奥体、申花次新房跌到7万内， 你会接盘吗？| 楼先生问答NO.731
大会开完了，但楼市的信心还没有恢复。有个楼市节点，是我们一直在关注的。如果今年内杭州第四批土地要集中出让的话，会不会先来一波救市政策？毕竟不论二手还是新房，热度相比两三个月前，又降温了不少。
钱二、申花的摇号中签率明显上升，钱二最新的中签率19.19%，申花最新的中签率40.12%。核心板块的红盘这样的中签率，对购房者信心是很大的打击。还有艮北两个项目中签率这次高达80%。
新房中签率与周边二手房的价格，一定有呼应。
这两天，中介朋友圈里炸锅的两套房源，一套是奥体交付不久的楼盘，一楼带花园房源，挂牌价6.57万，业主配合满二唯一。另一套是申花也是今年交付的颜值楼盘，一套小户型据说已经成交，才6万5。
申花要交付的另一个新盘，有业主决定：买入价+利息+税费成本，“只要不亏就卖”！
业主或投资客急售，一两套房源价格特别便宜，确实不能代表所有房源的售价。尤其申花这套小户型，卖得比大户型便宜，合情合理。
只不过当下行情下，一是跌到了7万以内，是非常关键的价格关卡，就跟人民币破7一样，二是一旦小户型特别低价成交，会拉低所在楼盘的大户型售价，乃至整个小区房源预期。
核心板块次新房价格下调，反过来对新房摇号中签率又会造成潜移默化的影响。当价格倒挂、打新利润不再那么确定的时候，投资客就会纠结、犹豫。
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4.6-55万、钱二/申花/文晖、改善+投资
最近好像摇号率普遍提升了，行情莫测。想买4.6-5.5万单价的楼盘，作为自住改善+投资保值增值。假设都能摇到的话，文晖、钱二、申花应如何排序？个人感觉文晖、申花新旧混杂，钱二比较整齐。喜欢江景，但对比4万多的亚运村，怎么感觉5万多的滨江&越秀、建发那个位置，价格虚高得有点过头啊。担心今后政府投入规划难以持之以恒。
楼先生：记得有一期问答，谈论过类似的提问，其中还包括望江新城。我说过关于这几个板块，没法排序，都是杭州楼市第一梯队的改善板块，无非各个板块的气质不一样。所谓「青菜萝卜各有所爱」，申花有申花的优势，文晖也有文晖的情怀，望江新城作为离钱塘江和西湖都很近的区域，也有属于自己的拥趸，而钱江新城二期则是有无限可以期待的未来。
就如你所说，如果担心钱二定价虚高，同时自己又不愿意多冒风险，或不愿意等待价值的兑现，那申花、文晖或者望江新城，确定性的东西更多。这个世上的任何投资都一样，机会与风险是相生相依的。但要喜欢江景，尤其一线江景，目前选择就只有这两个，一个是建发出品的江月望云，一个是滨江越秀合作的天澜海岸。关于钱二，我说过「需要等待，需要足够的耐心，时间可能会较长，要跨越周期」。
在第一梯队里做选择，就看是要「稳稳的幸福」，还是「押注赌一把」。当然就目前的行情热度而言，也不是你想买就能买得到。大概率你还是得来一个摇一个，摇中谁就买谁。
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1500万内、商业大平层、没房票/改善
老师，我们已经没有房票了，除非卖掉2套房子（挂出去了根本卖不掉），才能腾出一张房票，还不是顶格社保，但又想改善居住品质，手上的钱能买一套1500万内的房子，请问大平层能买吗？比较推荐哪里的大平层，希望能市中心一点。
楼先生：有可能的话，1500万的总价预算，住宅新房的选择余地也很大。像前面提到的杭州第一梯队的改善板块，比如申花、文晖、钱二、望江新城，都可以去试试手气。钱二接下来可以摇的新盘很多，供应量很大，还有申花也是，有滨江·揽云锦绣里，有地上·庆樾上府，更重要的选项在明年，就是绿城庆隆项目，体量几乎是古翠+金茂府。
不过，实际操作需要时间和精力，你得想办法尽快卖掉手上2套房子，但目前二手房行情真是一言难尽，有些房源不是降价就能卖出去，而是二手房的需求在消失。随着新房中签率提升，二手房越来越难卖。
如果确实懒得折腾了，商业大平层不是不能买。现在的商业大平层跟前些年相比，住宅体验感更好，开发商从拿地开始，就是打算做成「住宅的样子」，不像有些是写字楼改成大平层的。所以市场上有一大批商业大平层，住起来跟真正的住宅不会有差距。1500万内的商业大平层，我推荐几个你去看看，城北体育公园旁边的棠前嘉座，申花亚运公园边上的清来嘉座，还就是滨融府的大平层，户型超级棒。
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亲亲家园126方、换房/平替、顶格社保
你好，我有一套亲亲家园126方，顶格社保，无存款，现在二手房不景气，是卖了置换，还是等行情好一点再出手？上班在西溪湿地，有考虑之江、城西或勾庄这些地方，想听听您的意见。
楼先生：没有存款，纯「以房换房」，可以是可以的，但换不到什么好房子。我想了一圈，像之江、城西或勾庄，新房都没有特别适合你的。勾庄比较难摇，就算你是顶格社保，能保证入围，但中签率摆在那，还是不一定能摇中。如果是二手房，可能还不如你现在住的这套来得舒服。所以还挺难的。
我的建议是，要么先算了吧，等手上有一定存款，再加上房子，足够能换一套更好房子的时候，再来计划如何操作。毕竟每次换房都需要很谨慎，房龄新旧、地段位置或者户型大小等等，总要有提升，如果是没有任何进步的「平替」，那我觉得是没有太大必要的。
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600万、次新房、运河新城/城东新城
老师好，请问预算600万左右，想买次新房，学区差不多过得去，有什么推荐吗？
楼先生：学区差不多过得去就行，那我想到两个区域，一个在拱墅区，一个在上城区，这两个区的教育资源，整体水平不错，有的学区和教育资源，要么现在很不错，要么以后有比较好的发展预期。你想简单点，就往我指的两个板块去挑一挑次新房。
一个是拱墅区的运河新城，可以重点关注风尚望和湾，今年8月已交付，目前有不少房源挂牌出售，接下来一路之隔的天阅运河源也要交付，两个次新房都是融创出品，后者靠运河。另一个是上城区的城东新城，明石七子都能看，当然价格有贵的东城金茂府，也有便宜的东莱府。目前二手行情，你就慢慢挑，不着急。
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次新房/云悦湾、艮北新城、钱二上限
楼先生，我想把云悦湾降价卖掉，去摇更市中心的文晖嘉里城，或者申花的新盘，你觉得ok吗？后续七堡这里还有升值空间吗？
楼先生：理论上可行，但正如前面说的，现实可能会不太顺利，因为文晖、申花这样的新盘，虽然可能不用拼到社保，但还不至于高到你能随便买，这样的中签率对于摇号来说，还是很残忍的。
你要相信自己的运气，那就去试一下。当然你面临两个难点，一是你得先卖掉手上的二手房，尽管云悦湾这样的房子很不错，但看你想卖什么价格，太贵了不好卖。二是你得去拼手气，很有可能落空摇不中，你只能一次次、一个个摇过去。
艮北的升值空间，或说它的上限，不仅看自身区域发展，也要看钱二的上限。所以说，要是不愿折腾，云悦湾这样的房子握在手上，没问题。如果限价不取消，区域内很难再出现超过云悦湾的楼盘了，你可以对比目前板块内在售的新盘，这就正如古翠隐秀、首开金茂府之于申花，仁恒滨江园之于南星桥，时代奥城、创世纪、壹号院之于奥体一样。
▍今日可登记楼盘
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| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 中天 珺楠府 | 25000 | 板块：青山湖科技城 房源：192套 户型：100㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：10.25-10.27 |
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编辑∣二叔
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