杭州最后一波“现房炒房客”，小目标已如此卑微
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继钱江蓝湾后，杭州又一“现房鸽盘”入市了。
就在昨天，闲林“捂盘”5年之久的悦汀蓝玉轩，正式启动登记（10月17-20日），一把梭哈7幢楼共528套房源，毛坯均价20100-21100元/㎡。
不仅单价刚需，总价也很刚需。
房源户型面积约66-172㎡，总价最低仅101万出头，最高不过360多万。低总价再加现房，引来不少蠢蠢欲动的投资客。
“摇中立马转手，今年底交付，花两三个月赚一笔。”身边至少有两个人表示要冲悦汀蓝，短炒一把。
当然今时不同往日，大家的“小目标”早已不是翻倍，而变得有些卑微。
“就赚个零花钱，有个二三十万马上跑。”有朋友说。但是，随着行情速冷，这刀口舔血的活儿也是一件充满风险的事。
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过去几年，“现房楼盘”一直是摇号市场上的YYDS。
签完合同3个月就收房的养云静舍，缔造了“单位时间收益最大化”的神话。西溪公馆造就了创纪录的“6万人摇”。高层、叠墅混摇的中杭府，一度逼近限售圈。
但最近一两年，现实给了许多人当头一棒。
大江东的准现房，从二手网签价看，比新房并没高多少，且一直在缩水。
还有一口气狂推1048套的滨江区某地铁盘，交付后始终难成气候。不仅成交量少，价格也贴着新房+利息的成本线走，许多投资客只能“短炒变长持”。
至于西溪公馆的闹剧，更不用赘述了。甚至在摇号阶段，现房的热度就大幅下滑了——钱江蓝湾不过30%中签率。
为什么现房楼盘不如以前吃香了？
这是因为赚钱示范效应出来后，后面的现房楼盘几乎就是短炒客的天下。而因为短期可套利（不乏拼DD、代C），一交付必须尽快出售结清，而集中出逃就容易造成踩踏。
另一方面，价差安全垫也变得越来越薄。
一来部分鸽盘限价上涨了，像悦汀蓝比5年前的悦青蓝涨了5000元；二来市场遭遇大调整，二手行情一天不如一天。
此长彼消，所谓的倒挂收益空间，正在不断缩水。
再加上有些板块新房供应大，二手库存多，更增添了交付时出货的不确定性。
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这批多层洋房毛坯均价2万2-2万3，户型面积84㎡三房—127㎡四房，总价最低182万，最高307万（顶楼带阁楼，一楼带阳光首层和花园）。
由于是真现房，只待网签就可收房。若是全款，预计本月底就可办好产证。
不过因为一些流程上的原因，开发商尚未开始正式网签。虽然没有产证还不能交易，但二手市场上俨然已是一片“腥风血雨”。
“顶楼240万，一楼280万，边套230万，中间套220万……”各种低价房流转于各大中介。
作为对比，我们不妨看看摇号之前的价格。
从挂牌行情看，2楼中间套最低挂价238万，非顶楼的边套至少250万。带地下室和花园的一楼，更是超过300万。
也就是说，算上增值税，二手房价也已被整体拉低10-20万。对比新房价，也普遍只有二三十万的浮盈。
“知道房东想快进快出，客户在拼命压价。”中介分析道。
没办法，现在是买方市场，愿意出价的客户太过稀缺，总有一些房东最后会不断突破自己的底线。
我想接下来的11月，钱江蓝湾很快就会出现一批低价网签纪录了。
04
房源少竞争不大的钱江蓝湾尚且如此，那些高供应板块的压力可想而知。
但就现在来看，只要短炒客们心别太凶，不要把预期收益拔得太高，二三十万的“卑微小目标”，还是有可能实现的。
毕竟，对自住客来说，可以买到比之前更便宜的房子了。
虽然仍要付出比新房更高的代价，但只要不太离谱，比如约等于一个正常新盘交付的资金成本，二手买家还是愿意出手的。
这些利润，本质上是低中签率下的运气变现。
但如果中签率不够低，这个变现的价值就会大幅减少。悦汀蓝中签率能有多低，还有不确定性。
另外，“短炒现房”不仅要考虑自己项目的挂牌量竞争，还要考虑区域供应量。像悦汀蓝所在的闲林，今年下半年供应大井喷，且有不少临近交付。
涌入悦汀蓝的，极可能是杭州最后一波现房短炒房。
他们抱着卑微的小目标，只求赚个车位钱，打一枪就跑，绝不恋栈。如果连这样的零花钱都赚不到，现房信仰就崩塌了。
何况，杭州留下的“现房鸽盘”越来越少，限价会否上涨，能否最终上市，都充满未知数。
愿畸型的投机从杭州楼市里永远消失。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 月映 星语园 | 24000 | 板块：星桥 房源：338套 户型：103-139㎡ 登记方式：首套验资60万，其他120万 登记日期：10.18-10.21 |
| 晨语 汀澜里 | 23600 | 板块：崇贤 房源：192套 户型：99-128㎡ 登记方式：首套验资60万，其他120万 登记日期：10.18-10.20 |
| 恒福禹都 | 24900 | 板块：临安玲珑 房源：82套 户型：163-195㎡ 登记方式：验资100万 登记日期：10.18-10.20 |
| 枫翠云轩 | 36100 | 板块：云城 房源：96套 户型：139㎡ 登记方式：首套冻资115万，其他230万 登记日期：10.17-10.20 |
| 悦汀蓝 玉轩 | 20100 - 21100 | 板块：闲林 房源：528套 户型：66-172㎡ 登记方式：首套冻资30万，其他60万 登记日期：10.17-10.20 |
| 湖沁宸园 | 19800 | 板块：东湖新城 房源：268套 户型：98-118㎡ 登记方式：首套验资30万，其他60万 登记日期：10.17-10.19 |
| 秦望府 南二区 | 29800 | 板块：富阳富春 房源：165套 户型：196-350㎡ 登记方式：首套冻资150万，其他300万 登记日期：10.17-10.19 |
| 桂语新月 | 22231 | 板块：富阳高桥 房源：104套 户型：96-125㎡ 登记方式：冻资50万 登记日期：10.17-10.19 |
| 锦翠 金宸府 | 34956 | 板块：铁路北 房源：160套 户型：99-138㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：10.16-10.18 |
| 众安 泽翠居 | 17730 | 板块：萧山戴村 房源：240套 户型：89-98㎡ 登记方式：首套验资40万，二套80万 登记日期：10.17-10.19 |
| 众安 樟源府 | 13700 | 板块：萧山党湾 房源：128套 户型：89-122㎡ 登记方式：无需验资 登记日期：10.17-10.19 |
| 春咏 风荷里 | 27950 | 板块：下沙元成 房源：75套 户型：99-121㎡ 登记方式：首套验资50万，其他100万 登记日期：10.16-10.18 |
| 滨萃悦府 | 36503 | 板块：铁路北 房源：93套 户型：168-187㎡ 登记方式：首套冻资160万，二套320万，全款480万 登记日期：10.16-10.18 |
| 杭与城 | 36100 | 板块：云城 房源：360套 户型：105-139㎡ 登记方式：首套冻资95万，其他190万 登记日期：10.16-10.18 |
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文∣麦格
编辑∣二叔
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