杭州市区有些次新房，值得买起来了

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末

首套认房不认贷，利率4.1%；二套首付4成，利率4.9%。

历史级的首付、利率大松绑，似乎瞬间让平淡的杭州楼市活跃了起来。从一些中介亢奋的朋友圈画风看，甚至连冰凉的二手房都要“满血复活”了。

“城西二手房单日成交100单以上”、“截至18点，xx中介公司已下定138套，预计最终破150套”……

新政当然利好楼市，但实际情况或许并非如此：

一手楼盘的到访量和登记量，相比以往确实有了增长；二手房带看量也有一定提升，但仅此而已，整体仍是以价换量行情。

从概率上讲，接下来一段时间，二手房市场还是“房多客少”的悬殊局面。

也就是说，买家在谈判中依旧占据主动。那么问题来了，实实在在的首付利率优惠后，哪些二手房值得出手了？

以成交榜为基础，或许可以得到一些参考。

理由很简单，有量就有需求。逆势下如果量还放大，至少说明现阶段房价，得到了更多人的认可。

比如成交量不足4000套的10月，有一个小区的成交量突然爆发。

它就是城东新城的新天地·金色时光。从10月15日到10月29日，短短15天，密集网签11套，位列全杭城第7。

而之前的8月和9月，累计才4套。对比更强烈的是，南侧的天城府10月直接零成交。

今年金色时光成交量最高的是6月和7月，分别网签12套和15套。这不难理解，毕竟有“517”新政刺激，而2020年3月交付的金色时光，不少房源已符合“满2唯一”。

随后的8月和9月遇冷也不意外，新政效果消散，加上气温过高。

但10月为什么又爆发了？“根本原因还是价格又降了。”附近中介表示，上半年小区成交价4万3-4万4，现在只要4万左右了。

沿高架的低楼层房源，挂价更已低至不到3万8。为了成交，多数房东也愿意承担税费。

而在2018年到2019年，金色时光的最后一批摇号房源，毛坯均价接近3万5。换言之，算上2年持有成本，房东的利润空间已经不大。

对刚需来说，金色时光虽然品质普通，但好歹是主城区，直线距武林广场不过4公里出头，生活各方面都很便捷。一旦价格跌到预期内，还是会有不少刚需愿意出手的。

也正是因为它是板块最便宜小区，才让金色时光在成交量上一枝独秀。

以此类推，不妨看看10月成交榜上，还有哪些小区卖得不错。

第一类，就是金色时光这样的刚需盘，价格一路调整下来，展现出较高的性价比，符合了不少买家的心理预期。

这类小区，还有翡翠城、蔚蓝领秀、雅居乐国际花园等。

第二类，以澄品、天空之城为代表的次新网红盘，交付没多久，自带流量，综合品质也不错。

加上有一批着急出货的客户，房源选择大，价格比较美丽，认可的买家还是不少的。

世纪城板块的御虹府也属此类，接下来应该会有一些网签量。

第三类，是杨柳郡、良渚文化村、御景蓝湾这些常青树小区，要么自带光环，要么拥有独特优势（赠送面积大），成交量长期保持相对稳定的水平。

第四类，则是大家不怎么关注的二手公寓和商铺。

10月位列前5的三墩E30中心、紫金港智汇众创中心和理想银泰城，其实都是酒店式公寓。

因为总价低更易成交，据说现在有些中介都转向主卖二手公寓了。

可以看出，逆势之下二手房想要卖出去，价格降到位才是王道。

而一旦“到位”，二手房的一些优势就出来了。

首先，可直接入住，没有期房的漫长等待期（中间也有资金成本），更没有暴雷烂尾的风险。

其次，配套更成熟，类似金色时光这种，离市中心很近。只要你能接受它的品质，住起来绝对比那些新兴板块方便。

第三，有机会买到一些品质更佳的房子。

众所周知，过去几年的限价时代，开发商减配已成普遍现象。用“产品力倒退”来形容，也不为过。

如果在二手市场上淘到高品质小区，不失为一笔划算买卖。

当然，所有购买二手房的决策，最大前提还是价格到位，至少也要贴近心理预期。只要价格够便宜，其他因素都可被抵消。

不过虽然现在是买方市场，二手房价也不会无止境下跌。

个人认为，只要接近新房限价（持平或甚至略低于）这个尺子，站岗接盘的几率就会无限缩小。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
杭腾未来社区	36100	板块：云城房源：440套户型：105-228㎡登记方式：首套冻资95万，其他125万登记日期：11.15-11.17
荣上青溪美庐	高层 12400 排屋 13100	板块：临安房源：264套户型：41-213㎡登记方式：高层验资20万，排屋60万登记日期：11.15-11.17
文樾上院	51700	板块：文晖房源：114套户型：180-183㎡登记方式：首套冻资260万，其他350万登记日期：11.14-11.17
中骏鼎湖未来云城	28500	板块：临平房源：371套户型：108-139㎡登记方式：验资70万登记日期：11.14-11.16
晨语汀澜里	23600	板块：崇贤房源：108套户型：99-130㎡登记方式：首套验资60万，其他120万登记日期：11.15-11.17
首望澜翠府	洋房 20000 合院 41000	板块：富阳东洲房源：54套户型：136-420㎡登记方式：首套冻资200万，其他400万登记日期：11.14-11.16
绿城汀岸芷兰	41190	板块：之江房源：113套户型：189-224㎡登记方式：首套冻资240万，其他480万登记日期：11.13-11.15