天玺139㎡刚一交付，边上有楼盘154㎡的业主就坐不住了？
◎Tips：今日共4盘正在登记
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近日，申花豪宅九龙仓天玺正式交付。
天玺位于学院北路和棠子桥路交界处。此次交付的是一期，共5幢高层，3幢洋房，约270余户。
整体看体量并不算大，交付后也没有出现房东大批量挂牌的现象。在某大型中介APP上，天玺一共只挂牌了8套，挂牌价集中在9万/㎡左右。
“据我了解，实际挂牌量大约有一二十套。”当地中介雷哥说。
挂牌房源不多，关注度也没有太热。以一套约130㎡的三室为例，挂牌后只带看了三次。
“主要价格和买家心理差距还比较大，申花这里现在8万是道坎。而且天玺前两次开盘中签率很高，整体投资客不算太多。”雷哥说。
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意外的是，天玺虽然自己还没现首套成交，却已开始影响周边二手房生态。
尤其是其约139㎡，是典型的四叶草户型，四房两卫，餐客厅居中，两边各两个房间。
这个户型，和板块内某盘的约154㎡格局几乎完全一样。
“虽然单论尺度，约154㎡户型各个空间肯定要更宽绰一些。但二手房讲究的是所见即所得，买家一看，功能不是完全一样吗？两者还是同一个学区。”雷哥说。
功能一样，价格就很有讲究了。因为面积要多出约15㎡，在寸土寸金的申花，后者的挂牌总价，理论上普遍要比前者高出100万以上。
不过现在天玺刚交付，房东心气很高，所以实际挂价两者差距并不大。
这就使得现在手握154㎡户型的业主心情特别复杂。
要么现在降点价出，要是等到以后天玺的业主开始调价了，还想顺利出货，压力就大了。
毕竟买房看的是总价约束，功能一样，如果人家总价低，肯定更有竞争力啊！
更何况，天玺只是前菜，接下去体量更为庞大的天荟还要交付。
天荟有700多套，而且最低中签率仅为1.3%，可以预见，交付后的挂牌风格与天玺相比，估计就不太一样了。
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像这样，新盘交付后，对周边其他二手房形成冲击的局面，这两年在杭州市场上并不少见。
其本质，是部分投资客形成了“后浪追前浪”的效应。
本来就是冲着房子的金融属性去的，拼起来自然刀光剑影，残酷不已。
“有的154㎡业主还想观望一下，有的已经先跑为快了。”雷哥说。
像这个月刚刚签约的一套154㎡，总价比天玺某139㎡的挂牌价还低了10万。
和去年9月同小区成交的一套楼层差不多、面积一样的房源相比，单价更是低了1.3万/㎡。
“房东挂了只有10多天，最终的签约价应该比他一开始的挂价低了80万左右。”
据雷哥介绍，154㎡在那个小区占比不少，属于直接PK的主力军。“现在我们在日常维护中也会劝那些还没有反应过来的房东，告诉他们未来可能面临的局面。”
不过，天玺们自己也是“现在小甜甜，以后牛夫人”。
这两年，申花已摇号和待上市的新盘有数千套之多，而且大部分中签率非常低。
无论是户型、面积段、建筑类型，几乎全方位无死角锁定了现在市场上的所有二手房品种。
未来两年，这些楼盘将集中交付，到时候的场面，想想就有一种“群雄逐鹿”的硝烟感。
04
当然，并不是所有的新盘交付，都只会给边上其他房子带来坏消息。
还有一种完全相反的情况，即因为自己高高在上，反而凸显了人家的性价比。
比较典型的是位于滨江核心区的晓风印月。
晓风印月交付后，二手房流速一直不错，基本上每个月都能签约5套左右。
很多早就想换新房、实力又雄厚的买家忙着搬进新家；但同时也有一部分买家算算存款后泄了气：这个价格，臣妾真的接不起啊！
所以，边上像风雅钱塘、江南豪园、倾城之恋、瑞立中央花城、东方郡等老盘的大户型，就开始在晓风印月高高在上的身影衬托下，显得特别具有亲和力。
尤其是在晓风印月刚交付后的一两个月里，这几个盘一共卖掉了10几套大户型，速率远远超过今年上半年。
从实际情况看，网红新盘交付后，对周边二手房形成“挤压效应”的现象，主要发生在次新盘较多的板块。
因为房龄、品质、投资客占比等因素接近，所以追着打的迹象很明显。
而利好周边局部二手房的现象，常常发生在那些很长时间没有新盘交付、板块内积累了不少改善需求的板块。
这时候忽然交付一个红盘，一定是完全脱离原有价格体系，形成降维打击的。
所以，它固然会让一些需求圆了梦，但同时也会让另外一些死了心。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 樾青里 | 20820 | 板块：富阳富春 房源：95套 户型：77-105㎡ 登记方式：/ 登记日期：11.10-11.12 |
| 滨江建杭坤和·绿荷叠翠轩 | 22600 | 板块：东湖新城 房源：160套 户型：96-137㎡ 登记方式：验资证明，首套60万，其他120万 登记日期：11.10-11.13 |
| 滨江天澜海岸 | 53000 | 板块：钱二 房源：154套 户型：180-367㎡ 登记方式：冻资，首套260万，其他520万 登记日期：11.10-11.12 |
| 春知海棠苑 | 31200 | 板块：勾庄 房源：100套 户型：111-138㎡ 登记方式：冻资，首套80万，其他160万 登记日期：11.8-11.11 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络