杭州的顶流豪宅，是走出了“独立行情”，但仍旧交付即巅峰

Original 江公子层楼 2022-12-25

◎Tips：今日共17盘正在登记，明细见文末

“交付即巅峰”，这是去年底起，我们给杭州次新房下的价格结论。

这既基于去年下半年的经验、经济的大环境，也基于“全民投资时代”的红盘集中交付的现实。

果不其然，良渚的某“万人摇”，年初挂牌价屡破4万，如今3万出头在卖。世纪城的某红盘，9月交付后卖到近7万一平，如今5万多出货的一大堆……

所以最稳妥的做法是：刚交付的次新房，不论多心动，头三个月也别急着下单，好房源会越来越多。

但仍有许多持“核心资产论”者，坚信顶流地段的大户型次新豪宅，倚仗其非凡的稀缺性，可跳出这一宿命，房价坚如磐石乃至“永远涨”。

的确，过去一年不少新交付的顶流豪宅都走出了“独立行情”，无论成交价或成交量都一骑绝尘。

但火爆之下，房价短期也难改“交付即巅峰”的趋势。

粉丝老王无比庆幸，跑得快让他多赚了一百多万。

老王前年摇到一套杭州顶流红盘。该小区有多红？新房摇号时中签率频频降至个位数，今年中交付，美图更是刷爆了整个杭州地产圈。

一交付，便传出12万一平的超高价成交。

以至于楼层稍微好一点的，房东挂牌单价都在12万+，部分房源更是飙到14万+。

老王买的是200多㎡的四房三卫，中间楼层，随大流挂了12万一平。他的心理预期是：11万一平就出。

从挂牌到意向成交，前后也就半个月。

朋友、邻居轮番劝说，11万的价格卖便宜了，要后悔的。说的人多了，连老王也忍不住自我怀疑，难不成真卖亏了？

毕竟，200多㎡的超大户型，虽算不得“天上有地下无”，但在一江两岸的次新房中也罕有竞品。

本着诚信原则，老王还是签约了。也因此，让他出在了高位。

虽然刚上架的前3个月，该小区的网签量可用“狂风骤雨”来形容，但随着话题性渐渐消散，带看量骤降，成交量也复归平淡。

现在，该小区200㎡以下的小户型，二手房单价降至9万3；就连楼层更高，户型更扛打的260多㎡，也有房东10万5一平出货。

四五个月前，大家想都不敢想。

老王所在小区并非特例。杭州多个热门板块的顶流红盘都是如此。

比如，距老王小区不远的另一个盘，年中交付时，房东对外喊出11万一平的高价。

凭借成熟配套（带学区）、开发商口碑以及方圆无竞品的“三有”优势，一交付，小区内一套高楼层的150多㎡的四房，就以10万出头的高价成交。

9万7、9万8的网签价也不少见。

到了上个月，小区的网签量终于从平静期进入爆发期。但与之相伴的是，同小区138㎡四房，有房东8万1抛售，还是一套满二唯一的房子，直接省下50多万的增值税。

我问了一下附近中介，该小区平均成交价都比刚交付时下调了1万左右。

再比如城西一个地标级TOD大盘，下半年（交付没多久）小区里一套160㎡的大户型，带车位1160万成交，剔除车位，裸价6万5。

还不是新房时单价最贵的洋房，只是小区里的小高层。把业主们激动的，纷纷上调挂牌价，单价7万、8万，甚至10万都有。

只是还是“交付即巅峰”。

现在，同小区的洋房、又或是户型更小的小高层，挂牌单价也就5-6万，碰上急卖的房东，价格更便宜。

不过，顶流红盘就是顶流，即便价格出现松动，姿势也是优雅的。

首先，大部分房东完全不差钱，急卖的很少。

这就保证即便需要以价换量，也不易形成群体现象，不会成为热点话题。下调的幅度也很温柔。

老王所在的小区，相比交付初期价格，平均也就跌去5千；城西的地标大盘降幅多一点，也就六七千一平。（除个别楼层、户型极差房源外）

而其他一些刚需刚改红盘，二手房价相比刚交付时的巅峰，降幅动不动达百分之二三十，血淋淋的。

其次，顶流红盘只要二手房价稍有松动，马上就有接盘侠如云。

仔细观察，这些次新房上架后的成交，往往呈现“脉冲式”特征。刚交付时密集成交一波，进入停滞期；价格下调几千，又密集成交一波，然后沉寂；过个把月再下调几千，继续密集成交一波……

比如那个学区房，最近一个多月网签了7套；城西地标大盘、还有老王所在小区，同一时间，分别也有3套、4套网签。

就像那些疫情在家的一线女明星们，坐进直播间，露齿一笑带一波货，撩个头发又带一波货。只要姿态放低一点，永远有粉丝埋单。

毕竟，这些顶流红盘，几乎是每个改善家庭的dream house。一旦房东价格好谈，为什么不买？

还有一类接盘侠，就是实力雄厚的炒房客。

对他们而言，“摇号打新”周期太长，确定性不够。而这些顶流次新房的品质、口碑和受欢迎程度，已证明了其坚实价值。

他们认为从长远看，这类房子都非常稀缺，一旦等来普涨行情，将是最先反弹暴涨的。

所以，一看到这些盘价格松动，他们就毫不犹豫地“抄底”，赌金融对房地产的重新支持，赌杭州调控政策的继续放开，寄望于5-12个月玩一把漂亮的短线。

即便“抄底抄在半山腰”，一是他们的现金流充足，二是这类房子很容易以价换量，不至于是灭顶之灾。

不像那些“便宜货”，行情差起来，简直是无底深渊。降个一两百万都没人看房。

现在，回想起当初朋友们的“毁约劝告“，老王还时常感慨：人类的自信，有时就是这么不可理喻。

明明大行情肉眼可见地向下，但大多数人都相信，“核心资产”是可以跳出三界外、不在五行中的。就跟喝酒的人爱买茅台一个道理，物以稀为贵。

从长远来看，它们作为资产确实更安全；但短期内，除非限购突然全面打开，否则“交付即巅峰”的趋势不易扭转。

由于刚交付时挂牌量少，常有一波美图刷屏增加曝光量，投资客又抱团控价，通常小区成交的首套二手房，溢价是最高的。

这还基于底层逻辑上的两点判断。

第一点，除了西湖，杭州人没有坚定的地段信仰，“宇宙中心”随时可以再造。

因为市中心扩张太快，人口密度不够，很多所谓“没多少地”的热门板块，宅地就像时间“挤挤总会有的“——无论商改住还是拆迁。

所以，这些“宇宙中心”顶流红盘的稀缺性，会不断被新房稀释，竞争对手会越来越多。

第二点，今年起交付的顶流红盘，已经是“全民投资时代”的产物，投资客占比过高。由于又都是大户型超高总价的房源，能接得起的买家总量有限。

“供多需少”的局面，只靠目前房票量很难扭转。

所以每当你看到它们突然出现一大波网签，以为要“量升价涨”时，却没有星星之火可以燎原，反而客户断档，不得不等待再一次“以价换量”。

一般来说，这类顶流红盘都被炒房客“高度控盘”，这是一把双刃剑。

行情向下时，你很容易被庄家的控盘手法迷惑，一不小心站在了山顶。但行情反弹时，它往往又能在联合炒作下，房价一飞冲天。

房中红盘，酒中茅台。核心资产的故事不过如此。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
天澜海岸	53000	板块：钱二房源：231套户型：178-460㎡登记方式：冻资，无房无贷260万，其他320万登记日期：12.13-12.15
杭曜置地中心	46200	板块：申花房源：92套户型：179㎡登记方式：冻资，无房无贷160万，二套220万，全款500万登记日期：12.13-12.15
揽云锦绣里	55000	板块：申花房源：89套户型：183-263㎡登记方式：冻资，无房无贷260万，其他330万登记日期：12.13-12.15
和颂春风里	29500	板块：运河新城房源：92套户型：107-139㎡登记方式：验资，首套80万，二套及一次性110万登记日期：12.13-12.15
观晖美寓	40000	板块：浦沿房源：163套户型：106-139㎡登记方式：验资，无房无贷100万，其他133万登记日期：12.13-12.15
华景川云萃天和城	18800	板块：富阳房源：104套户型：98-118㎡登记方式：冻资，无房无贷50万，其他100万登记日期：12.13-12.15
众安岚荷芸府	36800	板块：三墩房源：156套户型：125-163㎡登记方式：冻资，无房无贷100万，其他120万登记日期：12.13-12.15
中骏鼎湖未来云城	28500	板块：临平新城房源：184套户型：108-190㎡登记方式：冻资70万登记日期：12.13-12.15
华景川科大湖沁宸园	19800	板块：东湖新城房源：276套户型：98-118㎡登记方式：验资，首套30万，二套及一次性50万登记日期：12.14-12.16
芳翠锦绣府	47000	板块：拱墅新天地房源：254套户型：124-167㎡登记方式：冻资，首套140万，其他180万登记日期：12.13-12.15
伟星星瓒颂锦府	46200	板块：申花房源：249套户型：108-139㎡登记方式：冻资，无房无贷150万，二套200万，全款400万登记日期：12.13-12.15
特发澜栖府	36000	板块：铁路北房源：274套户型：108-138㎡登记方式：冻资，首套90万，二套及一次性120万登记日期：12.13-12.15
晓月和风公寓	40000	板块：浦沿房源：100套户型：110-128㎡登记方式：验资，无房无贷90万，其他120万登记日期：12.13-12.15
春风长住晴翠秋时府	23600	板块：崇贤房源：180套户型：97-115㎡登记方式：验资60万登记日期：12.13-12.15
西房招商晨语汀澜里	23600	板块：崇贤房源：264套户型：99-139㎡登记方式：验资60万登记日期：12.13-12.15
绿城汀岸芷兰	41190	板块：之江房源：112套户型：139-224㎡登记方式：冻资，无房无贷210万，其他280万登记日期：12.13-12.15
华昭府	20500	板块：瓶窑房源：119套户型：111-256㎡登记方式：冻资，无房无贷50万，其他70万登记日期：12.12-12.14