新政来了，先不要“低价甩卖”二手房？| 楼先生问答NO.735

楼先生层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末

新政来了，这次力度终于有一点了。每次杭州出政策，行情都能抬下头。这次用力大一点，估计行情抬头也会更显著。

后台很多“还要不要甩卖二手房”的提问，毕竟这两个月以来，市场上出现砸盘的房源越来越多，出现在未科、申花、勾庄、奥体.....这样的热门板块。

新政后，二手房下降趋势能不能被拦住？

过去两个月，核心板块的次新房，如果不狠心主动下降50-100万甚至更多，根本就不可能有成交机会。

但同时同个小区其它挂牌房源存在严重分化。比如翠苑次新盘，最低诚心卖的房源，单价6万6，其它依然挂着七八万，甚至9万出头。比如勾庄某次新盘，出现了3万5急售，其它房源仍想冲5保6。

有人甩卖，有人硬顶，都很好理解。尤其后者，毕竟半年前，邻居一套房子还能赚一两百万，现在让自己只能含泪赚四五十万，心有不甘。

最终要不要降价甩卖，完全因人而异。我们今天不讨论个人情况。从基本楼市规律来讲，记住一点：弱市尽量不卖房。如果你手上本身就是核心区的优质次新房，比如未科三兄弟，申花古翠、金茂府、宜和园，或奥体壹号院、澄品......

我的建议是：先稳住。低价甩卖，账面上你就先亏了，哪怕再去摇号，摇中的房子95%不如你原来的房子，行情动荡，今后收益依然不确定。再强调一遍：别人都慌张时，你先镇定一下。

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万科西雅图、弱市/产品力、春宸上府

@天道

我在杭州买过三套房子，一套万和玺园89，去年已经卖掉，一套万科西雅图89在手，一套春宸上府139还未交付，这套算是折中将就买下的，一是为了改善，二是怕赶不上车。现在我想再把西雅图置换150-180方左右的环境交通居住质量好点的房子，想问问，目前市场行情，有必要这么做吗？万科西雅图目前也卖不上好价格。

楼先生：春宸上府住住不差的，笕桥这个地理位置，去哪里都方便，房子又有滨江大家保驾护航，也不用太担心，产品力肯定会高于市场同期的产品。大体上讲，买春宸上府，没有犯错误。只不过论投资，笕桥不如申花、奥体、望江新城这样的核心板块。就等交付后再说吧，这套先不用管。

目前行情不管什么二手房，都卖不上好价格，只能随行就市。你要问行情什么时候回暖，房价什么时候回涨，这都非常难预测，经济环境不好，楼市始终会被影响。至于西雅图要不要置换，关键不看行情，看你有没有看中满意的房子，对于自住改善而言，在行情相对冷静的情况下，反而更能买到好的房子、好的价格，在弱市之下，开发商也更有动力发挥产品力。

我的建议是，西雅图卖掉之后，你可以选择换到更市中心的核心板块，比如申花、文晖、世纪城，这些板块开发商也比较喜欢做大户型，选择也会多些。像申花，有那么多高品质的次新房，要是价格合适，也能考虑。

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400万/城北、非摇号不可、一天一个价

@如歌

关注您很久了。本人刚需，工作在城北体育公园附近，目前租房，社保要明年6月满两年。想请问：是选择目前的二手房还是等明年社保够格了去摇附近的新盘。预算总价400万，如果买二手房的话，有什么合适的楼盘推荐吗？谢谢。

楼先生：其实怎么选择，还是看价格和房子本身。现在不少人都有惯性思维，就是非摇号不可，觉得摇来的房子，就是好的。这是不对的。当然了，买新房更简单些，毕竟是政府统一定价，房子也是开发商批发的。而买二手房相对复杂些，你得花时间精力去一套套挑选。

你可以在明年6月之前，先去看二手房，从铁路北、运河新城、勾庄和祥符，有一大堆的次新房等着你看。现在看二手房，先别看挂牌价，这些挂牌价都很虚，因为现在价格一天一个样，就看房子本身你喜欢不喜欢，要是喜欢，再认真去议价。

比如运河新城的风尚望和湾、祥符的和宁文华府，铁路北的上塘宸章，还有就是勾庄的海德公园、万科杭宸，以及刚刚交付的华润幸福里，至少这几个二手房，都去看一遍，对现在的二手市场，你心里才会有个大概。

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700万、改善/和家园、不能盲目加杠杆

@WD

楼先生，我们夫妻一个在未来科技城上班（3号线文一西路站），一个在西溪路蚂蚁Z空间上班，现住英特学府89方三房，宝宝快一岁了，500万预算改善，家里老人带娃，希望以后上学方便一点，有推荐的地方吗？建不建议上点杠杆提高预算到700万，改善一步到位，等两年新房交付再卖掉老房子？

楼先生：要不要一步到位，看你们家庭的经济收入情况。如果你们是互联网行业，更要谨慎评估接下来几年工作收入。总之，不能再盲目加杠杆。我们多少都听到了一些互联网行业「去年疯狂加杠杆，今年出现断供」的故事，就发生在未来科技城。

如果接下来几年收入比较稳定，那就买七百万的房子，确实大房子住起来，体验完全不同。但如果存在不确定性，现在的经济环境下，还是保守一点好，选择一步步来。

根据你们的情况，我觉得可以不用去摇新房，西溪一带就很适合你们，去看看和家园吧，一定能找到你们满意的房子，这里的二手房真的不贵，七百万的总价，能挑到很好的房子了。关键是，住在和家园，孩子的上学和你们的通勤，都能兼顾到。

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800万、奥体/艮北/钱二、悦著云轩

@Kevin

楼先生好，我和女朋友分别在滨江和钱江新城工作。预算800万左右。考虑的板块有奥体、艮北、钱二，自住兼投资，请问选择哪个板块比较好？

楼先生：自己想住的房子，就是最好的投资。所以看看你自己想住哪里。从板块能级看，奥体和钱二，要比艮北更高。但从你们工作地点来看，其实这三个板块都OK。当然，奥体摇号难度要高些，艮北接下来会比较好买。

至于钱二也可以试试，比如建发华发·江月望云、越秀滨江·天澜海岸、天澜美境，限价51000-53000元/㎡。只不过钱二的现状，还不如艮北和奥体，买钱二，更多是押注未来5-10年的城市发展。

如果不是很急着上车，愿意拼一拼手气，先关注奥体吧，毕竟限价只有四万六，仍然比其它板块有更安全的「一二手房倒挂」。比如中粮·悦著云轩，面积143㎡、169㎡，只要摇中，都在预算内。此外，还有一个新项目能留意，就是万科西兴项目，限价49300元/㎡，听说户型147-199㎡。

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200万级、刚需/闲林、绿城·樾鸣春晓园

@周周

老师好，我的情况：单身女生，杭州户口，工作在古荡附近，但总价预算有限，只有200多万，明年也能拿到人才，打算今年明年有合适的房子就上车了，请问有哪些区域的新房可以关注？

楼先生：在城西工作，那重点关注城西，以你的总价预算，闲林比较适合你，到古荡也不算远吧。闲林的新房，精装限价23100-24110元/㎡，有杭房出品的未珂宸铭府，接下来很快要上市的绿城·樾鸣春晓园，可以提前透露给你，这是目前2万出头的房子里，配置最高的。毛坯总价会更低一些，你可以重点关注闲湖城，单价2万内。

其它区域就更远了，比如云城北面的瓶窑、运河新城北面的崇贤，相比之下，那还是闲林吧。另外，没必要等到明年拿到人才资格再上车，因为闲林目前比较好买，没什么摇号难度。反而用了人才房票去买，还要限售，资产的灵活性就降低了。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
旭辉珺和府	14600	板块：萧山浦阳房源：228套户型：89-120㎡登记方式：验资，首套30万，二套60万，全款90万登记日期：11.12-11.14
大家中天钱江·萧澜隐翠轩	30000	板块：南部新城房源：196套户型：99-127㎡登记方式：验资，首套90万，其他180万登记日期：11.12-11.14
中海河映云集	37125	板块：运河新城房源：80套户型：107-129㎡登记方式：冻资，首套120万，其他240万登记日期：11.11-11.13
兴耀湖境观澜湾	21300	板块：大江东房源：142套户型：89-104㎡登记方式：冻资，首套40万，二套70万，全款100万登记日期：11.11-11.13
保利都和轩	33000	板块：华丰房源：92套户型：100-148㎡登记方式：冻资，首套60万，其他120万登记日期：11.11-11.13
滨江建杭坤和·绿荷叠翠轩	22600	板块：东湖新城房源：160套户型：96-137㎡登记方式：验资证明，首套60万，其他120万登记日期：11.10-11.13