杭州这3个热门板块，二手房价触底，成交量反弹？
最近几个月，“救市”已经成为杭州楼市的主线剧情。
降息放水、限购限贷政策集体松绑，楼市的底，似乎已经触手可及。
但也有一些楼盘，早已在“底部”游荡许久，在如今二手房的低迷期，却迎来逆势反弹，走出了自己的独立行情。
01
青枫墅园就是其中的一个典型。
进入11月以来，青枫墅园已经网签了5套二手房，
5套房源看似不多，但在未来科技城本月成交排行榜单里，却是众多楼盘里第一名的位次。
与此同时，这也是青枫墅园今年下半年以来，成交量最多的一个月。
最夸张的是去年同期，整一个下半年，青枫墅园也仅成交4套二手房。而这口气，到了今年第一季度，也没有彻底缓过来。
要知道11月还没有结束，青枫墅园这个月的成交量，还会有一个上升期。
能顺利从二手房市场中杀出一条血路，青枫墅园的杀手锏无疑是它的价格优势。
曾经的青枫墅园，还是未科小透明时，二手房价不过2万+，但一则学军托管的小道消息，却让它的房价原地飙升。
最夸张的是去年2月，当时贝壳网显示最低的89㎡挂价，也要395万，折合单价4万4。
在官方辟谣学军托管后，青枫墅园网签均价节节败退，只能走上了以价换量的道路。
今年3月，青枫墅园中间楼层最低一套89㎡总价310万，折合单价3万4。
回归“3”字头的青枫墅园，不仅是三兄弟二手房价的5折，还比边上的新房低了一截，它的成交量也开始回涨。
到了下半年二手房更为惨淡的时刻，青枫墅园的成交量差点又一次按下了暂停键，好在降价潮随之而来。
如今，单价2万+的青枫墅园有近10套的挂牌，最便宜的一套89㎡总价240万，折合单价2万6，还是中间楼层。
重新回到2年多前的价格水平，周边的配套也在不断兑现，成交量的反弹当然也是在情理之中。
02
青枫墅园这样的案例，前不久我在和光尘樾身上也看到了。
今年上半年，和光尘樾的月成交量，大部分时候不过一两套，还时不时要“归零”，可谓是十分惨淡。
到了下半年，和光尘樾开始做大做强。
7月就强势成交了20套，9月也有15套之多，还没过完的11月，目前也成交了10套。
除了成交量不断上升，和光尘樾的新增挂牌和成交量曲线也出现了微妙的变化。
从今年第一季度开始，和光尘樾的新增挂牌量就明显大于成交量，但到了第四季度，新增挂牌量与成交量开始趋平。
和光尘樾能完成绝地反击，成为良渚板块二手房的龙头，首要原因当然是它价格的确低到了一定程度。
今年年前，挂牌单价还普遍超4万。到了4月，着急出逃的和光尘樾业主，挂牌单价降至3万8-3万9。如今，不少诚心卖的房源挂牌价只有3万4左右，最便宜的甚至只要3万1。
斜对面的新盘星图光年轩，新房限价虽然只要29100元/㎡，但最小户型105㎡，总价也要305万。
折算下来，与单价3万4的89㎡和光尘樾，总价基本无差，户型空间功能也基本相似。
和光尘樾虽然多一个税费，但也省了等待交房的漫长三年，性价比不言而喻。
03
触底反弹的不仅是外围楼盘，市中心也有楼盘在经历如此变革。
比如东新路上的锦绣华府，11月至今已经成交了3套二手房。再往前的9月，锦绣华府也成交了3套房源。
看似不是无敌的数据，但这个只有502套房源的小区，贝壳上的挂牌量也不过42套。
月成交量能达到这个水平，这在市中心改善盘中，锦绣华府算是很不错的了。
更何况，在刚交付的大半年期间，锦绣华府的月成交量一直在0-1之间徘徊。
曾几何时，锦绣华府也是被全杭州的看客们群嘲过的。
还记得去年上半年，锦绣华府还没有交付，不少房东就在中介网站上挂出了最高10万/㎡+的价格。当时，就有不少网友吐槽，到底是谁给了房东这个勇气，三塘也配10万？
时过境迁，接受过市场洗礼的锦绣华府，如今二手房价已经稳定在5万+，早就没有了当初的浮夸。
以这个月成交的高层138㎡为例，实际成交总价820万，折合单价5万9。
目前，贝壳上挂牌的一套中间楼层的139㎡总价829万，中介告诉我房东底价在810万左右，折合单价5万8。
对比周边限价4万8的新房，虽然贵了1万/㎡，但它品质相当在线。
做了铝板立面，户型129㎡起步，得房率也能做到90%上下，还带泳池会所。加上还有观成武林+胜蓝+安吉路实验新天地校区三学区的加持，是不是突然就心动了呢？
04
能在杭州二手房逆境中，走出自己的独立行情，这些楼盘自然有它们的可贵之处。
它们曾在价格高处不胜寒，现在算是回到一个正常水平线了。
比如，青枫墅园回到了2年前暴涨之前的价格，产品虽然过时落后，但与周边新房共享配套，价格还能打7折。
对于预算有限的未科购房者来说，还要什么自行车？
和光尘樾与锦绣华府对比同板块的新房，虽然还是贵上一点，但加上交房等待期、户型代差带来的得房率优势，以及自身或是TOD或是学区优势，目前的二手房价也就无比合理了。
它们所谓的触底反弹，触碰的不是市场行情的“底”，而是在它们的价值区间里一个相对低的价格。
至于这个“底”应该多低，最终还是取决于大多数买家的心理价位。
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
闲湖城 栖霞湾 | 19865 | 板块：闲林 房源：104套 户型：98-138㎡ 登记方式：无房无贷冻资55万，其他75万 登记日期：11.29-12.1 |
闲湖城 琥珀湾 | 40518 | 板块：闲林 房源：16套 户型：246-357㎡ 登记方式：无房无贷冻资270万，其他360万 登记日期：11.29-12.1 |
| 桃李望湖 | 26000 | 板块：临安锦城 房源：196套 户型：108-178㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：11.29-12.1 |
星图 光年轩 | 29100 | 板块：良渚 房源：200套 户型：105-139㎡ 登记方式：无房无贷冻资75万，其他100万 登记日期：11.29-12.1 |
白鹭郡西 安岚 | 56000 | 板块：良渚 房源：10套 户型：536-544㎡ 登记方式：无房无贷冻资750万，其他1000万 登记日期：11.29-12.1 |
| 华昭府 | 20500 | 板块：瓶窑 房源：24套 户型：111-185㎡ 登记方式：无房无贷冻资50万，其他70万 登记日期：11.29-12.1 |
云翠 金澜府 | 44354 | 板块：艮北 房源：160套 户型：110-138㎡ 登记方式：无房无贷冻资100万，其他150万 登记日期：11.28-11.30 |
未珂 宸铭府 | 24110 | 板块：闲林 房源：100套 户型：109-136㎡ 登记方式：无房无贷冻资70万，其他90万 登记日期：11.28-11.30 |
| 欣翠里 | 27000 | 板块：新街 房源：175套 户型：97-131㎡ 登记方式：首套冻资60万，其他80万 登记日期：11.28-11.30 |
中国铁建 晴萃府 | 17162 | 板块：富阳富春湾新城 房源：136套 户型：89-129㎡ 登记方式：冻资100万 登记日期：11.27-11.29 |
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文∣费洛蒙
编辑∣二叔
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部分图片来自网络