听说二手都“很亢奋”，要不要也趁机调价？| 楼先生问答NO.736

楼先生层楼 2022-12-08

▲提问楼先生[评论区留言]

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末

新政满一周，确实给市场注入了一丝信心。

就像我们之前反复强调的：只要行情继续变冷，政策就会如及时雨般出现，利好叠加利好，帮你打开一个“卖房窗口期”。尚且不清楚这个窗口期多久、多大，但似乎看到了希望。

这次新政，关键是扭转了不少信心，大家现在又在说：还好还好，兜兜转转又回到房地产。在此之前，大家以为房地产只能躺平摆烂，被彻底抛弃。

历史会有很多相似之处，但绝对不能复刻重演。

过去这周，二手房似乎很嗨：城西二手房一天成交100套，某低价房源一天带看十几组，房东上涨挂牌价，某新盘当天选房弃选率明显降低......

我只能说，局部事实吧。这次刺激政策，对市场肯定有作用。只不过尤其数据上，见效不会那么神速，多少有点违背常理。这次降首付的新政，对原本就想买房的人，帮助最大。

问题来了：要不要趁机涨价呢？

首先，不要过于期待行情回暖，就这次的政策力度，严肃地说，还是非常谨慎的。你担心房价上涨，至少要看到“打开限购”。

其次，行情要回暖，目前看不到“普惠”，一定不会所有房子都一齐回暖。如果你想出货卖房，不仅不该趁机涨价，反而要看准时机，让自己的房子在小区内、区域内、竞品中，快速脱颖而出，展示价格优势。

如果你小区其它房源，都在涨价，那对你就太好了。

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400-500万、特发澜栖府、铁路北

@上善若水

楼先生好，在市民中心上班，社保一年半，刚需想买婚房，计划400-500万左右的总价，将来孩子上学是主要考虑因素，请问可以摇哪些板块或者哪些楼盘？多谢指教。

楼先生：在钱江新城工作，四五百万的总价预算，从通勤角度考虑，主要会往城东方向，比如艮北、笕桥两个区域，目前都还有新盘可以买，比如云翠金澜府、春宸上府，限价4万出头，摇号难度不大，今后学区也能兼顾。目前的行情，对社保幼子比较友善。

如果通勤半径能接受远一点，可以考虑运河新城以及铁路北一带，限价36000-40000元/㎡，摇号难度也不高，你可以重点关注特发·澜栖府，地铁不远，边上就有学校，拱墅区的公办教育资源，发展值得期待一下。在它的北面，还有两个跟大家房产有关的楼盘，限价更便宜，分别是锦翠金宸府和棠源美宸。另外，滨江运河湾项目也在路上了，限价4万。

艮北、笕桥、运河新城和铁路北，都属于杭州摇号的第二梯队板块，也就是粉盘板块，大半年以前，摇号中签率还很低，无非现在整体行情降温了，好摇起来了，所以抓紧把握住上车机会吧。

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450万、独立行情/随行就市、以劣换优北

@姚家焕

现在手上有一套2017年入手的82方丁桥广宇上东名筑，现在打算卖掉，但是杭州市场二手房一直在跌，虽然丁桥跌得不多，但不好卖，预期价格在3万左右，最低2.8万也可以接受；然后再去摇号总价450万的房子是否可行？看上了特发澜栖府，不过我摇号属于二套房子，二套房感觉非常难中，纠结要不要卖，现在人是在滨江租房子，丁桥的在出租。

楼先生：对于卖家来说，现在行情肯定不是什么好时机。杭州的新房还处于「独立行情」，不管怎么样都能卖得完，但二手房不容易卖起来，不是你能接受什么价格就能卖什么价格，而是要看市场和买家，对于二手房，买家宁可观望，也不会轻易入手。

如果你不着急的话，那就慢慢卖，咬紧价格不松口。当然这就可能会耽误你的置换时间。我是觉得其实没什么用，二手房的选择余地很大，你不卖别人就卖在你前头。

所以「随行就市」就很重要。尤其置换改善，行情冷静，卖房时感觉自己很吃亏，但买房时也能占便宜。哪怕是限价的新房，行情冷静时，更容易摇中。像澜栖府这样的新盘，若是去年底或今年初的行情，一定会非常难摇。行情冷淡点，正是「以劣换优」的好时机，趁这个时候，把手上的房子换成更优质的资产。

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400万、次新房/买入参考、升值+学区

@虫虫

金华人，杭州社保才一年，想着杭州现在买房是好时机，预算400万左右，孩子还小也有可能去杭州上学，什么投资什么学区好像都要考虑，请问有什么值得推荐和买房建议吗？

楼先生：是非杭州户籍对吧？如果外地户籍，社保缴纳12个月的话，目前只能买二手房，没有摇号资格。你想新房摇号，有三个选择：一是摇目前杭州放开限购的区域，但不推荐；二是继续缴纳社保，缴满4年；三是把落户落到杭州，这样只要社保满2年就行。

你看怎么样？如果不愿折腾，就挑二手房吧，现在能挑的余地很大，不过不用急。房龄太大的二手房不要碰，尽管它们价格很诱人。尽量买次新房，但很多次新房还没跌到位，应该还有空间，你可以持币观望。给自己半年时间观望，平时多看多跑二手房。有个参考标准，次新房跟周边新房限价差不多持平或略低，那入手的话，就相对（不是绝对）安全。

400万左右的总价，考虑学区和将来升值，次新房的话，关注艮北、笕桥、运河新城、铁路北，这四个区域，地段和学区等各方面都过得去，也有发展。

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700万、杭曜置地中心、庆樾上府

@MH

刚卖掉原来的房子，现在打算置换改善盘。预算700万左右，由于工作地点比较不稳定，所以放眼全杭州选房（萧山临平临安除外），想摇品质房，带一些成长性，因为后期还是会选择继续置换，请问到年底有比较推荐的品质盘吗？

楼先生：那你就实时关注申花「华丰造纸厂」，伟星·星瓒颂锦府、华润·杭曜置地中心，就很适合，大型商业、地铁、品质，总价也能控制在700万左右，就是目前还挺难摇，虽然不用拼社保了，但百分之十几的中签率，意味着也不一定能中签。你只能每次都去摇一下。

如果预算能近800万的话，你还可以考虑庆隆的两个新楼盘，一个是地上·庆樾上府，去买它的140方，上次摇号就有17套线上没选完，类似的捡漏机会，你可以多加留意。另一个是绿庆隆项目，据说起步面积170方，你到时看吧，预算够不够，反正产品会很亮眼。

其它选项，上塘板块的联发保利·臻和雅颂、东新板块的滨江·芳翠锦绣府，以及文晖板块的嘉里·馥源庭，都可以关注。考虑到今后置换，就尽可能往市中心，以后接手你房子的人就会多。

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未科次新房、低卖低买、砸盘甩卖

@Lucy

有一套未来科技城次新房89方，工作原因调动了，所以不打算去住。请问现在二手房是卖出的好时机吗？还是说可以再等等，未来科技城的房子还有升值空间？

楼先生：肯定不是好时机，现在二手市场还在低迷期，奥体、申花、文教、文科等等，时不时冒出一套「低价甩卖」房源，把买家的信心打击得粉粹，尽管有新政，二手房市场的信心能恢复到什么样子，我不好估计。也不排除，接下来砸盘的房源，还会更多。

要不要再等等，看你卖房的目的。总的来说，如果不着急，继续持有也没问题，你要相信未来科技城仍有很好的发展，当下遇到困难和瓶颈，很正常，房价也好，城市发展也好，有快就有慢，都是阶段性的，不可能一直迅猛向上。

但如果考虑换一套房子住，行情冷一点，未必不是好事，「低卖低买、挑挑拣拣」，这才是我们需要的楼市行情。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
江月望云	53000	板块：钱二房源：132套户型：172-255㎡登记方式：首套冻资230万，其他310万登记日期：11.18-11.20
湖境天宸	32900	板块：丁桥房源：152套户型：110-128㎡登记方式：首套冻资100万，其他145万登记日期：11.18-11.20
中建·潮阅尚境	26600	板块：临平翁梅房源：192套户型：98-125㎡登记方式：首套验资60万，其他80万登记日期：11.18-11.21
秦望府南二区	29800	板块：富阳富春房源：96套户型：196-254㎡登记方式：首套冻资100万，其他200万登记日期：11.18-11.20
中天海威云咏汀洲府	26600	板块：临平翁梅房源：64套户型：98-130㎡登记方式：首套验资66万，其他88万登记日期：11.17-11.20