哪里先回暖：核心区次新房已启动？| 楼先生问答NO.747

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前些天，饭桌上碰到一个地产行业的老友，说到手上有一套投资房，是整个小区最低价，但他其实不着急卖。问其为何，他说小区其它房源都往上调价了。

他的那套房子，在市中心的核心板块。过完年，带看量一下子就上来了，卖房的邻居们觉得“是时候可以涨一波价了”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

杭州的二手房去年低迷好长一阵，甚至很多中介关店，一线从业人员转行干别的。上周，有媒体报道，杭州几个中介签约中心，又忙碌了起来，最忙的时候都无位可坐。‍‍‍‍‍‍

杭州二手房似乎要率先迎来小阳春的节奏。

尤其核心板块的次新房，接连传来回暖的消息。比如奥体，某次新盘13天里累计成交了9套，加上奥体其它次新盘也成交了三四套，真是“一天成交一套”。比如申花和未科，也频传回暖成交。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

杭州楼市能不能回暖，就看二手房成交量能不能冲高。这是第一步。之后再可能实现价格的上涨。二手房价格上涨，毕竟带来核心板块的新盘摇号中签率降低，从而流摇的板块又会摇起来......‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

给你一条非常重要的建议：如果2023年你想买房、卖房，我希望你每天都关注一下二手房的成交套数。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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1.

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600万、杭铁小和山项目、限价31440

@婷婷

老师好，我和老公都是小和山的老师，目前住留下一套老房子，房龄太老，居住体验真一言难尽，想下半年买一套可以改善的房子，预算500-600万之间，请问有什么推荐？之前老公一直关注过小和山地铁那个项目，有动静了吗？今年会开盘吗？

楼先生：有两个方向可以考虑，一个是闲林，有高层、小高层以及叠墅产品可以挑选，比如绿城·樾鸣春晓园、杭房众安·未珂宸铭府，叠墅的话，有华景川的曜珹里，西子出品的和悦清晖园，挑自己喜欢的就行。随着良睦路南延，今后未科、闲林和小和山都将打通。

另一个就是小和山，不过这几年小和山的土地供应一直非常克制，出让的土地不多，宅地就更少了。上一次小和山成为楼市热点时还是绿城·和庐这个项目，时隔多年终于又迎来一个新项目——杭铁小和山项目，目前已经开工，今年会上市。它是杭州又一个车辆段项目。

如果你要问这个项目以后会是什么样子，可以去看看万科未来天空之城，差不多就这个类型。据我了解，杭铁小和山项目整体有19万方的体量，其业态涵盖住宅、办公及其它配套服务设施。住宅方面，规划了16幢多层洋房，此外，还有8幢商业办公，1座约3000方的邻里中心。住宅限价31440元/㎡。

2.

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350万、新街/宁围/来总、德信观奥宸府

@YY叶子

你好，层楼老师。我们两个人社保2015年开始交，没有中断过。一个在钱江世纪城上班，一个在建设三路上班，有一个娃2025年读小学。想买一套总价350-400万左右的房子。哪里合适？都是外地户口。麻烦推荐一下。

楼先生：总价属于刚需自住，社保不够高，也没办法去摇市中心很红的新盘。适合你们的方向，就是往萧山来总（未来社区总部）、宁围、南站、新街这些板块，离你们的工作单位也比较近，而且限价3万出头，摇号难度也不大。

从推荐值来说，未来总部社区可以重点留意，只不过目前只有一个在售楼盘，即德信出品的观奥宸府，这个板块与世纪城、亚运村都足够近，能吃到发展红利。还可以关注宁围和南站，今年新盘供应量井喷，我数了一下，有七八个新盘，完全能根据喜好挑一个上车。

此外，新街还有个地铁盘，滨江和金帝出品的欣翠里，限价27000元/㎡，对于刚需来讲，价格和地铁更具吸引力。

3.

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700万、上塘板块/臻和雅颂府、4万81

@匿名粉丝

关注区域新天地、艮北、申花，总价六七百万，是置换改善需求，去年12月底大降价卖掉了手上的房子，妻子怀孕了，想置换有学区、地铁商业配套的楼盘，最近看中了西房·宸鹭晴语轩，但可能赶不及，想问下：现有楼盘以及2023年杭州土拍中，是否还有符合要求的盘或者土地？

楼先生：西房·宸鹭晴语轩的135方估计赶不上了，那就挺无奈的。不过好在还有替选项，而且学区、地铁也都有，学区是拱墅区的文澜，地铁差不多400米左右。我推荐你去看看位于上塘板块的臻和雅颂府，限价48100元/㎡，是联发和保利出品的改善盘。

其它符合要求的楼盘，目前在售的就是华润·杭曜置地中心，限价4万6。只不过相比臻和雅颂府，它的中签率很低，不太好摇。怎么选择，就要看你的社保和运气了。如果社保不够高，也不想「千军万马」摇号，臻和雅颂府实际是个相对稳重的选择。

至于2023年土拍中有没有符合的新盘，目前还不太清楚，但确实今年会推出不少市中心优质土地，只不过这些优质宅地，很大概率起步面积很大，总价门槛会设置得很高。如果现成有合适的，就先上车吧。

4.

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650万、艮北/江翠轩、江斓映象府

@小不点

手头两套房，均有贷款，一套老破小两室一厅（濮家）自住加上学，一套三室一厅（萧山近滨江快要满5年）出租，今年想要改善，但想兼顾学区。1、娃已经中班，好学区可能买了也上不了。2、需要卖了一套房子加上手头现金可以考虑500-650万的总价；3.两人工作一个在市中心偶尔去城北，一个在滨江上班。请问有什么建议吗？

楼先生：先说明以下提及的新楼盘，能不能赶得上，取决于卖二手房的速度。如果来不及，没关系，到时卖掉后，你再到后台咨询，我们再分析一下届时场上的新盘在售状态。

就目前而言，市中心的改善新盘，可选余地确实不多。结合你们的通勤情况，可以考虑艮北、滨江和文晖等板块，至于学区，所说可有可无，但有学区肯定是加分项。

你可以摇一下艮北的江翠轩，是滨江和兴耀联合出品的新盘，没有很难摇。这个新盘最大的优势就是与蓬勃发展的钱二，距离非常近。长远看，钱二和艮北肯定会融为一体，江翠轩这个位置，率先能吃到钱二的发展红利。

还能关注滨江区的万科·江斓映象府，限价49300元/㎡，不过总价方面，你得再往上一点垫垫脚。预计2月底3月初首次开盘。此外，在差不多的预算内，文晖的嘉里·馥源庭，以及上塘的臻和雅颂府，也可以留意。

5.

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泊林春天89方、升级置换、现金400万

@叫我小张就可以了

老师你好。我在泊林春天有一套全款付清的89方，手上目前还有现金150万左右，想置换请问有什么建议，又担心置换的房子升值还不如泊林春天。谢谢。

楼先生：大胆去置换吧。为什么这么说呢，因为你换一套比泊林春天更有前景的房子，概率很大。算一下：卖房加手上现金，应该有400万左右吧，稍微再加一点资金杠杆，能买总价六七百万的房子，这个预算能够得着艮北、世纪城、萧山市北、未科云城、申花……哪怕一点杠杆都不上，400万左右的总价，也能买三墩北、勾庄，也是「以劣换优」的节奏。

毕竟泊林春天是当年那个时代的刚需产品。总之，不管是产品本身还是地段，你都能完成一次很好的提升迭代。这样的置换，应该没有难度，也不需要有心理阻力。我举个反例：如果你手上是一套奥体的品质次新房，那才真的要担心会不会「换差了」。

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编辑∣二叔

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