回暖还不够猛，年底再来一轮救市？| 楼先生问答NO.740

Original 楼先生层楼 2022-12-25

◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末
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信贷、债券、股权“三箭齐发”之后，意味着对房地产政策已经全面转向。上个月央行、银保监发布16条，从国家层面下场救市，拉动市场信心。

其实最大的信心来自持续三年的疫情政策转向。

虽然目前看，回暖还不够猛，甚至很多地方都还没感受温度，但身边却有不少人已经开始：坚定信心，坐等回暖。认为明年开春，就会迎来一波小阳春。

退一步讲，杭州楼市的政策工具还有不少没用上，只要再放宽松，浙江民间的购买力很容易被调动起来。

地产政策还会进一步刺激吧？这个方向没变，疫情三年后，需要马不停蹄地进入“搞钱模式”，比如浙江打响第一枪，商务厅组团包机去欧洲抢订单。搞钱模式，怕是也离不开地产。

看看其它城市：南京二套房首付比例最低降至三成，从当地部分银行处已经得到确认，开始执行了。还有武汉的部分银行同样接到通知：二环外解除限购，首套首付2成起。

救市的下一个阶段会不会是：限购、限贷、限售、限价，逐渐解除呢？杭州会不会在年底之际，再刺激一波，为明年小阳春蓄力？

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首付降至3成、认房不认贷、金色黎明

@Summer

老师您好，我和我老公目前刚来杭州一年多还在租房，社保明年4月满两年，本来想用其他地区的房子置换杭州一套新房，但不太好卖，手上只有130万现金用来付首付，新政出来后眼看六成降到了三成，有点想赶着低利率买个二手自住，还能省下来房租，毕竟现在的情形收入不太稳定。最近看上了金色黎明，不知道是否合适？还有相关楼盘推荐吗？感谢楼先生。

楼先生：从自住角度来讲，金色黎明还真挺合适的。其实市场已经帮大家挑选出来，近期金色黎明的成交表现很突出，我觉得还是小区本身的综合分数很高，地理位置足够市中心，滨江造的房子，颜值不输现在的新盘，又是滨江物业，园区管理得不错。更重要是横向对比，它的价格相当有性价比。

按目前的限购政策，要是未落户杭州，你的情况暂时只能买二手房，那就去挑一挑金色黎明吧，问题不大。要是已落户，社保满24个月，也就是到明年4月就能摇新房，你可以关注艮北、笕桥、以及往九堡方向，至于具体楼盘推荐，等明年4月再看看场上有哪些新楼盘吧。

一个是等摇新房的资格，一个是马上入手一套性价比高的二手房，都行，关键看你自己着不着急住上自己的房子。我的建议是，如果能买到足够有性价比的二手房，比如金色黎明，结合新房交付的时间、租房成本、以及得房率等等，未必新房就一定好。

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550万、滨江浦沿、晓月和风/观晖美寓

@如常

老师好，请问刚需买房，预算550万以内，想摇120平以上的户型，主城区没有什么好的建议吗？因为夫妻都在滨江上班，目前想摇晓月和风，但是这个盘感觉没什么认可度，没什么人摇，也不知道为什么？

楼先生：你感觉没什么人摇，其实并不是房子卖不掉的意思。而是相比市场的其它红盘，没太多投资客，中签率没那么低而已。这就是市场的正常状态，而恰恰那些红盘的状态是不真实的。如果你是刚需自住，把投资的愿望降低一点，把倒挂看轻一点，选择一个容易上车、适合自己的房子，有什么不好吗？

你们都在滨江上班，550万内的预算，「浦沿」是跳不开的选项。既可以留在滨江区范围内，单价又是相对的价格洼地，还能住上绿城造的房子。我是没觉得有什么不可以的。当然了，在浦沿一带，除了有绿城的房子，还有滨江&建杭的房子，就是跟地铁站更近的观晖美寓，你也可以关注。

本来还能考虑萧山市北，不过我看了一下，暂时没有新楼盘，也没有供应计划。选来选去，可能还是得往浦沿考虑。

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400-500万、三墩/未科/云城、和家园

@泰瑞Terry

楼先生好，我爱人公司要搬迁到临安，我工作在西湖区古荡这边，家里两个孩子大的小学二年级小的明年上幼儿园。我们预算是总价400-500万的话，推荐一下楼盘和适合的板块，尤其是便利两人通勤和生活方面，现在思路很杂乱缺乏规划，谢谢。

楼先生：两人工作地方相差太远，实在没办法做到兼顾。我劝你们还是算了吧，先做到兼顾到一方，而且像你们这样的情况，建议优先照顾你这一方。试试看这样如何，或许能厘清你们的置业思路。

一个方向，建议关注三墩，比如众安·岚荷芸府，限价36800元/㎡，第一次开盘中签率86.67%，也就说想买完全能买得到。它隔壁就有小学。另一个是「廊内」，可以重点未科、云城，精装限价36100元/㎡，有不少滨江的房子，也有龙湖的TOD项目。城西大走廊推出职住平衡的差异化购房政策之后，应该会降低摇号热度，密切留意一下吧。

最后还有一个备选方案，我觉得可以考虑一下和家园，属于西湖区，估计4万多就能买到，二手房真的一点都不贵。

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700万、廊内购房新政、绿城·汀岸晓庐

@MH

你好，我想请问一下限价42520元/㎡的汀岸晓庐值不值得摇？我预算700万左右，想买改善房，这个楼盘品质和舒适度是符合我的要求的，但感觉地理位置比较偏，价格又很高，距离地铁/商场都不近，没有成长性。加上175方起步的户型，我考虑到后期可能会终极改善再次换房，而且换工作也可能不在城西，这里就相对来说离主城区太远了所以非常纠结。想听听你的意见。

楼先生：那别去摇了。这个楼盘不太适合你。城西科创大走廊推出购房新政，很明显的目的，就是要推行职住平衡，把房子卖给在这里工作，且真正想住的人。说实话，对「廊内」二手房是不小的利空。确实，未科云城这样的产业重镇，不宜炒房氛围过重，需要抑制。

所以算了吧。当然只是对你而言，对于其它在「廊内」工作的人，既想自住，又想兼顾保值，这样一个相当有颜值，又是非常纯粹改善的绿城楼盘，可不要错过。另外也要纠正一点，杭州不止一个市中心，城市呈现多中心格局，而汀岸晓庐位于未科核心位置，说它地理位置比较偏，某些角度说，稍微有点成见了。

还是那句话，只能说它跟你不匹配，怎么看都不对。700万左右的预算，一个先看工作大概率在什么地方，另一个往主城区去看，比如申花、文晖、艮北以及奥体、亚运村，或许跟你匹配度更好些。

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800万、城西科创大走廊、抑制炒房

@童话

老师，750-800万总价预算，二套房，符合城西大走廊差异化购房政策，请问兼顾学区和保值，工作也在未来科技城，有什么建议和推荐？面积最好大一些，听说这个政策对未来科技城是利空，还值得去摇吗？谢谢。

楼先生：至少短期看，对于「廊内」的人，新房更容易买到了。你再想想看，你会放着限价更便宜的新房不摇，然后接高价二手房吗？所以，目前看，这条新政利空未科二手房。我是举双手支持这样的平衡政策，正如前面说，像未科云城这样的产业区域，绝对不能让炒房一直跑在前头，要留住这些产业人才，就要抑制炒房预期，给他们合适的买房机会。

先看看自己的情况，是自住还是投资，还是两者兼有。如果纯投资，要重新评估一下，谨慎些好。如果自住兼顾投资保值，未科云城的房子还是能看到希望。你可以关注滨江的两个新盘，一个是枫汀云邸，一个是枫翠云轩，是区域内户型最大胆的楼盘，限价36100元/㎡。

至于学区，掌握一下「整个科创大走廊三年要建88所学校」，其中学军、杭二、十四中、崇文都签了办学合作协议。所以教育资源方面，大方向也会提升。记住一点，只要职住平衡这条政策不变，教育方向就一定要发力，没有好的教育资源，人就留不住。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名

均价

摇号情况

华昭府

20500

板块：瓶窑

房源：119套

户型：111-256㎡