掐指一算，中国房地产还有一波大牛市？
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大会过后，关于中国房地产未来走向的预测渐渐多了起来。
比如，某研究院结合1-9月行业数据，从短、中、长三个维度进行了分析，并得出结论：楼市长期仍然看多。
近10年内每年平均10万亿元（市场保底），10年之后也不用担心。
也有一种声音认为，目前的中国楼市已经是历史大顶。理由是城镇化比例上不去了，居民也无力再加杠杆。
还有一个观点，采用了人口视角。其得出的最后观点是：
2030年前后，中国楼市还有一波牛市，理由是85-89年出生的人口，将在这个时间段，进行大面积改善买房。
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先来看看这种观点的推演过程。
第一步，最近60年，中国有两大婴儿潮，第一次发生在1962年至1975年，年均出生人口在2500万+；
第二次发生在1985年至1991年，年均出生人口为2200万+。
第二步，将人口红利与房产牛市进行匹配。
2005年至2012年，中国迎来一波房产大牛市。以深圳为例，2005年的房子均价在7000元/㎡左右，到了2012年，达到了近19000元/㎡。
此观点认为，这波牛市的诞生，就是由于第一次婴儿潮的大批人口改善置业所致。
2016年至2020年，中国房产再迎牛市。这次牛市，很多三线乃至四五线城市的房子迎来了去库存的浪潮，很多十年不涨的地段完成了补涨。
此观点认为，这波牛市之所以形成，是因为第二次婴儿潮进行了首次置业。
第三步，由以上两点得出结论，在2030年前后，因为第二次婴儿潮的出生人口，将迎来大批改善置业需求，所以楼市还有一波牛市可期。
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从沙盘推演本身来看，结论似乎是成立的。
但它的逻辑建立在一个“不变”的基础之上，即因为首次婴儿潮的改善置业在40岁左右，所以二次婴儿潮的改善置业也在这个年龄段。
不过，看看身边的85后甚至90后，会发现有不少人已经买好了改善的房子。
办公室里一90后的妹子，早些年住在城东的约89㎡里。去年，成功摇中了某村三兄弟之一的顶楼大户型。
如今，她就等着运动盛会之后，搬进这套大房子里，成为人生赢家。
还有一个88年出生的远房亲戚。之前摇中了钱二某盘，但轮到他时只剩小户型了，果断放弃。
随后出击申花某盘，成功命中一套大户型，圆满收官。
问他会不会在2030年左右还换房，得到的回答是：除非这几年能赚到一个小目标。
“但你觉得可能吗？”然后，他又补了一句。
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事实上，在买房这件事上，第二波婴儿潮和第一波婴儿潮有着很大的区别。
第一波婴儿潮里的人，比如我，人生中的第一套房子，大多只有不到50㎡，地段也基本处于老破小扎堆的区域。
早上起床要为抢厕所烦恼，晚上回家要为抢车位烦恼。夜深人静时，还要为没有一个书房放空自己烦恼。
随着商品房的急速发展，和自身家庭结构的变化，他们在三、四十岁时，换一套更大一点、更好一点的房子是必须完成的人生目标。
说得好听一点是改善，其实就是刚需。
但90年前后出生在第二波婴儿潮里的人，他们人生中的第一套房子，很可能就已经是某个知名开发商的新建品质小区。
户型卓越、精装修、园林大、带车位，如果愿意，可以住上很长一段时间。
而且，他们家庭人口的上限大多在3人。因此，常见的景象是，如果经济条件匹配，他们早就换好了房子；
如果不匹配，他们原先的房子也够用。
他们改善置业的欲望和节奏，不能照搬第一波婴儿潮。
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支持2030年中国房地产有一波牛市的，还有城镇化视角。
根据人口普查数据，2020年末，常住人口城镇化率为63.89%，较2010年的49.68%提升14.21个百分点。
按照“诺瑟姆”曲线，我国当前城镇化仍处在城镇化中期，到2030年，会达到70%左右。
这意味着，每年大约还将有1000万农村人口，转变为城镇常住人口。
而只有城镇化水平到了70%，房产的需求才会下降。
当然了，无论是经济大势、世界杯胜负、双色球走势，任何专家的预测、分析，事后都被证明打脸是常态。
和玩飞盘、看脱口秀一样，预测就是一种娱乐。看过、聊过、笑过就可以了。
千万不要真金白银的根据预测买进卖出，这是底线。
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文∣乐福
编辑∣二叔
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