为什么杭州富人也在卖“核心资产”？| 楼先生问答NO.751
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终于，今年房地产可以稍微喘口气，一二线城市也陆续回暖。但长远看，人口红利的不可挽救、国际变化的波谲云诡，人们对房地产的担忧，依然存在。
然而短期看，今年是非常难得的窗口期，在这期间，大多数人都想置换房产。在本栏目中，我就提到过：不管是谁，都应该赶紧置换——小镇换县城，县城换市区，市区换省城，二线城市换一线城市......
去年开始，就不断听到富人也在置换资产。
举个例子：有个富二代就劝动了他父母，把杭州的房子卖掉其中两套，一套是武林板块的老豪宅，一套是之江路边上的独栋别墅。做什么用呢？置换到上海。
再举个例子：朋友摇中K11的200多方大户型，自住在南星桥的滨江品质次新房，当然两套都是全款。今年决定卖掉“南星桥”，在杭州暂时先租房。那卖房的资金呢，决定到南部某国际城市买套房。
所以你会发现，今年豪宅市场上不乏非常稀缺的房子。平时这些豪宅比如武林壹号、东方润园、阳光海岸、蓝色钱江.....某些大户型鲜少出售。相信许多人都会疑惑：这些顶级富人已经住在杭州金字塔尖的房子里了，为何还要卖房？还能置换到哪里？
豪宅市场里的资金，尚且都这么努力，不选择躺平。更何况占大多数的中产阶级，2023年只会更加努力打一场“资产保卫战”。
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临平区域改善、TOD项目、翠著邱山里
楼先生，我们临平本地人，我工作在临平事业单位，老婆公司在九堡，目前住在临平，住习惯了不想挪地方，加上爸妈老了也需要照顾，考虑到手上的房子都有老旧，急需改善，请问今年临平有什么特别值得改善的房子吗？
楼先生：今年临平区最值得关注的项目叫作「翠著邱山里」，开发商是杭铁开发，也许大家对它有点陌生。但说起参与过的楼盘就一点都不陌生了，比如跟绿城合作的杨柳郡、跟万科合作的天空之城，跟越秀合作的星缦云渚……共计25个地铁TOD项目。可以说，你在杭州看到TOD项目，几乎都有杭铁开发。
与前面提到这些楼盘不同之处是，翠著邱山里是杭铁开发「第一个亮相的品牌」，什么意思呢，就是杭铁开发自主开发、独立操盘的项目。当然，它也是TOD项目，地铁9号线上盖，「住宅+商业」的形态，总建面积6万多方。将来，楼下就是地铁，以及中高端的餐饮和体验式的网红打卡点。
项目只有144套住宅，只做了两个户型，分别是139方和189方，一梯两户，精装交付，纯粹的区域改善项目。等示范区和样板房正式对外开放，可以先去看看。
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300万、和著风华里、杰立笕桥项目
刚需自住，我想买300万左右，面积80-90方，最好是三房二卫，离地铁近点，有社保2年多。希望层楼老师能推荐一下性价比高点楼盘。
楼先生：特别推荐一下位于拱墅区华丰板块的「和著风华里」，限价33200元/㎡，最小户型是102方。另外隔壁还有个「悦望荟」，由华发和联发两家国企联合打造，起步户型103方，这两个项目都在你的总价范围里，而且对你这样的社保幼子，比较友好。
另外还有一个位于笕桥板块的新盘，是杰立笕桥项目，暂时案名还没公布，规划了7幢住宅，限价35000元/㎡，起步户型还是89方，注意，放眼全杭州，新房89方户型非常稀缺，这意味着总价300万出头就够了。
其它性价比高点的楼盘，可以考虑临平翁梅一带，有一堆300万级的选择，比如蝶翠迎宾府、云咏汀洲府等等。
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首付1000万、钱二/彼岸轩、奥体/澄虹府
楼先生好！目前住在南星桥140方的房子，两个娃两个阿姨很是拥挤。想着一套240方以上，首付1000万左右，想听听楼先生的建议，万分感谢。
楼先生：你们有很强的承价能力，如果能将手上资金用足杠杆，可以考虑总价2500万左右的房子，不过在南星桥一带，240方以上的品质次新房，还是有点压力。目前南星桥次新房的单价在11-15万都有，比如壹品、仁恒滨江园、上品。
如果嫌单价贵，又不想牺牲面积需求，可以盯着新房，可以重点考虑钱二的两个「彼岸轩」分别潮映彼岸轩和揽涛彼岸轩，户型面积208-303方，以及208-336方。这两个新盘限价65800元/㎡，不少房源有一线江景。从面积和总价上看，「彼岸轩」最适合你们。
其它核心区也有匹配的新房，比如奥体的滨江·澄虹府和中天大家世纪城项目，前者最大户型230方，后者户型210-260方，限价46000/㎡。只不过不管是钱二还是奥体，它们都需要很高的社保，以及比较好的运气。
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1000万、学区+改善、申花/城东新城
楼先生，您好。想在主城购置一套次新，学区优先，自住品质有保障，预算1000W以内，最好四房，能靠近地铁更好。目前喜欢的板块有城东新城和桥西。工作不受地理位置限制，也可以接受其他板块。谢谢。
楼先生：最先想到的是城东新城「明石七子」。放以前，1000万级别的改善，城东一般不会被纳入考虑范围。毕竟之前，商业和教育是其两大短板。但随着合并为新上城区，尤其胜利学区的导入，「天降学区房」的城东新城，马上就被改善需求接受了。而且，选择上，从东城金茂府到信达东莱府，价格从5万多到7万多，奢俭由你。
其它考虑建议选择申花，申花的次新房比较贵，但一千万买套四房改善，也还是有挑选的机会。比如最新交付的九龙仓可以密切留意，是这两年的次新房里比较能够捡漏的，房东也比较愿意让价。
另外，还有上一批的申花商品房，比如上尚庭、绅华府、东方福邸，单价也没有很贵。
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1000万、E类人类/投资、华夏四季
层楼你好，我们在华夏四季有套高层四房(112方，得房率很好），打算挂牌卖掉，卖掉后外加贷款最高能承受1000万左右总价。是持有，还是卖掉摇新房合适？社保150个月，马上可以申请e类人才。以投资为主。如摇号，推荐哪些盘？
楼先生：把资产合并归拢一下，是今年很多人会做的事情。比如两套89方的房子，折腾成一套200方以上的核心资产。如果你愿意折腾，思路当然没有问题。更何况今年二手房的窗口正在一点点打开。
150个月社保，在红盘摇号场上，只能算中等。接下来这个社保年数，作为有房户能不能入围，一要看开盘套数，如果还是挤牙膏一样的开盘，入围有不确定性；二要看接下来的行情，如果二手房成交继续放量，新房尤其红盘的摇号中签率会更低。
对你来讲，除了以「有房户」直接拼手气之后，能申请E类人才，肯定更有优势。不过需要提醒你：申请到E类人才，不管是离婚析产还是卖掉名下房子，都要等三年才能以人才资格摇号。除非华夏四季不在你们名下。这一点注意下。
至于推荐的话，关注奥体、钱二、申花、文晖和桥西，这是摇号的第一梯队板块。比如文晖的馥源庭、桥西的小河云庄、钱二的华润项目、奥体的滨江·澄虹府、中天&大家项目等等。
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编辑∣二叔
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