豪宅也不拼社保，杭州摇号怎么了？| 楼先生问答NO.729
为什么这么说呢？在国庆前，尽管杭州新房、二手房热度都在下滑，但市中心核心板块的改善、豪宅盘，热度依然坚挺，需要拼社保才能入围。
不要说现在杭州没有投资客了，只要是有倒挂的核心板块，投资客依旧很热情。我之前说过，投资客摇哪里，哪里的摇号就要拼社保。
所以现在杭州什么购房群体最难？
一定是正在计划卖房置换的改善家庭了。一方面，手上的二手房无比难卖，就最近这段时间，就算降价也没多少人看房，看了也不还价。另一方面，看得上的改善楼盘，要跟全城的投资客一起拼手气。
但国庆后，似乎改善、豪宅板块也在松动？
首先是申花。揽云锦绣里（限价5万5）作为滨江出品的纯粹度极高的改善楼盘，尽管整体中签率依然低至11.36%，但不需要拼社保，只要报名全部入围。
如果说开盘三四百套或者更多，不拼社保是正常，那这次揽云锦绣里只推了155套，实在不算多。
其次是钱二。江华玺云（限价6.49万），建发口碑作为项目底盘，装修标准也确实出色，此次推盘量232套，整体中签率19.32%，但也不需要拼社保。
还有一个楼盘也能参考，位于城东新城的会潮悦府，最后一次开盘190套，整体中签率33.87%。之前三次开盘依次是10.99%、22.46%和29.31%。
我无法精准计算每张房票背后的故事，但可以肯定：很多投资性质的房票的背后，与实际购买力并不是“一对一”。这么说吧，每卖出一套改善、豪宅盘，消化掉一张房票，背后可能同时消失了好几个购买力。也就是以前常说的“拼多多”。
对于杭州核心改善、豪宅盘，接下来摇号会怎么样，再观察一个月就会更清楚了。
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申花/改善自住、庆樾上府、140/200方
楼先生你好。我们是改善自住，二套顶格社保。请问临安地上集团在申花的那个项目，怎么样？推荐买吗？还是建议等绿城庆隆项目，我看他们规划方案也出来了。
楼先生：绿城庆隆项目，从出让那一刻起，就很多人在期待了。但对于你来说，不能只盯着它一个，申花接下来上市的每个新盘，不是你想摇就能摇得中。另外，绿城庆隆项目预计明年二三月份才能上市，稳健一点的策略，先去摇地上的申花项目，案名已经出来了，叫作「庆樾上府」。
杭州人喜欢绿城，临安人很信任地上。如果稍有了解，这家房企的产品非常精致，特色鲜明，概括起来九个字「大园林、大配套、大空间」。作为首入杭州的两个改善项目之一，庆樾上府的配置，一点都没「偷懒」，有会所，有恒温泳池，堆坡造景，整个小区仅两个户型，140方和200方，纯改善定位。尤其200方的户型，也很出彩。
很多人说地上集团是临安的绿城房产，但我觉得它更像临安的大家房产。所以，庆樾上府当然值得买，这个楼盘最大的缺点就是「你不一定摇得中」。目前消息是，预计11月首次开盘。
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500万、云翠金澜府、笕桥/春宸上府
老师，想买改善房，总价在400-500万之间，有没有次新房值得推荐？我是一个人住，八九十方即可，主要考虑申花、三墩、萧山，以及拱宸桥附近。如果摇新房，又有什么好选择？
楼先生：总价四五百万想要在申花、拱宸桥买次新房，难度有点大。但这个预算买到三墩，又感觉犯不着的样子。如果考虑次新房，可以往城北的运河新城一带看看，比如中城汇、风尚望和湾，可以抱着「捡漏的心态」，密切留意下。
至于萧山，这个预算盯着萧山市北就OK。接下来会有大量的次新房交付上市，其中有大量的投资性房源。记住一点，只要你耐得住性子等待，萧山市北一定会不停冒出便宜的、可以捡漏的房源。当然了，关注二手房行情的人都知道，买二手房根本不用着急。
如果摇新房，按照你的总价，我的建议是艮北、笕桥两个区域，前者有中天和大家合作的云翠金澜府，后者有滨江、大家和中豪合作的春宸上府。
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600万、君玺vs熙华府、东新/芳翠锦绣
老师，想咨询：九龙仓君玺和朗诗熙华府，从价值角度，哪个更有优势？考虑两三年后自住，喜欢老城区，希望房龄不要太老，交通生活便利，预算600万左右，请问有什么建议？
楼先生：从位置和地铁的便利程度，君玺更占优势。这是九龙仓在杭州最市中心的项目，当年的杭州还不是现在的杭州，宇宙中心的名单里没有未科和奥体，当年的打铁关是绝对的中心位置。从定位来讲，君玺的定位要比熙华府高。君玺有豪宅气质，熙华府只能算作改善。
当然，熙华府也有自身优势，就是科技系统。对于老人和小孩，科技住宅非常友好。其实在杭州，科技住宅只有那么几个。杭州新房被限价压着，朗诗、金茂、中冶和葛洲坝都不会再做了。很多人只要住过科技住宅，就再也住不回普通的房子。
如果你想住得更舒服一点，那买科技住宅没错，如果想出行方便，那选君玺也OK。
至于600万预算，其它建议就新房吧，而且可以买在东新或上塘，比如滨江·芳翠锦绣府、西房·宸鹭香舍、联发上塘项目，单价5万不到。从价格上看，还是比二手房划算些。
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600万、汀岸芷兰轩、浦沿/观晖美寓
您好，刚结了婚接下来一年准备买房。老公在来福士那里上班，预算六百万左右，可以买单价5万左右的新房，老公上班方便很重要，最好有地铁，请问有推荐的吗？
楼先生：单价5万的新房，按照你的总价，面积在100方左右，而且最好还有地铁，这个难度就有点大。如果卡单价，最好忘掉「地铁」，选择范围主要集中在申花、文晖、东新、上塘这些市中心板块。
建议重点留意华润三合一地块项目，也就是华丰造纸厂，属于地铁上盖，且有难得的小户型。
如果卡总价，选择目标能再多一些。比如往笕桥、艮北，你能买到大家、滨江的品质楼盘，离地铁1公里左右，而且能买到140方左右，摇号难度还不大。还有一个方向是之江或者浦沿，比如之江的绿城项目「汀岸芷兰」，单价4万，但户型起步面积有点大，需要你踮踮脚，还有浦沿的「观晖美寓」，滨江出品，限价4万，离地铁近。
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1000万、可能性VS确定性、退休改善
楼先生你好。预算900-1200万，二套顶格社保，打算改善自住，过几年要退休了，区域虽然没什么特别要求，但希望是市中心，觉得年纪大了还是要住在生活医院都便利的地方。请问申花、文晖、望江、钱二，怎么排序？大家都说钱二好，但实地看了啥都没有，请问钱二是好选择吗？
楼先生：钱二是不是「好的选择」关键在于时间。如果你耐得住寂寞，也经得住未来5-10年市场的起起伏伏，那钱二绝对OK。从政府的操盘逻辑上讲，这就是杭州的天花板区域，几乎每套新房都是千万级别。
我认为买钱二，买的其实是未来的「可能性」，需要押注的是杭州对钱二持之以恒地不断投入。
至于申花、文晖和望江，买的是「确定性」，但我没办法帮你作出排序，都是相当成熟的区域，完全看个人的喜欢而已。用楼市的语言来说，这三个区域的新房，总价一千万左右，依然是目前最难摇的板块。
这三个板块的新房，还不是你想买就能买得到的，得拼手气。所以我的建议是，哪个先来了就去摇，每一个摇号机会都不要放过。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 枫翠云轩 | 36100 | 板块：云城 房源：96套 户型：139㎡ 登记方式：首套冻资115万，其他230万 登记日期：10.17-10.20 |
| 悦汀蓝 玉轩 | 20100 - 21100 | 板块：闲林 房源：528套 户型：66-172㎡ 登记方式：首套冻资30万，其他60万 登记日期：10.17-10.20 |
| 湖沁宸园 | 19800 | 板块：东湖新城 房源：268套 户型：98-118㎡ 登记方式：首套验资30万，其他60万 登记日期：10.17-10.19 |
| 秦望府 南二区 | 29800 | 板块：富阳富春 房源：165套 户型：196-350㎡ 登记方式：首套冻资150万，其他300万 登记日期：10.17-10.19 |
| 锦翠 金宸府 | 34956 | 板块：铁路北 房源：160套 户型：99-138㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：10.16-10.18 |
| 众安 泽翠居 | 17730 | 板块：萧山戴村 房源：240套 户型：89-98㎡ 登记方式：首套验资40万，二套80万 登记日期：10.17-10.19 |
| 春咏 风荷里 | 27950 | 板块：下沙元成 房源：75套 户型：99-121㎡ 登记方式：首套验资50万，其他100万 登记日期：10.16-10.18 |
| 滨萃悦府 | 36503 | 板块：铁路北 房源：93套 户型：168-187㎡ 登记方式：首套冻资160万，二套320万，全款480万 登记日期：10.16-10.18 |
| 杭与城 | 36100 | 板块：云城 房源：360套 户型：105-139㎡ 登记方式：首套冻资95万，其他190万 登记日期：10.16-10.18 |
| 春知 海棠苑 | 31200 | 板块：勾庄 房源：298套 户型：111-138㎡ 登记方式：首套冻资80万，其他160万 登记日期：10.15-10.17 |
| 咏翠 芳华轩 | 22600 | 板块：东湖新城 房源：64套 户型：98-108㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：10.14-10.17 |
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编辑∣二叔
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