200万亿杀到！房地产必将反弹，2020购房最好时机到了【每周地产评论】
【每周地产评论】
200万亿杀到！
房地产必将反弹，
2020购房最好时机到了，
你需要10倍努力
时值特殊时期，近日两条信息值得房地产关注：
首先是：北京时间2月22日晚9点，沃伦·巴菲特（Warren Buffett）在伯克希尔·哈撒韦公司（Berkshire Hathaway）的网站上发表了一年一度的致股东信。
在这篇公开信中，巴菲特声称：不断寻求收购符合三个标准的新企业：
首先，它们的净有形资本必须取得良好回报；其次，它们必须由能干而诚实的管理者管理；最后，它们必须以合理的价格买到；
与此同时，巴菲特也分享他的“新奇言论”：“储蓄与复利的结合创造了奇迹”。
值得注意的是：巴菲特在2020公开信中说“芒格持有的伯克希尔股份超过其家族的其他任何投资，而我的全部净资产中有99%以伯克希尔股票形式存在。我从未出售过任何股票，也不打算这么做。除慈善捐赠和少量个人礼物外，我对伯克希尔股票唯一的一笔交易发生在1980年。”
这意味着，巴菲特一生99%的财富发生在50岁之后。这也难怪爱因斯也说：“复利是世界第八大奇迹”！
另外巴菲特引用约翰-梅纳德-凯恩斯的评论：“我把史密斯先生最重要的，当然也是他最新颖的观点保留到最后。通常，管理良好的工业公司不会将其全部盈利分配给股东。在好年景里，即使不是所有年景，他们也会保留一部分利润，重新投入到业务中去。因此，好的投资存在一个有利的复利因素。经过多年的时间，除了支付给股东的股息外，一家稳健的工业企业资产的实际价值会以复利形式上不断增长。”
综合以上，我们可以清楚一个成功企业需要有一个复利的环境，需要有利润。
另外一个消息，近期马云推荐了稻盛和夫的一篇文章《把萧条当作再发展的飞跃台》。
在这篇演讲讲到几点值得当下的房企业学习：
“没有10％的销售利润率，就算不上真正的经营。”
但如果平时维持10％的利润率，即使销售额下降10％，照样可以盈利，不！就是销售额下滑两成，企业仍然可以保证有一定的利润。只有当销售额下降30％、40％时，才可能出现赤字。因为利润率高意味着固定费低，销售额多少降一些，利润只是减少而已。如果企业利润率达到20％、30％，即使销售额降去一半，企业仍可盈利。
一个高收益的企业即使遭遇萧条，销售额大幅下降，仍然可以保持一定的利润。这意味着企业的基础非常稳固。
现在京瓷随时可以使用的现金约有7000亿日元，因为有如此充裕的的储备，不管遭遇怎样的萧条都不会很快动摇京瓷经营的根基。
当“ROE高的企业就是好企业”这种观点成为当今的常识的时候，我的意见或许是谬论。但是，我认为，这种所谓常识，归根到底，不过是短期内衡量企业的尺度。
值得一提是的，稻盛和夫给出了五大对策无疑可以成为房地产行业应对萧条的教科书。萧条对策一：全员营销；萧条对策二：全力开发新产品；萧条对策三：彻底削减成本；萧条对策四：保持高生产率；萧条对策五：构建良好的人际关系。
综合巴菲特与稻盛和夫以上的观点。地产号可以非常明确给出2020房企一个建议：即重视“现金流”。特别是保持10%以上利润的房企，重视ROE的房企。
关于房企的“现金流”，平常关注是常识，但在应对疫情时，变得极为重要。要知道，2020年以来全国已有81家房地产相关企业破产清算。从当前这一轮营销热潮来看，房企纷纷宣布降价、促销及线上网销，都可以感受到房企已开始动了……
近日，财务出身的阳光城集团执行副总裁吴建斌受也谈到“房企当务之急要狠抓现金流”。他的观点也值参考：对房企来说，要关注疫情影响之下的几个时间点。3月底是一个时间点，3月底到6月份是一个时间点。从现在到3月底，房企是最难的。疫情的严重形势从2月份可能一直会延续到3月份，到了二季度疫情会慢慢缓解，但是拖拖拉拉的可能会到6月份。
经营性现金流方面，吴建斌建议房企要做好五方面的应对。第一，盘活库存；第二，应收款催收；第三，监管资金的盘活；第四，正常的销售；第五，还有一些刚性兑付的，像土地的出让金，这块是可以延期的。
当然，应该还有融资。据统计，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%，房企的融资及偿债压力较大。据不完全统计，3月房企到期债券总量超过330亿元，虽然比2020年1月份到期债券的额度相对较少，但房企境外债的到期额度却属于年内高峰。
最后，不得说，2020一定也是一个洗牌的年份，任何伟大的企业一定会在萧条年代逆行，变危为机！
正如恒大集团首席经济学家泽平在微博发的一段话：“2020年1月广义货币m2突破200万亿，真是具有历史意义，2013年才100万亿，不到七年翻了一倍，我们测算发现：过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。”
疫情如何影响中国经济？清华大学国家金融研究院院长、IMF原全球副总裁朱民的观点是：必然反弹，但需10倍努力！
总之，房地产必然的疫情之后，迎来反弹，房企、购房最好时机到了，但前提要加倍努力！
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