风声再起！核心板块“限购限价”何时会松动？| 楼先生问答NO.737
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（1）从3万多到10万的板块，我们都打听了一遍。中介给我们的反馈：挂牌房源多起来，但其中涨价房源很少，几乎可忽略。相比之下，降价房源要多一些，大部分房源的挂牌价维持不变，房东选择观望。
（2）过去一周，二手带看、成交多起来，但其实很多客户本来就一直在关注二手房。就像我们昨天的文章，新政一出，客户说再降10万就买了，结果房东同意了。
（3）可以再观察1-2周时间，如果二手行情没有显著回暖，那说明政策刺激还不到位。客观讲，杭州的救市政策，也还没亮出底牌。限价、限购这两条政策，什么时候松动，市场的底，才会隐隐约约看见。
（4）如果不是特别着急的自住需求，我相信都会担心“高位接盘”。我举个例子：城北某次新盘房东售价，与新房总价相差50-80万，算上税费，买家需要承担更多。但关键是，边上新盘几乎去摇就能中，三年的租房成交，30万够了吧？确实没道理去接盘。二手房想涨价，前提一定得有新房挤压。
（5）当下对楼市信心的恢复需要多方面，内部和外部都紧密相关，且深受外部的影响。杭州楼市最大的问题是，自住的房子少，投资的房子多，尤其是背后的拼多多、代C，是早就埋好的一颗颗定时炸弹，随时可能猛力砸盘。
（6）延伸一下第五点，亚运村通知交付时间2024年12月下旬，对于杭州楼市到底是好事还是坏事？
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别急着降价、二手房/稳一稳、态度转变
老师你好。现在手上有套二手房准备置换，但挂出去很久了一直卖不出去，这几个月二手房成交不好。明年4月份左右行情会回暖吗？该怎么操作，给个建议。
楼先生：动作上，继续把房子挂出去卖，但心态上，可以稳一稳，不要急着降价，可以先观望接下来一个月的行情。双十一杭州出台的救市政策，力度还是有一点，确实在救市了。我相信后面会逐渐释放更多的利好。当然，不是说让你立马往上调价，目前仍没有这样的基础。
我觉得不需要看明年4月的行情，12月和1月这两个月的行情，大致就能看出明年上半年会怎么样。杭州是比较明显能够受政策刺激的市场，以往每次刺激，都能激发出一部分需求。所以接下来行情怎么样，关键看政府会给市场多大的信心，会出多大力度的刺激政策。
至少现在看，政府对房地产的态度已经明确逆转，对于楼市而言，这就是最大的利好。
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800万、认房不认贷、申花/庆樾上府
老师好，我们夫妻两一个在滨江上班，一个在紫金港上班，小孩子25年读小学，现在刚卖掉手上的小套，700-800万的预算，有没有推荐改善+学区的房子？
楼先生：可以重点关注申花的楼盘，改善和学区都能兼顾。你先去摇一下地上·庆樾上府吧，140方户型可以轻松拿下。上次开盘，剩下十来套房源线上没有选完，下次开盘，就不好讲了，毕竟杭州执行「认房不认贷」，降低首付和利率，有利于改善。
如果摇不中，还有明年一二月份上市的绿城庆隆项目。只不过，对你来说，这个楼盘的户型有点大，听说170方起步，总价门槛有点超过你的预算，你要买的话，就得踮踮脚才行。或者索性买滨江区，这样其中一方每天通勤要辛苦点。比如万科西兴项目，限价49300元/㎡，听说户型147-199㎡。
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家庭资产、保持竞争力、安置房/出租
楼先生好。我目前有一套复兴南苑150方老房子，还有一套迎春小区120方安置房，都是出租状态。请问：这两套房产是出售置换品质新房，还是继续持有出租？我看两套老房增值空间貌似都不大了。
楼先生：能换还是换吧。两套房子，地段都没得讲，但终归太老太旧，还是安置房，以后不会有什么前途。对于老百姓来讲，房子是家庭资产，有条件的话，当然让家庭最重要的资产保持竞争力。短期看，换成期房要折损不少租金，但长远看，以你条件能换到的商品房，肯定能跑得赢你手上的安置房。
无非是怎么换的问题。如果卖房回到你手上的资金足够充足，就选择第一梯队的板块，像望江、申花、奥体、江河汇、钱二都可以，虽然摇号有不小的难度，但只要努力去拼手气就行。
甚至，不用纠结两套换两套，多套换一套也可以，只要能换到足够好的房子。记住一点，房子不在于数量多少，在于质量高低。可能人家四五套房，还不如你手上的一套呢。
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1000-2000万、人才房票、揽奥望座
公司在滨康综合体附近，有两张人才房票，一张B类，一张C类，每张的预算都是1000-2000万。要求离公司近点的新房，有什么推荐吗？大概什么时候开盘？感谢楼先生。
楼先生：你有人才房票，中签率会比普通摇号高很多，所以你可以关注奥体的滨江·揽奥望座，就在杭州壹号院的附近，这个楼盘有800方的商业大平层，非常豪，但也有一幢是住宅，套数不少，户型是300方左右，精装限价46000元/㎡，大概今年12月或明年1月开盘。
其它的选择，一两千万的总价预算，主要集中在钱江新城二期这一带，从江河汇IFC一路往东，不论是在售、待售还是将来还要出让的土地，新楼盘有很多。如果你考虑钱二，你可以一直摇下去，几乎每个月都能摇号。当然IFC是摇号难度最大的，全杭州第一难摇就是它了，我也不知道它下一次什么时候开盘。
具体给你推荐一下，目前钱二在售的新盘，有建发华发·江月望云、江华玺云，以及滨江和越秀开发的天澜海岸、天澜美境，限价53000-66000元/㎡。还有2个待售的楼盘，在五堡TOD附近，分别是滨江&建杭、坤和，限价65800元/㎡，估计要过完年开盘。
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450万、工作在钱江新城、浦沿/艮北
目前我们住朝晖附近老小区，无房贷，最近刚卖掉翁梅的投资房，准备看看新房摇号，我们夫妻在钱江新城上班，有一个两岁左右的宝宝，现在预算450万，有没有相关楼盘推荐？
楼先生：从通勤上讲，在钱江新城工作，往城东方向比较适合。不管是地铁、高架还是快速路，都比较通达。建议你重点关注艮北新城，目前在售的大家中天合作的云翠金澜府，属于大家房产的产品，颜值挺高的。此外，艮北新城还有兴耀和滨江的新楼盘，叫作「江翠轩」，精装限价44000元/㎡。
对你们来讲，还有选项，就是跨江到对岸的滨江浦沿一带，限价也是4万出头，今年有两个新盘，一个是绿城·晓月和风，450万就能住上绿城的房子。如果对地铁要求高些，可以考虑滨江和建杭合作的观晖美寓，离地铁6号线杨家墩站很近。其它的推荐就比较难了，要么位置更远，要么总价就超出了。
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