块：申花 房源：166套 户型：118-139㎡ 登记方式：首套冻资150万，二套200万，全款500万 登记日期：11.19-11.21 |
| 伟星·星瓒颂锦府 | 46200 | 板块：申花 房源：294套 户型：108-177㎡ 登记方式：首套冻资150万，二套200万，全款500万 登记日期：11.19-11.21 |
| 春宸上府 | 42640 | 板块：笕桥 房源：90套 户型：126-160㎡ 登记方式：首套冻资150万，其他180万 登记日期：11.19-11.21 |
| 江月望云 | 53000 | 板块：钱二 房源：132套 户型：172-255㎡ 登记方式：首套冻资230万，其他310万 登记日期：11.18-11.20 |
| 湖境天宸 | 32900 | 板块：丁桥 房源：152套 户型：110-128㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他145万 登记日期：11.18-11.20 |
| 晓风和月 | 40000 | 板块：滨江浦沿 房源：180套 户型：110-165㎡ 登记方式：首套验资60万，其他80万 登记日期：11.19-11.21 |
| 中建·潮阅尚境 | 26600 | 板块：临平翁梅 房源：192套 户型：98-125㎡ 登记方式：首套验资60万，其他80万 登记日期：11.18-11.21 |
| 秦望府南二区 | 29800 | 板块：富阳富春 房源：96套 户型：196-254㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：11.18-11.20 |
| 中天海威云咏汀洲府 | 26600 | 板块：临平翁梅 房源：64套 户型：98-130㎡ 登记方式：首套验资66万，其他88万 登记日期：11.17-11.20 |
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编辑∣二叔
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