连签7套，天空之城二手直冲7万+？背后真相是……
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杭州二手这么冷，却总会出现一些“飘红小区”。
比如申花的首开杭州金茂府，叠墅连着卖了好几套，在2000万+二手住宅中，表现仅次于杭州二号院和滨江园的高层。
最近的主角则是未科的天空之城，10月连续网签了7套。
更夸张的是，在一些自媒体和中介的口口相传中，成交价还强势冲破了7万。
明明杭州二手成交量又要创新低、明明未科是降价重灾区，明明小区有大批5-6万的挂牌房源，天空之城怎么就走出了逆势行情？
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首先，我们要了解天空之城的交付房源构成。
今年5月底，首批住宅星之里启动交付，共1183套。它由洋房+小高层组成，主力户型93-168㎡，新房均价37716元/㎡，当时吸引近万组登记，中签率13.25%。
6月10日，风之筑组团一期也开始交付，共371套。
风之筑主力户型是140-156㎡的高层，及162-190㎡的叠墅。它共有3次摇号，中签率在6-8%之间。因为热点盘政策时间点原因，只有一期不用限售。
虽然二三期未交付、5年内也不可上市交易，但现有的这1554套房源，体量也不算小了。
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目前贝壳找房网上，天空之城共有94套房源挂牌。
其中，93㎡有38套，占总挂牌量的四成。而160㎡以上户型，包括叠墅、小高层，一共才10套。
从挂价上看，小高层的93㎡（两房）最“平易近人”：挂价最低的是1套一楼房源，总价460万，折合单价4万9。
正常楼层的93㎡，基本挂价都在500万出头，但都有一定砍价空间。
“前几天刚成交了一套93㎡，6楼的，总价是470万。”附近的中介小林告诉我，93㎡的主流单价，在5-5万6之间。
难道是洋房价格特别高？也不是！中介表示，目前洋房价格也很难突破6万，至于叠墅尚未有成交案例。
那么7万+成交到底存不存在？
按照小林的说法是，确有此事，之前有一套168㎡总价1160万成交（单价近7万），但带两个车位。而且也不是洋房，只是小高层的中高楼层房源。
去掉两个车位（按60万算），折算下来实际6万5出头。
为什么价格高？“主要是因为这类大平层住宅很稀缺，目前挂牌量也就两三套而已。”小林说。
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现在可以得出基本结论了：
天空之城所谓的7万单价，在去掉相关附加值后，真实价格也就6万5。而且只是个别现象，无法代表整体。
无论小高层还是洋房，主流价格5-6万，与未科三兄弟无太大差别，并没有拉开身位。
至于为什么10月网签量高？主要有三方面原因。
首先，五六月拿证的天空之城，算算办证时间，9-10月正是集中上市时间、
其次，作为一个TOD之城，天空之城自带光环。参照惯例，红盘交付后热度往往很高，加上又有一批着急出货的客户，相对容易促成一波成交。
第三，接盘客户实力不错，以本地购房者尤其是阿里员工为主。
我认识的一位阿里员工，最近就有意向把西溪悦居89㎡，置换成天空之城的四房户型，正是当时摇号失落者之一。
此外，还有一部分来自蒋村的置换改善客。毕竟只隔了一条高速，就能把手中的小户型，置换成TOD大平层、洋房或叠墅，单价却还低上不少，何乐不为？
当然天空之城也再次告诉我们一个道理：
无论什么样的行情，都不能轻易被舆论、情绪裹挟，胡乱买房。多看几套房，多走几家中介门店，总归不会错。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 悦望名邸 | 21900 | 板块：富阳东洲 房源：42套 户型：95㎡ 登记方式：无房无贷冻资80万，其他200万 登记日期：10.29-10.31 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格/咸鱼
编辑∣二叔
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