杭州一二手成交曲线，终于张开了“血盆大口”

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共11盘正在登记，明细见文末

不可知的东西，才是最可怕的。

前几天，看到一张杭州过去十年的一二手房成交量走势图，突然感到一种未知的恐惧。

在这张图上，杭州一二手房前9年都是“跟随行情”。好的年景，新房好卖，二手也好卖；差的年景，二手难卖，新房也难卖。

但从去年开始，两条成交曲线却开始背离，并且今年还在加速分化。

一边是源源不绝的新房供应，一边是持续萎靡的二手房。从走势图看，犹如一条张开血盆大口的蛇，让人“心惊胆战”。

“杭州新盘上市太快了！”

刚刚过去的国庆长假，虽不能登记报名，但开发商可没有闲着。不仅早早领出15张预售证近2700套房源，还公示了一堆新地块的方案。

名单包括绿城申花登云路、华润小河单元、保利华丰单元、万科滨江区西兴北和滨江牛田宅地……

不查不知道，一查吓一跳，这些地居然都出自上月的第三批集中供地。也就是说，拿地仅过半月，各大房企就“急不可耐”地启动新地入市程序了。

难怪有人说，现在的房企内卷是越来越严重了。

而从今年各大新盘的取证节奏看，“拿地半月公示，3个月开盘，半年清盘”不仅不夸张，还被越来越多房企奉为行动目标。

为什么大家“争先恐后”推盘？主要有三方面原因。

首先，按照惯例，每年的第四季度，都是各大房企的冲刺季。想要完成全年销售目标，最后3个月至关重要。

其次，明年春节就在1月，是传统淡季，想卖房也只能赶在10-12月。

第三，也是最重要的，杭州近两年的集中供地规模太大，积压着大几百万方的宅地。眼下市场一般后市又难测，开盘自然宜早不宜迟。

那么第四季度，杭州新房供应会是一个什么状态？

有几个维度可供参考。首先是10月开盘量，据层楼不完全统计，本月预计近50盘开盘，其中纯新盘22个，占了近一半。

按此规模和四季度的重要性，未来3个月累计上市楼盘，达到150个左右应该不成问题。

量大质也不低，特别是纯新盘中，不乏明星红盘。

比如，未科“枫云F4”之一的枫翠云轩已取证首开，按照计划枫汀云邸11月也将闪亮登场。随后在11月，云城的枫岭云湾约221套房源将“一把清”。

由江华玺云打头阵，建发和滨江各自的“钱二双子星”，也将接连登场。

还有华丰造纸厂区块最重磅的TOD新盘——华润杭曜置地中心，预计最快10月底入市。总计1800套房源，据说推盘节奏会相当密集。

奥体核心区的两大新盘——滨江揽奥院（约300㎡）和中粮悦著云轩（143-170㎡）同样在择机入市。

一些遗留宝地也将闪亮登场。比如去年12月第三批供地中，临安地上竞得的地上庆樾上府（申花）、地上文樾上院（文晖），明确四季度亮相。

就连以慢节奏著称的港企也开始行动。像拿地3年多的嘉里城，年底前有望取证。

按照新盘成色，四季度基本是“供销两旺”局面。

统计数据显示，今年7-9月杭州商品房共成交28447套，呈上涨趋势。以此推测，四季度累计超3万套应该没什么问题。

新房“越战越勇”，二手房却越来越卖不动了。

自517新政迎来短暂反弹后（6月6732套），月成交量已“三连跌”——7月5201套、8月4668套、9月4117套。

受国庆影响，截至10日中午，本月仅成交420套。

但就算没有长假因素，以目前“库存高企、降价无效”的市场情绪看，“四连跌”也是大概率事件。

一二手成交量持续的冰火两重天，最终变成了下面这张诡异的“杭州十年成交曲线图”：前9年两条曲线如影随形，最近一年却张开“血盆大口”，南辕北辙。

这两条成交曲线像不像张开了血盆大口？

《层楼》在之前文章写过：在一个限购的大城市，二手房与新房的成交量要稳定在一个比例，不同类型房子的置换链才得以运转起来。

我测算过，杭州每成交1套新房，需要卖约0.6套二手房才算良性循环。

从过去近十年的走势看，杭州一二手房成交量确实长期处于一种“你涨我也涨、你跌我也跌”的跟随行情，且“更替比例”基本维持在1：0.5 -1：0.7之间。

但2021年开始，这种平衡开始打破。

数据显示，去年杭州新房成交20.9万套，二手房7.9万套，“更替比例”只有不到1：0.4，创下新低。

可怕的是，今年还在延续这种背离行情。

今年1-9月，杭州商品房共成交8.2万套，二手房仅3.9万套。按目前成交量走势，全年“更替比例”也仅略微超过1：0.4。

一二手成交曲线张开“血盆大口”，意味着什么？

最直观的影响就是：由于二手卖不动，大量的置换房票和资金被锁住，腾挪出的房票不足。新房整体中签率会逐步抬升，同时成交量绝对值也会大幅下降。

随着房票的一直消耗，去年卖出了超20.9万套新房，今年预计才11万套。

它也意味着，3年后我们将面临一个“历史上从未遇见过的周期”。

过去这些年，房地产的起伏其实是遵循着一个自我平衡、自我修复的周期律。

行情差的年景，二手房卖不动，新房也卖不掉；意味着2年后新交付的二手房也变少，整体二手库存下降。于是市场有了向上的动力。

这时再叠加政府的各种救市，楼市就可以进入下一个繁荣的周期。

但过去一年，杭州的二手房找个出价的都难，新房却依旧井喷上市，卖得风生水起。

而新房卖得好，并不来自经济的景气，很大一部分是靠限价红利给诱惑来的，是一种人造的繁荣。

这意味现有二手库存很难消化，2年后又要增加天量的次新房。这样一个持续高库存的二手市场，将是杭州人从所未见的。

一个二手房越卖越多的楼市，房价又能有多少向上的动力？

那么，即便接下来政府救市不止，利好不断，效果也有可能大打折扣。两三年后到底会是一个什么局面，很难判断。

诺贝尔经济学奖欠我们一个答案。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
杭房启润学府	24100	板块：富阳富春房源：72套户型：100-125㎡登记方式：首套冻资70万，其他150万登记日期：10.9-10.11
枫翠云轩	36100	板块：云城房源：189套户型：139-190㎡登记方式：首套冻资115万，其他230万登记日期：10.9-10.11
滨江运翠轩	31200	板块：勾庄房源：392套户型：100-139㎡登记方式：首套冻资75万，其他150万登记日期：10.9-10.11
东海闲湖城	19198	板块：闲林房源：352套户型：92-138㎡登记方式：首套冻资55万，其他110万登记日期：10.9-10.11
杭房众安·未珂宸铭府	24110	板块：闲林房源：200套户型：108-138㎡登记方式：首套冻资70万，其他140万登记日期：10.9-10.11
如沐清晖城	22500	板块：青山湖科技城房源：208套户型：99-141㎡登记方式：冻资60万登记日期：10.9-10.11
燕语海棠轩	31200	板块：勾庄房源：234套户型：107-130㎡登记方式：首套冻资75万，其他150万登记日期：10.9-10.11
金隅·会潮悦府	46500	板块：城东新城房源：190套户型：135-165㎡登记方式：首套冻资180万，其他360万登记日期：10.8-10.11
揽云锦绣里	55000	板块：申花房源：153套户型：180-268㎡登记方式：首套冻资260万，二套520万登记日期：10.8-10.11
建发华发江华玺云	64900	板块：钱二房源：232套户型：137-199㎡登记方式：首套冻资210万，其他420万登记日期：10.8-10.11
滨江钱江·星翠芳华府	26161	板块：星桥房源：102套户型：95-139㎡登记方式：首套冻资60万，其他120万登记日期：10.8-10.11