提前4年交付？去年“顶风”摇书香印翠的人，今年秒变大赢家
人生真是充满了戏剧性！
比如昨天还在辟谣，今天就“翻车”；又或者当年“顶风”摇到的争议红盘，突然可能提前4年交付，“秒变”大赢家。
它就是今天的主角——文教板块的书香印翠。
去年3月首开，因2026年底交付的超长周期，火速登上楼市热搜。近期坊间却有传言，有望年底交付。前后变化之快，连购房者自己都想不到。
“还没正式通知，但物管说大概率今年底交房。”某业主表示，知道会提前，没想到这么提前。（实际交付时间以开发商口径为准)
01
说起书香印翠，在2021年绝对是话题之王。
不是因为倒挂有多大，也不是因为产品如何高端，而是因为在一片红盘潮中，它特别低调。
去年3月，一直没动静的书香印翠突然领证。有多突然呢？样板间没开就算了，连售楼处都没有。
想要找销售了解情况也很难。某摇号小程序上的5个销售，三个微信号无效，两个被添加过于频繁而被限制添加。
网上还冒出许多黑子，罗列它的种种不利因素。
但最直击炒房客心灵的，还是合同上迟至2026年底的交付时间。倘若触发限售，最终2031年才能交付。
理论长达10年的解禁期，让一众购房者捏汗。
毕竟5-10年的等待期太过漫长，谁也无法预料交付后的行情。另一方面，期间的资金成本也是一个巨额数字。
虽然许多人将信将疑，但面对种种不确定性，当时敢去摇书香印翠的多是真爱粉。当然，也有少量逆向思维、见多识广的老投资客。
02
号称年底就要交付的书香印翠，如今怎么样了？这两天，我们去现场实探了一番。
书香印翠位于学院路与华星路交叉口东约200米，可在地铁2、10号线交汇的学院路站下，步行可至。
从航拍图中不难看出，小区建筑外立面已基本铺装完成，银灰色的铝板外立面熠熠生辉，在周围一众老破小中分外惹眼。
中式的门头十分气派，园林部分也基本成型，只待最后的精修打磨。
在9月底书香印翠的官方通报中，我们得到了更详细的数据：外立面进度在98%以上，室内精装部分也已接近完成。
墙面涂料、卧室地板、厨房橱柜、客厅背景墙均已完工，且部分已经做了成品保护。
按照目前进展，年底交付应该没什么问题。
书香印翠作为改善盘，整体精装标准也不低。据公开资料，配备了博世油烟机、燃气灶、洗碗机，卫浴是杜拉维特和高仪，还有威能的地暖、百朗的新风、东芝的中央空调，三星的智能门锁等。
户型方面，分别是102㎡三房两卫，138㎡四房两卫，及164㎡四房三卫。均价5万8，总价基本在600万-1000万。
不过小区体量不大，一共6幢高层（334套），而且还混着1幢公租房。
城市界面也一般，被以九莲新村为首的老破小紧紧包围。但配套还可以，尤其是教育资源，周边密集分布着杭州师范大学幼儿园、九莲幼儿园、九莲小学和行知小学等。
03
那么书香印翠进入二手市场，能值多少钱？
不妨对比下周边三类二手房。第一类，以翠苑新村、九莲新村等为代表的城西一众老破小，价格基本3-5万。因产品代差大，不具备参考性。
第二类，以枫华府第、御西湖为代表。虽然交付也有年份，但相比老破小成色算新的。
枫华府第2008年左右交付，目前挂牌32套，成交量极少，近90天仅网签2套。按中介说法，高层实际成交价约5万9，洋房约6万3。
御西湖2013年交付，挂价明显更高。高层基本报价9万多，洋房大多超过10万。因为太贵客户很少，实际成交价要打不少折扣，分别是7万5左右和9万左右。
这两个小区有一定参考性，但在对比时，要考虑无营业税这一因素。
第三类，主要是古翠蓝庭和黄龙云起两大次新房，与书香印翠类似，都是老破小环绕的改善楼盘。
但古翠蓝庭今年7月才交付部分房源，尚无网签纪录，公开挂牌房源也仅2套。相比之下，今年3月交付的黄龙云起更具参考性。
两盘位置相似，分布在学院路东西两侧，直线距地铁学院路站的距离，也都差不多。
但产品定位上黄龙云起更胜一筹，含4幢高层和6幢洋房（带恒温泳池），高层主力户型约139㎡，洋房主力户型约139㎡-169㎡。
而书香印翠全是高层，起步面积也仅约102㎡，园区配置也处劣势。
目前黄龙云起11套挂牌，近90天网签2套。其中10月9日签约一套162㎡，单价6.15万。不过中介说，高层实际8万2左右，洋房10万上下。
04
在西湖区尤其文教板块，还有一个需要考量的因素——学区。
虽然学区概念弱化，房价权重比下降。但名校和普校之间，对二手房价的影响还是差别明显的。
比如枫华府第的学区是翠苑一小，御西湖是更好的行知小学。正是因为房龄和学校的双重差距，让两盘的二手房价拉开了明显距离。
但只要产品够出色，学区上的差距，又能被拉回来甚至更高。
典型如黄龙云起，学区是普通的九莲小学，但二手房价还是比御西湖贵上不少。
回到书香印翠，虽然期房没有学区的说法，但按照今年的划分范围，大概率是九莲小学。考虑到整体定位又略低，二手房价应该很难压过黄龙云起。
综合来看，差不多7-8万的价格吧。
但对比5万8的限价和不到2年的交付时间，书香印翠的收益还是可观的。
不过对多数业主来说，更关心的或许并不是二手房价，而是终于可以提前入住了。毕竟，当时的摇号群体，老杭州人、文教地缘改善居多。
去年3月首开，虽然中签率低至13.14%，但“潜在的限售10年”，着实吓退了不少炒家。
到了去年8月加推，就更不用说了。红盘分流之下，中签率高达76.49%。身边一位城西土著，就是趁那次摇中了164㎡。
一个普通中产家庭，卖掉了老破小，全款改善自住。“限售、交付迟都是小问题，最重要是留下来。”他说。
05
从另一个角度看，炒家少对二手房价也是利好。
纵观杭州近两年交付的楼盘，只要投资客占比高，房价就越易发生波动。因为集中出货容易踩踏，典型如西溪公馆、和光尘樾等。
而一旦自住客占比高，意味着抛售房源特别少。相互竞争少，价格自然更稳定。
就像黄龙云起，交付半年有余，至今仅10余套挂牌，占比不过2.6%（共416套）。就是因为它的摇号群体中，自住客比例高。
这从历次开盘的中签率，就可见一斑。前后7次推盘，中签率最低17.61%，最高70.23%。
这是因为，第一：5万8的高限价门槛，将许多投资客挡在了门外；第二：商品房开发最早的城西，积压了大片的改善需求，而板块供应却很稀缺。
以文教板块为例，最近几年面市的楼盘，仅有古翠蓝庭、黄龙云起、书香印翠和“一鸽再鸽”的锦绣公馆等。
所以，你会发现这样的一个反差现象：
中签率低、二手成交量多的网红板块，价格极易上下波动。而老城区虽然成交量不高，价格却要稳定得多。原因就是抛盘少，需求又一直在线。
当然，书香印翠毕竟是楼市最狂热时摇号的，再怎么爆冷，依然有部分“敢于对赌“的投资客涌入。
它的二手究竟能卖多少，还要视实际投资客的数量。毕竟老文教区成交量极少，稍大一点的挂牌量，就可能冲击价格体系。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 湖境观岚湾 | 21300 | 板块：大江东 房源：259套 户型：89-129㎡ 登记方式：首套验资40万，二套70万，全款100万 登记日期：10.14-10.16 |
| 江语云城 | 16300 | 板块：富阳江南新城 房源：211套 户型：96-115㎡ 登记方式：验资120万 登记日期：10.14-10.16 |
| 萧澜隐翠 | 30000 | 板块：南部卧城 房源：192套 户型：99-127㎡ 登记方式：首套验资60万，其他120万 登记日期：10.14-10.16 |
| 咏翠芳华轩 | 22600 | 板块：东湖新城 房源：64套 户型：98-108㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：10.14-10.17 |
| 荷禹宸府 | 22600 | 板块：东湖新城 房源：192套 户型：96-127㎡ 登记方式：首套验资50万，其他100万 登记日期：10.14-10.16 |
| 洛川名著 | 28200 | 板块：双浦 房源：133套 户型：155-215㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：10.13-10.15 |
| 中天翡玥府 | 18000 | 板块：大江东 房源：324套 户型：101㎡ 登记方式：首套验资40万，其他70万 登记日期：10.12-10.14 |
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文∣麦格/咸鱼
编辑∣二叔
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