等不起的杭州鸽盘！拿地15年终于要开了，却还要3年才交付
01
谈起去年杭州楼市，“老鸽盘”一定绕不开。
据相关统计数据，2022年有10余个捂盘多年的项目入市，名单包括但不限于钱塘云庄、悦青蓝、茶语华邸、钱江蓝湾、青西铭府、春意江南名邸等。
虽然这两年二手行情低迷，但头顶“准新房和限价”两大标签，当中一些鸽盘依旧受到了追捧。
特别是许多现房短炒客，即便明知拼得是刀口舔血的微利，仍愿意冲一把。
可眼下要入市的某鸽盘，投资客却提不起太大兴趣。
细心的购房者，应该已经发现，在即将预售的楼盘名单中，出现了一个“既熟悉又陌生”的名字，那就是阳光名城。
按计划最快3月底首开，推出3幢小高层（89-133㎡），毛坯均价18700元/㎡（另有排屋）。
目前，大江东限价已涨至21300元/㎡，核心二手房价更高，按理价差不小啊。可一位朋友实探后，直言冲动不大。
02
“2年半前来看过，到现在都没开，我房贷都还两年了。”
实际上，阳光名城的“鸽盘史”远不止此。不夸张地说，如果对杭州鸽盘论资排辈，稳坐前几把交椅。
阳光名城位于钱塘区义蓬街道青六南路和新镇路交叉口，由春天创投和宏利建设于2008年联手拿地，共分三期打造，距今已有15年。
一期和二期在2010-2014年间陆续推出，均价八九千，并于2013年交付。
但三期项目迟迟没有动静，直到2018年初，有品牌房企加入并负责操盘，才重新引发市场关注。
此后，几乎每一年都会传出要开盘的消息，不过最后都不了了之。
这次会成真吗？从各种信号看，可能性挺高。比如现场可以看到，三期的10幢小高层、4幢洋房和7幢排屋，已基本处于结顶状态。
建筑脚手架和沿马路的围挡上，写着“总价160万级，首开在即”的字样。
一二期沿青六南路的底商，开放了临时售楼处，布置了户型图纸、沙盘等道具。还有好几个销售人员，负责接待介绍。
销售朋友圈中的宣传图文则显示，近期到访客户似乎也不少。
03
看起来挺不错啊，但投资客为什么没兴趣呢？
一个显而易见的原因是交付时间——虽然项目基本结顶，但据说还有很大不确定性。
也就是说，鸽盘的优势之一的“准现房”，阳光名城荡然无存。
至于为什么要这么久？个中原因不得而知，有人说当初拿地成本才几百元，耗得起；也有人说，这跟合作方有关。
不过，就算今年就交付，利差空间可能也比较有限。
一方面，阳光名城的售价从几年前的预估1万6，变成了现在1.87万（毛坯）；另一方面，周边二手行情并不景气。已交付的一二期，挂价1万6-2万2（不少是精装房）。
南侧不远处的相贤府，网签价2万上下，但成交量极少，今年至今才一套签约纪录。
换言之，另一个优势“限价倒挂”看不出。
当然，最重要的是，如今的杭州楼市对低总价刚需房极不友好，几年不涨价，未来也看不到出路，所有人都去拥抱“核心资产”去了。
但从自住角度看，阳光名城综合条件还是优秀的。它是比较少见的纯低密住区，因为立项早，几个户型都有面积拓展。
其次，直线距地铁7号线新镇路站300米，西侧一路之隔还是永旺梦乐城，预计明年开业。
再加上原有的英冠天地、义蓬购物中心、义盛购物中心、义蓬第一小学等，生活便利度还是很高的。而且义蓬属于限购放松区，一个月社保就能买。
04
不止阳光名城，杭州还有一些鸽盘，在这条路上越走越深。
它们就像职场上的老员工，旧人走了一批又一批，新人来了一波又一波，只有他一直还在那。
像浦沿的栖棠誉湾，2018年7月拿地，规划3幢高层、6幢7F洋房，建筑早已结顶，但开盘时间一拖再拖。后来干脆直接关闭售楼处，再无消息传出。
浦沿的后来者，2021年初拿地的江荣府，甚至2022年4月和6月拿地的晓月和风、观晖美誉，都已售罄。
作为对比，同期（2018年7月）拿地的丹枫四季，更是今年6月就交付了。
还有文教板块的锦绣公馆，2017年4月拿地，也是杭州真正的“现房销售“项目。小区早已实景呈现，但一直未开盘。
后来几年陆续出让的古翠隐秀、黄龙云起、古翠蓝庭和书香印翠等，均已交付。
大关板块的岫町华庭，更是鸽盘中的王者。2014年9月拿地，高颜值的大玻璃幕墙现房让人心水，但就是不开盘。
此外，未科的衢州巨化项目、城西的水岸莲花、崇贤的河畔轩也是知名鸽盘。
05
鸽盘之所以鸽，有的是开发商自身出现了问题，但更多是为了突破限价，以时间换取空间。
拿地成本高，想卖个高价。拿地成本低，也想获得更大收益，反正耗得起。
但很多时候，并不会天遂人愿。
苦熬多年，限价原地踏步，反而增加了资金压力；限价涨了，又可能遭遇市场降温，去化举步维艰。
比如去年亮相那批鸽盘，其实多数都不太好卖，甚至还不乏流摇盘。
一而再的不开盘，也会面临户型过时的尴尬。
更何况，过去这几年，杭州土地供应持续保持高位，除个别实在稀缺的鸽盘，都不缺替代者。
对大多数鸽盘来说，以一己之力掀起市场浪潮的时代，已经成为过去时了。
当鸽盘不再那么香，也不必执着于等待了。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣麦格
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络
这里有杭州楼市最新鲜的热盘和消息
微信ID：ultraplus_cross
长按二维码关注层楼