10万变7万？不只文鼎苑，杭州“最贵安置房”也在经历学区房洗牌
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二手房降价，在杭州早已不是新闻。
但偶尔曝出的一些“急降网红小区”，仍会对大家造成不小的心理冲击，引发一阵唏嘘。
比如，去年的学区房跳涨急先锋文鼎苑，成交价普遍高达9-11万（最高12万7）。持续下探后，现在只要7万多，跌了3成左右。
其实论回调幅度，同样有学区光环的杭州安置房界的领头羊——海潮雅园，一样惊人。
从网签纪录看，该小区去年2月出现首套成交，去年6月到达10.36万的最高点，之后一路调整。但在今年6月，又有2套网签价超过9万2。
然而进入下半年后，价格又骤然回落。
“现在海潮雅园一园基本7万5，二三园6万5左右。”周边中介表示，可选余地也不小。
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海潮雅园位于炙手可热的豪宅区——望江新城（限价6.98万）。
它与御潮府、御品、海潮望月城、k11等连缀而成的豪宅区，只隔着一条望江路。地铁1号线婺江路站、7号线江城路站，均在直线1公里内。
从望秋立交下来往老城方向，左手边很容易能看到一片蓝白色调的高层建筑群，它就是海潮雅园。
海潮雅园共分四个园区建设，由绿城代建，观感确实不错。
以一园为例，外立面是大面积深蓝色玻璃窗+宽尺度阳台。2层以上的墙体，虽是米白色的涂料，但远看还挺干净。
难得的是，多数楼幢底楼架空，可用于休闲、活动等用途。
再看二三园，园区配置了雕塑、景亭、景墙、绿化等，同时还有大量各类智能化设备。
毫不夸张地说，在安置房领域，海潮雅园是无可置疑的第一梯队。论卖相，也足以媲美许多普通商品房小区了。
因其地段和高颜值，被网友称为“豪宅区里的安置房”、“杭州最美安置房”。
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但毕竟是安置房，仅凭颜值和地段就要10万？
要知道，10万的单价，基本可以在杭州横着走了。什么奥体、申花、滨江、江河汇，都可以随便挑。再垫垫脚，杭州壹号院也不在话下。
“主要还是学区因素。”中介说。
据上城区公告，自2021学年起，确定紫阳街道木场巷社区为钱学森学校的学区范围。
钱学森学校为九年一贯制学校，投资近10亿元，以高规格高标准创办，小学班由时代小学领办，初中部由建兰中学领办，配置相当出色。
小户型为主的海潮雅园正在其中，也是最主要的生源小区。“多数购房者，就是冲着学区去的。”
更关键的是，各种时间点很凑巧。
海潮雅园一园于2020年4月交付，当年底开始办理产证。随后的2021年2月，钱学森学区正式划定，同年9月开学。
而且学区范围内，没有一个可比小区，连年深久远的老破小都很少。
市场火热期叠加学区购房季，格自然水涨船高了。
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那海潮雅园的房价，为什么又快速回落？
首要原因，肯定是大行情不行。整个杭州几乎没有不跌的小区，更何况去年下半年起，学区房改革呼声四起，也一定程度影响了价格。
其次，今年同类房源供应开始增多。
海潮雅园一园共906套房源，但去年底开始交付的二园和三园，累计有2600余套房源。
算算时间，这批房源也到了上市节点（还要取决拆迁户的收房时间）。虽然各大中介公开平台，还看不到二三园的挂牌，但中介已在推销了。
二三园因为得房率相对较低，在拉低小区整体价格的同时，自身价格也要低上不少。
不过可以发现，虽然价格跌了，但每个月都有成交。
想想也不是很意外，毕竟五六百万的总价（与板块新房限价差不多），就可入手一套核心板块学区房，不少人还是能接受的。
但等几个月后二三园挂牌真正放量，学区接盘侠还接不接得上，也是巨大的未知数。
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海潮雅园如此起伏，一路之隔几个豪宅的小户型，或许也感受到忐忑了。
御品、御潮府、海潮望月城和江明月朗园，虽然都是定位改善住宅，但有3个楼盘起步户型都不大。
御品起步约116㎡，御潮府约123㎡，江明月朗园约116㎡，且全是三房户型。
南星桥的小户型，包括海潮雅园的小户型，为什么能够卖出高单价？除了总价可控这一基础，最核心原因，在于拥有高比例的“学区价值”。
按照目前学区划分，望江路以北的小学是勇进实验学校，名气一般，并无优势。
没有学区加持，很少有人会花上千万的高价，去接一套三房户型自住。这从去年底交付的金地御品，就可见一斑。
御品120㎡以下户型占比达35%，挂牌房源也有6-10套，但至今小户型还是零成交。
但前天开始交付的御潮府，情况又不同了。
2020年5月首推153套，中签率5.62%；2021年1月加推378套，中签率7.5%（限售）。
虽然暂时只有153套房源可马上交易，但高投资占比下，流入二手市场的不会少。特别是123㎡小户型，自住的有限。
等到江明月朗园交付（共930套，总价800-1600万），挂牌量估计就以百计了。未来两三年，这一带挂牌的次新可能会达到两三百套，其中小户型占比不少。
前天我去看了刚交付的御潮府，审美、用材和装标，都可说是无可挑剔，完全不输一品。单一个旭格系统窗，就是绝版了。
但小户型想靠品质获得超高溢价，还是有难度。
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望江小户型有压力，大户型也未必能待价而沽。
一方面，等御潮府、海潮望月城和江明月朗园交付，抛售的大户型也不会少。别看海潮望月户型大得惊人，拼多多也一样多到你想不到。
按房东预期，一套望江大户型次新房的门槛动辄2000万。比如御品的165㎡以上户型，挂价基本近12万。考虑到单价12万以上无法公开挂牌，实际报价可能更高。
据中介介绍，后台已有一套御潮府高层193㎡，报价13万，总价约2500万。
等几个盘都交付后，几十上百套的几千万大宅涌向市场，首先要面对一个现实：杭州3000万以上的二手房市场，全年也就几十套成交，客户相当有限。
另一方面，海潮望月城和k11还有300多套商业大平层，预计单价7-8万，主流总价两千多万，基本随到随买。
也就是说，差不多的总价（甚至更少），就能买到面积更大、装修更豪、户型更好的房子。
大户型次新若贵到一定程度，富人必然转投大平层。别说住宅有学区，这个段位的人，几个会被学区难倒，何况现在的学区也一般。
所以现在房东也在调整心理预期。就拿御品来说，别看挂价高，实际上198㎡的大户型，总价2000万就可谈。
虽然当下望江豪宅成交极其不易，不过中介还是抱着一丝乐观。
毕竟杭州离西湖这么近的成片豪宅区，只剩望江。德寿宫开放、K11开业都可以让这里将来魅力倍增。在名校扩张趋势下，学区或许也可再来一个彩蛋。
但这些都是后话了，至少短期内，望江房价上行压力不小。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 悦望名邸 | 21900 | 板块：富阳东洲 房源：42套 户型：95㎡ 登记方式：无房无贷冻资80万，其他200万 登记日期：10.29-10.31 |
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文∣麦格
编辑∣二叔
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