一纸控规，金沙湖又添多宗宅地！奋进的杭州果然从不缺地
◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末
01
以为没地了，结果突然又冒出来很多！
你会发现，杭州许多号称供地稀缺的板块，时常会上演这种“自我打脸”的场面。
典型如城东公认的改善板块金沙湖，在2009年12月龙湖拿下滟澜山3宗地块后，一度断供近10年（期间有一个湖景居，但鸽到2019年才开盘），稀缺指数几近拉满。
然而到了2019年，以春风金沙为起始，金沙湖核心区陆续迎来了6宗宅地。
直到去年9月，在一片舆论造势中，中豪拿下金沙湖畔最后一宗湖景宅地（即现在的湖翠里），再次陷入“沉寂”。
▲下沙单元用地现状
▲下沙单元最新控规
这回总没地了吧！没想到随着一纸规划的公示，很快就被拉回现实。
近期，杭州市规划局发布了《钱塘区下沙单元详细规划修编（草案）》，新旧控规的最大变化，就是新增了多宗宅地。
虽然不是一线临湖，但位置也相当不错。
主要集中在金沙湖北岸的地铁下沙西站、金沙湖站附近，无论沙滩、大剧院，还是公园和天街，都在步行范围内。
另外，滟澜山二期东侧，也有1宗新增宅地。
02
前两天，我拿着无人机去航拍了一圈金沙湖， 很轻松地就找到了这些“魔法宝藏”。
因为它们接连成片，实在太显眼了。
从金沙湖西侧起飞，直线拉到120米高度，镜头调转至东北向，大片的空地就会映入眼帘，从金沙大道一直延伸到德胜高架。
从下沙的新版控规看，这些即将粉墨登场的空地多数是涉宅地块。
比如图中近景处，紧挨着金沙大道的2宗相邻地块，属于R/B商住混合用地；再过去的那宗不规则地块，则是R21纯住宅用地。
幸福北路东侧、望金沙北侧的那宗正方形地块，也是纯宅地（之前规划商住用地）。
红线标注地块将于本月29日出让
另外这张航拍图看不到的地方，还有零星宅地。虽然没有容积率、建筑体量等官方数据，但所有宅地新增三四千套房源，应该没什么问题。
这从即将出让的1宗宅地身上，就可见一斑。
根据上月底发布的出让公告，本月29日，望金沙北侧宅地，已确定正式出让。
地块出让面积52243㎡，容积率2.4，可建面积125383.2㎡。按套均面积120㎡，可新增1000余套新房。
至于精装限价，还是38300元/㎡，与一线沿湖的湖翠里一致。
另外，根据2月底发布的《2023年度杭州市本级住宅用地拟出让地块详细清单（第一批）》，金沙湖还有2宗宅地，计划最迟5月31日推出。
03
新增宅地的消息一出，许多网友的反应可谓是五味杂陈、亦喜亦忧。
往好处想，这里的新商品房将连缀成片，板块颜值气质都会脱胎换骨。但短时间供应也会偏多，“这么多宅地，消化得了吗？”、“新房可选余地大，二手房难了”……
不妨来看一下目前金沙湖的供应现状。
目前金沙湖核心区块，还有2个在售楼盘和1个待售新盘，分别是湖翠里、杭臻源以及凯德收购的大江东地产宅地。
杭臻源已全部推出，2021年8月到2022年8月，除第一次中签率近80%，后两次加推均是100%。
今年2月首开的湖翠里打了一个漂亮仗，中签率约53%，预计本月中旬加推。
凯德项目紧邻吾角天街，靠近地铁高沙路站。规划11幢高层住宅，总建筑面积为89225㎡（地上体量约65825㎡），暂无推盘消息。
暂时来看，竞争还不算白热化，又有湖景加持，看似安静，实际去化速度相当不错。
像一线临湖的湖翠里，主打湖景四房，首开很快就售罄了。
不过，接下来的地位置都不如湖翠里，限价却一样，对依靠地缘客户的金沙湖来说，客户地图必须有大的突破，压力才不致过大。
04
过去几年，金沙湖的新房频现高光时刻。
2021年4月，春风金沙收官开盘，235套房源收获3148组报名，中签率低至7.47%，甚至还包括55个人才。
但也有天时地利的因素，项目本身有绿城品牌加持，又是一线临湖，拥趸者自然众多。
何况当时行情高涨，周边二手房价水涨船高，以滟澜山三期87㎡为例，装修好的最贵卖到近5万。对比3.75万的限价，倒挂明显。
但随着行情调整，金沙湖 一二手倒挂正在变得越来越不明显。
“低楼层房源基本3万5，优质楼层也只要3万8。单价4万内，可以买到95%的二手房（高层）。”
用中介小哥的话来说，板块倒挂早已“名存实亡”。
一边二手房价跌了，另一边限价微涨（37500-38300），更压缩了价差空间。
当然，金沙湖板块自面市以来，还从未有过真正意义上的二手一线精装湖景房——湖景居和滟澜山三期部分房源可看湖，但都是毛坯 。
在许多金沙湖业主看来，今年将交付的春风金沙（望金沙前有写字楼阻隔），有望重新“创造”金沙湖的房价体系。
05
航拍那天，正值工作日下午3点半，但金沙湖畔依旧人流熙攘。尤其在棕榈树和金沙滩妆点的网红打卡地——“杭州小三亚”，更是热闹极了。
成群的小朋友在挖沙玩耍。散步的年轻男女一波接一波，还能看到不少网红专程来凹造型拍照。
今年2月，随着金沙湖公园的悄然开放，整个湖区已全部落地。
从航拍中可以看到，文化艺术广场、水上平桥、环湖跑道、庆典广场，和大剧院等，均已实景呈现。
平静的湖面，倒映着周边的高楼，下沙CBD的摩登繁华一览无余。
以金沙湖为核心，周边1公里内，聚集了金沙天街、吾角天街、金沙印象城、希尔顿逸林、嘉悦里五星级酒店等诸多商业配套。
板块内还有两大三甲医院——邵逸夫医院，及丰富的教育资源。
交通配套同样完善，地铁1号线、德胜快速路、钱塘快速路、东湖快速路等，大大拉近了金沙湖和城市中心的距离。
同等价格段内，拥有相同配套的板块，在全杭州很难再找出几个。
从长远来看，熬过今后五到十年的供应高峰期，金沙湖的居住价值会越来越发光发热，市中心的杭州人或许也会慢慢爱上这里。
06
不得不说， 杭州真的没有那么缺地。
或许某些板块，会因为短期需求量大、新盘供应有限，出现一时的紧张局面。但从长期看，土地供应挖挖潜力还是有。
以申花为例，喊了多少次“供需失衡”，但真缺新房了，总能挤出出乎意料的量（杭曜、馥香等）。
还有钱塘江北岸的稀缺一线江景房，随着钱二的启动开发，江景宅地来了一宗又一宗。甚至南星这样的老城区，还出现了一宗“绝版”南星水厂宅地。
再说炙手可热的国际滨，但凡有宅地推出，热度都很高，如眼下的江斓映象府。
但实际上核心区还有多宗潜在宝地。经常走江南大道的朋友，应该已经发现，智慧之门西侧和缤纷小区南侧的两块空地，悄悄竖起了围墙。
据传两宗土地都可能规划宅地。6号线星民站口，近杭州壹号院，妥妥一流宅地啊。
更不用说三桥两侧那睥睨众生的“绝世好地”了。从目前进度看，区块内的奥体中学已建起好几层，宅地亮相说不定也快了。
网传的控规图
网红板块亚运村，也不遑多让。
隔壁的未来总部基地、南侧的未来总部社区和宁围，都有大量空地（宅地不少）。
东向的大规模空地（空港高架和通城高架之间的三角区块），虽然现状是军垦农场，但最近流传的一张控规图显示，也规划了大批宅地。
有人开玩笑说，亚运村的房东准备好，亚运二三四五六村要来了。
07
只要杭州奋进向前的脚步不停，土地供应就不会停止，这就是底层逻辑。
地铁三期实现了，还有地铁四期、五期；奥体中心、亚运村完工了，还有未来总部基地；江河汇建好了，还有钱二……
这是一个生长千年，却还在快速发育的城市。
随着城市有机更新的推进，即便是老城区，也总能时不时腾出一些宅地（落后生产功能外迁或退出历史舞台）。
大多数的稀缺，最终都会被稀释。大部分的板块，最终都会回归“房住不炒”。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
华发联发 悦望荟 | 33200 | 板块：华丰 房源：104套 户型：103-139㎡ 登记方式：冻资无房无贷85万，其他115万 登记时间：3.13-3.15 |
| 金帝·咏颂轩 | 34000 | 板块：宁围 房源：141套 户型：107-125㎡ 登记方式：验资150万 登记时间：3.13-3.15 |
| 绿城·馥香园 | 55530 | 板块：申花 房源：304套 户型：175-280㎡ 登记方式：冻资首套220万，其他300万 登记时间：3.12-3.14 |
| 杭曜置地中心 | 46200 | 板块：申花 房源：180套 户型：118-139㎡ 登记方式：冻资无房无贷150万，二套200万，全款500万 登记时间：3.12-3.14 |
| 特发·澜栖府 | 36000 | 板块：智慧网谷 房源：170套 户型：108-138㎡ 登记方式：冻资首套90万，二套及一次性120万 登记时间：3.12-3.14 |
| 蝶翠迎宾府 | 26600 | 板块：乔司 房源：172套 户型：96-139㎡ 登记方式：验资无房无贷60万，其他80万 登记时间：3.12-3.14 |
| 越秀云麓悦映邸 | 18200 | 板块：临安 房源：128套 户型：89㎡ 登记方式：验资50万 登记时间：3.11-3.13 |
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