春暖花开，2023年行情“触底反弹”？| 楼先生问答NO.743
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又是一年。但相比过去三年，2023年更令人期待，这一年不管是国家还是个人，都想“搞钱”。
尤其楼市，在政策全面宽松，且一定会继续更宽松下去的情况下，有望信心重塑。农历年前，我们一篇卖房推文的评论区里，大多数人都认为“卖在了黎明前”，潜台词就是：楼市触底了，要反弹了。
那么杭州楼市有机会“触底反弹”吗？
1、延续2022年的市场分化：核心区和郊区的分化、楼盘与楼盘的分化、开发商与开发商的分化。
2、政府还要卖地，今年不会比前三年少。记住一点：只有房子卖得出去，开发商才会继续拿地。当然，不是所有宅地，开发商都愿意拿。所以今年应该会拿出不少压箱底的宅地。
3、调控政策继续放松，2023年应该会在限购上多做点文章。沿海省份民间还是有钱，只要打开，把省内的置业需求引到杭州，市场就能托起来。只是会苦了其它县市。
4、杭州楼市最大的问题，大量投资性房源积压在投资客手上。房子卖不掉，不仅信心不足，钱也不足。杭州二手房第一步需要成交量，市场不活跃，价格就涨不上去。所以，2023年针对二手房的政策，终于能期待一下了。
5、兜兜转转，又回来了：官方渠道发出了“房地产在中国是重要的支柱行业”的最强音。
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申花vs城东新城、古翠隐秀、馥香园
层楼老师好，置换咨询：目前有两套房分别在之江和崇贤，准备两套换一套，预算800万左右，上班老婆在滨江，我在黄龙，考虑两个板块，城东新城或者申花，比如东城金茂府、武林邸或古翠隐秀，请问更推荐哪边？或者有其它建议？望指点，谢谢。
楼先生：从板块居住环境来讲，申花要比城东更占优势。从次新房的品质感来说，也是申花略胜一筹。当然，申花次新房的价格也贵不少。刚刚过完春节回来，先看起来吧，可以关注一下两边的二手房，尤其价格的变化。如果价格、房源都有合适的，更建议买申花。像古翠隐秀这样的品质次新房，还是很值得入手的。
其它建议，如果愿意接受租房两三年，申花新房也可以。如果不想摇号，抓紧看看地上·庆樾上府，上次摇号还有少量房源剩下来，或许还有机会「捡个漏」，但动作要快一点，这些剩下的房子，很快就会被续销完，本来就没几套。如果想试试手气，绿城·馥香园第二次开盘，马上就要来了，去试下手气也行。
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300万/首套、宁围/未总/新街、滨江工作
请教老师，小家庭，杭州首套房子，总预算300万左右，夫妻都在滨江上班，新房和二手房均可，有推荐的新房楼盘或者二手房吗？最好是三房。
楼先生：新房的推荐，重点关注未来总部社区（简称来总）、宁围两个板块。本来有个最佳选项是中天大家·悦潮云望府，不过去年底已清盘。附近还有个楼盘德信·观奥宸府，可以作为平替选择，这个盘能随到随买。
其它选项，今年主要集中在宁围，供应多，中签率高。比如能建城发·瞰奥府、金帝·咏颂轩，限价34000元/㎡，当然，未来总部社区也会继续出让宅地，但至少要等半年。
此外，还有一个选择在新街，而且有地铁加持，对于在滨江工作的刚需来讲，可以密切留意，就是滨江金帝·欣翠里，限价27000元/㎡。另外，如果要买二手房，同样建议选择新街，靠近地铁站有不少二手房能看看。
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500万、滨江区/浦沿/4万、改善置换
居住、工作、孩子上学都在滨江区政府板块，自住89方两房，想置换大一点的房子，预算500万，请问有没有推荐的楼盘？
楼先生：新房的推荐很少，整个滨江区目前选择余地都不大，接下来万科西兴项目，总价也不在你的范围内。想要就在滨江区，500万的预算，只能去看一下浦沿，有滨江建杭的观晖美寓、绿城的晓月和风，限价40000元/㎡。
如果愿意离开滨江区，可以往未来总部社区、宁围。只不过目前城市资源和配套，肯定比不过现在住的滨江区政府板块。这一带属于成长型区域，需要时间耐心等待。其实等世纪城、亚运村、未来总部社区，全部开发成熟后，就会连成一片，板块之间的边界会进一步淡化。
当然了，亚运村板块、世纪城板块，接下来都会有不少宅地要出让。如果你们不着急置换，也可以等等看，只不过，就算第一季度就出让宅地，上市时间也要等下半年。
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D类人才、600万内、云城/未科/申花
我是D类人才，如果买房后申请住房补贴，基本上限售10年，摇伟星没中，预算600万以内，也考虑过之江的汀岸芷兰，但觉得之江人气太差就放弃了。2023年请问老师还能选择哪里的楼盘上车？麻烦推荐一下。
楼先生：就算嫌弃之江，汀岸芷兰在农历年前就顺利清盘了。600万的预算，在比较热门的板块，目前看，还真没太多选择余地。2023年新盘选择哪里，主要还看第一批、第二批的宅地在哪里。然后进行新新一轮选择。如果你不着急，等等看吧。
今年有亚运会，按照这样的节奏，大量的宅地需要在上半年，甚至第一季度就得完成出让，才能保证今年新房的供应。所以，农历年后应该马上就要卖地。
在售的新盘，建议继续关注申花的杭曜置地中心，或者往云城方向考虑，比如枫汀云邸、枫翠云轩，都可以买到很大的户型。很多人觉得大走廊差异化购房政策之后，未科和云城的期待值降低了，但事实上，未科云城的前景依然非常稳定。更何况你又准备「长持」。
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精装叠墅、绿城·桂香园、华景川·曜珹里
杭州有什么排屋、叠墅这样的低密新盘推荐吗？上半年可以摇，预算1000万左右，最好装修交付，实在有好的选择，毛坯也可以。
楼先生：两个很不错的选择，一个是绿城·桂香园，位于龙坞茶镇，由桃李团队操盘的项目，这个团队之前的作品是大名鼎鼎的桃李春风和桃李湖滨。听说桂香园也是老宋亲自把关的项目，很难得了。另一个是位于转塘板块的之江壹品，最大的优势就是准现房，所见即所得。而且整个小区都是上下双叠，精装交付。
其它的叠墅低密产品，关注度比较高一点，主要分布在湘湖和闲林，比如湘湖边上的保亿·湖珀润园、招商交投·湖翠晓印轩，限价3万左右。它们北面隔着一条亚太路，就能看得到湘湖。还有闲林一带也有三个叠墅项目，其中两个是华景川出品的云檐里、曜珹里，以及西子·和悦清晖园，限价都是33150元/㎡。
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