什么情况？和宁文华府二手逆势成交3连涨，但真相是……
◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末
01
受长假影响，10月二手房成交量继续惨淡。手边买房数据显示，截至昨天（10月14日），仅为1215套。
若按月统计，很可能创下4连跌。
此前在新政刺激下，6月曾创下6732套的阶段高峰。但之后，7、8、9三月依次为5201套、4668套、4117套。
毫无悬念地一路下滑。
和宁文华府最近的成交记录（来源手边买房）
不过，即便在此背景下，有一个楼盘，单看成交数据，却极其顽强地走出了相反的曲线。
7月签约10套，8月11套，9月达到了12套，喜提三连涨。
这个楼盘，那就是位于城北祥符板块的和宁文华府。
02
不过，这些成交数据藏着不少“疑点”。
首先，有一大批小面积房源。大的不过60、80㎡，最小的只有26㎡。这批房源加起来，一共有25套。
占到了总成交量的74%。
而据相关资料，和宁文华府在2019年8月至2020年5月间，一共开盘8次，其最小面积为105㎡。
其次，这批小面积房源均位于1楼。有的是高层（27、28层）的一楼，有的是洋房（10层）的一楼。
两个特点似乎都指向了同一目标，那就是这些房源极大可能是底层商铺。
03
和宁文华府的底商，主要集中在新文路（北）、祥宏路（东）、南坝弄（南）三条路上。
其中，新文路上为高层，祥宏路上为洋房，南坝弄上两者皆有，和成交信息对得上。
整体商铺的量不算小，但目前已经开业的却并不多。部分区域，还挂着“黄金旺铺，全城开售”的字样。
我绕小区底商走了一圈，大致统计了一下：南坝弄上开业的一共11家（包括有招牌但还未营业的）、祥宏路上5家、新文路上4家。
加起来有20家，和成交数据也基本吻合。
商铺业态，主要以小吃店、药店、小超市为主。一位小吃店老板说，生意还过得去，主要是小区居民和周边建筑工地的工人来光顾。
04
如果大量成交的是商铺，为什么会出现在二手房成交信息中呢？
对这个问题有疑问的不止我一个，城北某中介门店的刘哥也很感兴趣，还特地去打听了一下。
“当时看到和宁文华府的二手成交数据这么好，我也挺纳闷的，就找那边附近中介门店的同事了解情况，结果基本没人知道是怎么回事。”刘哥说。
从事中介多年，刘哥判断，最大的可能是当时有一批商铺，被集中打包卖给了商业公司或资产管理公司。
所以现在个人买家再买，就变成了二手房（商铺）。
从价格看，25套商铺的平均签约价为40000出头，比住宅签约均价高出近2000。
其中最贵的，就是两套20多㎡的小户型，签约价要5万左右。
刘哥说，这个价格，也基本符合这一带的行情。
05
如果除去这批商铺，和宁文华府的二手住宅成交并不算出色。
楼盘是今年年初交付的，但成交记录从7月中旬开始才陆续有。目前，二手住宅一共成交了9套。
和宁文华府有高层，洋房，总户数达到1307户。这么算起来，3个月的换手率还不到1%。
而且，小区虽然已经交付入住好几个月，但底商里却连一家中介也没有。
我在现场拿出手机百度了一下，几个大型中介最近的门店，都在1公里开外。
“我们公司管和宁文华府片区的门店，也在周边其他区域，所以看房什么的不太方便。”刘哥说。
在某大型中介APP上，和宁文华府一共挂牌了44套，挂牌价集中在4万5——5万之间。
当时其新房限价，高层为36000，洋房40800。这么看起来，和宁文华府的房东心态，比很多网红盘，要平不少。
事实上，和宁文华府当初8次开盘，其中6次流摇，其余两次的中签率也分别高达35%和79%。
这意味着，整个小区的买家里，投资客的占比应该不高。
这或许是目前小区楼下一家中介门店也没有的理由，但同时也预示着，这里出现踩踏的风险较小，未来很可能形成相对稳定的交易模式。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 春知海棠苑 | 31200 | 板块：勾庄 房源：298套 户型：111-138㎡ 登记方式：首套冻资80万，其他160万 登记日期：10.15-10.17 |
| 湖境观岚湾 | 21300 | 板块：大江东 房源：259套 户型：89-129㎡ 登记方式：首套验资40万，二套70万，全款100万 登记日期：10.14-10.16 |
| 江语云城 | 16300 | 板块：富阳江南新城 房源：211套 户型：96-115㎡ 登记方式：验资120万 登记日期：10.14-10.16 |
| 萧澜隐翠 | 30000 | 板块：南部卧城 房源：192套 户型：99-127㎡ 登记方式：首套验资60万，其他120万 登记日期：10.14-10.16 |
| 咏翠芳华轩 | 22600 | 板块：东湖新城 房源：64套 户型：98-108㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：10.14-10.17 |
| 荷禹宸府 | 22600 | 板块：东湖新城 房源：192套 户型：96-127㎡ 登记方式：首套验资50万，其他100万 登记日期：10.14-10.16 |
| 洛川名著 | 28200 | 板块：双浦 房源：133套 户型：155-215㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：10.13-10.15 |
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络