“鲶鱼天荟”办证前夕，申花的二手房有点热闹！
◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末
01
场子一旦活跃起来，各种戏码就开始纷纷上演。
手边买房数据显示，本周中，杭州有两天二手房成交量突破了400套。
这是什么概念？此前，今年杭州单日二手房成交量的最大值发生在新政后的5月底，为362套。
也就是说，这两天的二手房成交量，已经创下了今年以来的单日新高。
作为重要的改善区域和次新房集中地，申花板块的二手房最近也很热闹。
先是有中介爆出，古翠隐秀首套144㎡已成交，单价去掉车位后约为6.3万/㎡，不过目前尚未有网签记录。
自今年年中交付后，古翠隐秀的成交一直不算活跃。手边买房数据显示，截至目前只签约了5套。
更有意思的是，作为小区里的主要户型，约144㎡户型居然一套也没有成交。
“最先成交的两套大户型，单价都要9万以上，所以很多144㎡的业主心气也很高，导致和买家之间心理差距较大，所以一直没破冰。”当地中介丰哥说。
某大型中介APP上，古翠隐秀一共挂牌了47套，其中约144㎡有14套，挂牌单价最低的也要7万。
“这个业主也算是急卖，房子楼层也不错，所以价格谈到合适后，挂出来不到一个月就成交了。”
手边买房数据显示，此前古翠签约的房源中，除去一套单价明显低于市场价格的之外，最低一套签约价为6万2，但面积只有约104㎡，且楼层较低。
02
申花两大扛把子：锦绣之城和首开金茂府，最近也很活跃。
手边买房数据显示，金茂府仅11月就签约了4套，是申花成交量担当。
“最近也签了好几套定金合同，单价都要8万。锦绣之城有2套，也谈得差不多了。”丰哥说。
这是有原因的。
单论得房率，首开金茂府和锦绣之城属于申花的第一梯队。“基本上在95%左右了。”丰哥说。
尤其是约144㎡的主流户型，普遍要比边上其他小区多出肉眼可见的一大块。
“很多客户实地一看，差距特别明显。”
也正因为此，这两个小区的房价，在整个申花板块都属于比较坚挺的。一旦有价格到了买家预期，马上就被接走了。
03
从大环境看，是因为当下杭州二手房大环境出现了短暂回温，所以申花的二手房最近也开始活跃起来。
但还有一个不容忽视的重要因素，那就是体量超过600套的天荟11月底刚刚交付。
天荟于2019年底至2021年中开盘过7次，其中后四次中签率均接近或低于10%。最低一次仅为1.3%。
而这四次开盘的房源数量，占到总房源的一半左右。
根据历史经验，像这样的中签率水准，之后的挂牌风格会比较勇猛。
这一点得到了丰哥的证实。“天荟的业主里，有经验的买家比较多。因为据我了解，这里面有满二唯一的房源。”
这意味着，当初天荟有些买家，在签完合同后就去交了契税（2020年9月4日以后，杭州规定只有在办理不动产证时才能缴纳契税）。
虽然2021年1月，杭州改成过二手房满五唯一才能免增值税，但今年5.17新政后又改成了满二唯一就可以。
而这些“有经验的”买家，大多是希望交付后能立刻兑现手中的筹码。
04
像天荟这样的小区，就像一条鲶鱼，一旦入市，会极大搅动当地的二手房市场。
“目前天荟因为大证还没出，所以暂时没有挂牌房源。但市场上，似乎已经能够闻到那种紧张的气氛，有的房东已经先跑为敬了。”丰哥说。
感受压力最大的，可能就要算是隔壁天玺的业主了。
天玺、天荟仅隔一条马路，又是同一个开发商。天玺交付时间更早一些，体量也更小，只有270多户。
天玺的证已经办出来了，但目前没有成交，挂牌带看也不算活跃。
“天玺里面我还没有碰到过满二唯一的房源。所以有些买家明说了，如果买这两个小区，宁可等天荟的证办下来再看看。”丰哥说。
倒不是说手握满二惟一房源的买家，到时候一定就会“低卖”，但至少相对来说，人家的主动权肯定更大。
更何况天荟的体量放在那里，小区的尺度也更宽绰。
“其实像锦绣和首开金茂府的坚挺也和天玺、天荟有一定关系。从我们实际接触的案例看，小区环境、精装修等因素固然有影响，但得房率才是王道。”
有的买家，以前对得房率的概念还停留在想象阶段，实地一看，原来感受差距这么大。
而一想到最近两年交付的新房、甚至包括以后的，大多都是这个样子，所以还是会去得房率高的小区找目标。
“在我看来，现在还算是山雨欲来前的节奏。因为众所周知的原因，最近看房的人不多，天荟也还没进入二手市场。明年开年申花一带竞争可能会更激烈。”丰哥说。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 春宸上府 | 42640 | 板块：笕桥 房源：87套 户型：126-163㎡ 登记方式：冻资，无房无贷150万，一次性180万 登记日期：12.17-12.19 |
和家园臻园 （联排） | 79900 | 板块：留下 房源：58套 户型：210㎡ 登记方式：冻资，无房无贷450万，其他600万 登记日期：12.17-12.19 |
| 众安濋玥府 | 30000 | 板块：南卧 房源：176套 户型：93-123㎡ 登记日期：12.16-12.18 |
西子国际德信 荷禹宸府 | 22600 | 板块：东湖新城 房源：64套 户型：96-104㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：12.16-12.18 |
中天大家 悦潮云望府 | 31500 | 板块：萧山科技城 房源：200套 户型：105-129㎡ 登记方式：冻资，首套80万，二套110万，全款230万 登记日期：12.15-12.17 |
能建城发 瞰奥府 | 34000 | 板块：宁围 房源：196套 户型：100-121㎡ 登记方式：冻资，首套80万，二套11万，一次性230万 登记日期：12.15-12.17 |
| 翠堤春华轩 | 33950 | 板块：湘湖 房源：96套 户型：104-143㎡ 登记方式：冻资，首套80万，二套110万，全款280万 登记日期：12.15-12.17 |
滨江金帝 欣翠里 | 27000 | 板块：新街 房源：167套 户型：97-131㎡ 登记方式：冻资，首套60万，二套80万，一次性200万 登记日期：12.15-12.17 |
春意江南名邸 | 19300 | 板块：河庄 房源：118套 户型：66-135㎡ 登记日期：12.15-12.17 |
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文∣乐福
编辑∣二叔
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