各地都急了！超18城市出手！最新政策+最全​房企成绩单来了！

【今日地产号】定位房地产行业新人事，新动态，新生态！

今天，一起来看看几则房地产的消息：

各地都急了！为何五城房产新政“一日游”？

据新京报报道：多地推房地产新政支持复工，为何这五城政策现“一日游”。这可以看出：各地房管部门对重启房地产市场的急切心情：

为应对新冠肺炎疫情对楼市造成的冲击，目前全国至少已有上海、深圳、南京、杭州、苏州、无锡、武汉等城市出台新政，支持房企复工复产，确保房地产市场平稳健康发展。记者梳理发现，各地基本采取延期或分期缴纳土地出让金、优化商品房预售许可、解冻预售监管资金、顺延竣工和交付期限、购买新建商品房契税补贴等措施。同时，近段时间内，也有多个城市出台力度较大的房地产“松绑”政策后又紧急撤回。如河南驻马店提出降低首套住房贷款首付比例，广州宣布商服类项目不再限定销售对象等。

在多地出台援企新政的同时， 近一个月内，也有多个城市出台的房地产“松绑”政策，接连遭遇“官网一日游”。

3月24日，海宁市政府新闻办官方微博“海宁发布”发布消息称，3月25日至4月24日海宁云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。也就是说，非海宁户籍在海宁可以买多套房。不过，当日傍晚，上述内容即被删除，当地相关部门回应媒体称该解除限购政策已经撤销。

此前，已有驻马店、广州、宝鸡、济南四个城市出台的房地产“松绑”政策，在发布不久后被紧急撤回。

2月21日，河南驻马店发布意见提出，将各县缴存职工的住房公积金最高贷款额度由45万元提高到50万元，同时将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。2月28日，驻马店市人民政府主要负责同志被约谈，该政策文件被撤回。

3月3日，广州发布的48条措施提出，优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。不久后该文件被从广州市政府官网撤下。3月5日，再次发布的48条措施中，“松绑”商服类项目的内容被删除。

3月12日，陕西宝鸡印发措施明确，各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最高额度由40万提高至50万。12日晚，该文件从宝鸡市政府官网被撤下。

3月15日，山东济南发布政策提出，在新旧动能转换先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束；预售监管资金即征即返。两天后，济南新旧动能转换先行区发布更正声明称，上述两条政策表述不准确，予以更正。

各地纷纷出手楼市新政
另据中指院中国房地产政策跟踪报告（2020年3月）：

各地灵活因城施策，更多城市从人才端优化调整政策房地产行业受新冠疫情影响较大，为保证房地产市场平稳运行，各地坚持“房住不炒”定位不变，因城施策更加灵活，多地从供给侧和需求侧优化房地产相关政策。3月，调控政策以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，另外，广州、济南、海宁、宝鸡等涉及“放松限购”以及“降首付”政策均被撤回，亦表明中央保持房地产调控的定力。供给端：十余城跟进政策扶持，仍以延期缴纳土地出让金、降低商品房预售条件、降低预售监管资金等为主。延迟缴纳土地出让金方面，3月6日，江门市人民政府办公室印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，2020年出让的土地，在签订合同后1个月内缴纳出让价款的50%作为首付款，余款可约定分期缴纳，最迟不得超过签订合同后一年。3月15日，济南新旧动能转换先行区发布《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》，对以出让方式供地的符合二星级及以上标准的绿色建设项目，房地产开发用地（包含商服用地和商品住宅用地）可按起始价的50%确定竞买保证金，按照成交价的20%缴纳定金；其他用地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳至土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年并支付相应利息。降低商品房预售条件、降低预售监管资金方面，3月1，桂林市临桂区人民政府办公室发布《关于临桂区房地产企业扶持有关问题的批复》，Ø2020年2月24日起，房地产开发项目申报预售许可证的，其预售楼栋形象进度达到形象进度的10%时，可申请办理商品房预售许可；2020年2月24日起，预售款监管资金留存由原来的15%降至10%，各项目商品房预售资金重点监管额度内的资金可提前释放50%，2020年2月24日以后申请预售许可的项目，预售资金重点监管额度依现行标准基础下浮50%。3月11日，深圳市住房和建设局关于发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的通知，申请预售的商品房项目，不再要求提交项目资本金余额证明；具备房地产开发一级资质的企业，在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等项目相关费用按期足额支付前提下，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%；房地产一级开发企业下属项目公司，母公司承诺对其权利义务承担无限连带责任的，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。3月23日，武汉市出台《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》，适当调整预售许可形象进度要求，2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到25%以上，且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层（含六跃七层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可；表：多地从供给端密集施策扶持房地产行业发展资料来源：中指研究院综合整理需求端：多地密集出台人才落户、人才购房等政策。人才住房保障以及放松人才政策方面，3月18日，苏州市下发《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》，具有全日制本科学历及学士学位以上人员、具有高级专业技术职称的人员等可直接落户；具有大专学历或国家职业资格（职业技能等级）三级，年龄不超过35周岁，在苏稳定就业并在申报单位连续缴纳（不含补缴）社会保险6个月以上的人员，在人事档案转入后可申请办理落户；3月18日，佛山市人力资源和社会保障局发布关于新冠肺炎疫情期间优化优粤佛山卡T卡申领工作的通知，具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级（中级工）证书或国家职业资格五级（初级工）证书的人才可申领优粤佛山卡T卡，可享受户籍人才购房政策。提供购房补贴方面，3月1日，桂林市临桂区人民政府办公室发布《关于临桂区房地产企业扶持有关问题的批复》， 2020年2月24日至6月30日止在临桂区辖区内购买新建商品房且缴纳契税及合同备案的，可享受全额契税补贴(购房合同水印码日期与完税发票日期均需在2020年2月24日至6月30日之间)。3月23日，玉林市印发《玉林市本级购买新建商品房契税+补贴政策实施细则》，对普通居民在我市本级购买的新建商品房（含住宅、商业、办公）、在岗医护人员：在我市本级购买的新建商品住房（不含商业、办公用房）实施契税补贴政策。3月24日，益阳市政府印发《关于促进市中心城区房地产市场平稳健康发展的政策措施》，对个人购买市中心城区144平方米以下的新建商品住房（不含车位、车库、杂物间）的，按缴纳不动产契税的50%对购房人给予补助。表：多地从需求端密集施策扶持房地产行业发展资料来源：中指研究院综合整理除此之外，部分城市出台的涉及限购、限贷等的宽松政策均被撤回，具体来看，驻马店提出“将公积金贷款购买首套房首付比例降低至20%”，广州提出“商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象”，宝鸡提出“各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最高额度由40万提高至50万”，济南提出“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束”，海宁提出“3月25日至4月24日云上房博会期间，‘非海宁户籍人口在海宁限购一套住房’政策暂不执行”，这些政策均被撤回或更正。海南收紧调控政策，3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，提出本地居民限购升级，本地居民购买多套住房的限购政策，对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房；改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

佳兆业集团:2020年目标千亿

2019大湾区贡献占比高达61%

今天又一家房企业发布业绩：

3月31日，佳兆业集团(01638)正式发布2019年全年业绩。数据显示，在2017-2019三年间，佳兆业集团分别实现营业收入 327.79 亿元、387亿元和480亿 元，三年复合增长率达40%。盈利能力大幅提升，净利润同比增长26%至42亿元，归母净利润同比大增67%至46亿元;集团的毛利率为28.8%，稳居行业较高水平。营利双收的同时，佳兆业仍面临高负债的压力，2019年其净负债率为144%，虽较2018年度下降了92个百分点，但依然高于行业平均水平。

具体从区域项目贡献而言，2019年深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场、深圳东门新世界等，均为集团贡献了高毛利，其中盐田城市广场位列深圳2019年度成交套数TOP3。

值得注意的是，因为重仓利润水平较高的大湾区及旧改项目，佳兆业集团已经提前锁定未来毛利水平。数据显示，在2019年整体权益销售中，大湾区贡献占比高达61%;另一方面，公司持续推动旧改项目的快速转化，截至2019年底，旧改项目对整体合约销售金额的贡献占比达到38%。

2020年千亿目标

梳理历史脉络，2014年佳兆业深圳多个项目突然被禁售，随后发生资金链断裂，债务违约，一度将公司拖入濒临破产的境地。2016年初，多家金融机构向佳兆业进行输血，平安银行的500亿和中信银行的300亿，让佳兆业“起死回生”。
从此，佳兆业也与千亿房企这一“头衔”失之交臂。

但在2017年的业绩会上，佳兆业董事会主席郭英成公开表示，“对佳兆业的未来充满信心，今年合约销售目标400亿，3年内有望上千亿关口”。

自2017年佳兆业确立了三年冲刺千亿的目标后，其销售指标逐年递增。“2020年的业绩目标总体上没有大的变化，与去年持平或略有增长，仍为既定的1000亿销售额目标。”对于下一阶段的销售目标，佳兆业行政总裁兼执行董事麦帆表示，2020年佳兆业整体可售货值约1800亿元，销售一半以上，即可完成年度目标。

麦帆称，从推盘时间来看，主要集中在三四季度。按区域分布，大湾区占55%，长三角占22%。“目前整体项目复工已经是达到了92%，基本上除了湖北片区有一两个点还没有复工以外，其他都回归到运营的正规上来，疫情对销售影响有限。”

胡葆森谈疫情之下的房地产：

短期承压，却也是兼并收购时机

据一财网消息：截至3月31日，已有近100家房地产上市企业发布年报。在这些企业的业绩发布会上，疫情如何影响房地产成为必问话题。

3月30日下午，建业集团董事长胡葆森在接受第一财经记者采访时承认，短期内，疫情对宏观经济、对房地产行业冲击较大。不过，他同时认为，即便行业面临短期承压，但从长期看，中国的城镇化仍在继续，经济总体向好的态势也不会逆转。因此，疫情并不会改变地产行业的基本面。

胡葆森在受访时的观点如下：疫情对房地产企业的这种影响，更多是心理上的冲击，短期冲击不足为惧，长期向好基本面并没有改变。对前期杠杆过高、没有准备的企业而言，这是危；但对在人、财、物等方面做好准备的企业来说，更是机。

一般情况下，大部分企业在上一年的11、12月就开始做来年的年度计划。我相信，很多企业在制定2020年计划时，都没有考虑到疫情的爆发。因此，这对企业经营来讲是个突发情况，在精神上、物质上都造成很大的冲击。

疫情下，中小房企压力巨大，行业集中度将进一步提高，但对于基本面良好的优质区域龙头企业、规模企业，很可能将迎来新一轮的发展机遇。

房地产是现金流密集行业，对现金流的要求非常高，只有提前储备足够的资金，坚持稳健经营，才能防患未然。

疫情发生后，不少银行机构的负责人主动打电话，对我们表示支持。建业这么多年积累的市场信用，在这时候发挥了很好的作用。

虽然房地产行业短期承压，但从中长期来看，整个行业长期向好的基本面并未改变。

以河南为例，2019年中国的城镇化率刚突破60%，河南的城镇化率才刚接近54%。相比全国，河南城镇化的空间巨大。按照正常情况下，70%～75%的城镇化率目标预测，至少在未来十年这个长周期看，房地产行业还将会持续向好。
疫情本身不是好事，但给企业带来一些转机：一方面能迫使企业沉下心来思考；另一方面，也是整个房地产行业兼并收购的时机。

2020一季房企成绩单来了！

先来看一下中指研究院的报告《2020年1-3月中国房地产企业销售业绩TOP100

》：TOP100销售规模同比下降19.5%，单月环比强势反弹，TOP3超千亿。

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2020年1月1日-3月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

特别声明：房地产企业权益销售数据统计是以2020年1月1日-3月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2020年3月，人民银行会同财政部、银保监会召开电视电话会，再次坚持“房住不炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，促进房地产市场的平稳健康发展。随着疫情防控形势的好转，房企按下线下复工复产“快进键”，房地产市场逐渐好转，但距离市场正常供求还需要一定的时间，一季度TOP100销售规模同比下降19.5%，预计二季度房企业绩表现将恢复至疫情前水平。2020年1-3月，房企加大营销力度，销售额破百亿房企增至44家，头部房企资源聚集效应加剧。图：2020年1-3月房企各阵营数量、销售额及销售面积均值情况
2020年1-3月，TOP100房企销售额均值达168亿元，销售面积均值为127.1万平方米。房企销售额超过百亿的企业达44家，均值为313.4亿元；其中，碧桂园、万科、恒大破千亿，均值达1424.3亿元。500-1000亿元、100-500亿元、50-100亿元、50亿元以下的企业分别为4家、37家、26家、30家，房企销售额TOP100的门槛为32亿元。图：2020年1-3月房企各阵营销售额、销售面积及同比均值情况
从各阵营销售及同比来看，2020年1-3月，前10房企销售额均值为776.6亿元，销售额同比均值下降15.6%，11-30企业销售额均值为212.7亿元，同比均值下降19.2%；31-50企业、51-100企业的销售额均值分别为115.2亿元和49.5亿元，同比均值分别下降10.9%和22.4%。3月单月来看，房企销售额TOP100的环比增长率均值为318.9%，其中前10企业环比增长率均值为107.2%，其他各阵营销售额环比增长率均值分别为388.3%、367.5%、320.9%。2020年1-3月，国内疫情防控形势明显好转，房企销售业绩逐步回暖。在市场增速放缓和内部偿债压力的双重考验下，房企加强内功修炼，保持充裕的现金流。2020年房企销售目标更加强调提升经营质量，通过多种渠道增加融资规模，为企业的稳健发展提供强有力的支撑。财报披露营收增速快于净利增速，行业竞争加剧图：部分房企2019年运营表现
多家房企披露2019年财报，行业整体盈利能力承压，部分企业表现优异。截止3月底，共有66家上市房企披露了财报，据统计，2019年房企营业收入增速均值为22.4%，归上市股东净利增速均值为10.9%，净利增速低于营收增速，整体盈利能力有所回落，行业内竞争加剧。其中部分企业运营表现优异，如世茂受益于结算均价上升、优质的土地储备及良好的营销、行政费用控制，继续保持较高的盈利增速及盈利水平：2019年营业收入达1115.2亿，同比增长30.4%，毛利率达30.6%，核心利润153.3亿，同比增长30.6%，股东应占核心利润率高达14.1%。正荣重视财务稳健、规模和利润共生，核心净利率水平进一步提升：2019年营业收入325.6亿，同比增长23.1%，核心净利29.0亿，同比增长42.7%，核心净利率8.9%，净负债率75.2%。规模销售目标增长12.2%，未来追求高质量增长表：部分房企2020年销售目标

数据来源：企业公布，中指研究院整理部分房企销售目标增速均值为12.2%,疫情影响下追求高质量增长。进入3月份，部分房企在披露财报的同时公布了2020年的销售目标，据统计房企销售目标增长率均值为12.2%，在疫情冲击下销售目标设定较为谨慎。如恒大、中海、华润等企业在高基数基础上，充分考虑市场端压力，2020年销售目标增速定为个位数；金科2020年目标是2200亿，较2019年的销售额同比增长18.3%，与前两年81%、93%的销售增幅比较来看，企业将更加关注高质量增长。2020年一季度，房企销售目标完成率均值为12.7%。从一季度房地产企业的销售业绩来看，受新冠疫情影响，大部分房企的销售目标完成率均在13%以下，在22家公布的房企中仅有2家企业完成率超过了15%，随着疫情逐渐得到控制、房企加大营销力度，销售端将逐步回归正轨。融资国内外融资环境适度宽松，融资规模和成本双改善图：2020年1-3月房企融资情况

数据来源：Wind，中指研究院整理从融资规模来看，1-3月房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额为4083.8亿元，同比小幅增1.7%，增幅转正；其中海外债融资1901.3亿元，同比增长33.0%；信用债融资1689.2亿元，同比基本持平；资产证券化发行562.1亿，同比下滑42.5%。单3月份来看，房企海外债、信用债以及资产证券化融资总额为1611.4亿，同比增23.1%，其中信用债和海外债都有不俗表现，同比分别增长41.1%、22.3%，资产证券化融资表现欠佳，同比下滑24.6%。环比来看，3月份三个渠道融资总额环比增长42.8%，主要由3月信用债发行额环比大增所致。从融资成本来看，1-3月海外债平均融资成本为8.54%，与去年相比降低21个基点，信用债平均利率4.50%，与去年相比明显下降。从发展来看，海外债融资成本不断降低，3月融资成本7.89%，环比降低1.16个百分点；信用债3月融资成本4.21%，环比略增0.14个百分点。整体来看，随着国内疫情逐步得到控制、复工返岗有序展开，叠加国内外较为宽松的融资环境，房企抢抓机遇加大融资力度，融资表现进一步改善。未来，面对严峻的海外疫情形势及错综复杂的经济前景，房企应继续保障融资渠道通畅，努力完成销售目标，增加现金流入，为企业稳定发展赢得先机。

房企销售业绩规模同比下降也近20.8%

再看一份克而瑞的报告《2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示：

2020年3月，TOP100房企3月单月业绩规模较去年同期同比降低17%，同比降幅较2月有近21个百分点的收窄。自2月下旬以来，随着国内多数省市疫情得到有效控制，房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放。房企销售业绩明显回升。TOP10房企的单月业绩规模基本达到了去年的平均水平，3月单月200亿以上的企业有11家。

从市场层面来看，3月房地产市场缓步复苏，供求环比显著回升，同比跌幅也由上月的7成左右收窄至3成左右。核心二线城市房地产市场似有回暖征兆，成都、杭州、昆明等成交量率先企稳回升，同比皆步入上行通道。展望未来，预计二季度房地产市场将继续复苏，供求跌幅有望进一步收窄。不过，海外疫情形势异常严峻，金融风暴阴霾下海外经济下行压力不断加剧，或将传导至中国经济共振下行。

尽管当前市场受到疫情持续影响，但从规模房企2020年的供货安排及目标去化率情况来看，房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度。规模房企2020年的业绩目标增长率基本在10%左右，增幅在合理范围内；货值目标去化率在60%左右，与2019年基本持平。面对当前市场的不确定性，房企想要更好地活下去，必须“稳”字当头，提质控速也已经成为行业共识。

1.百强房企3月同比下降17%

2020年3月， TOP100房企单月实现全口径销售金额7690亿元， 3月单月业绩规模较去年同期同比降低17%，单月业绩同比降幅较2月有近21个百分点的收窄。与2月相比，百强房企业绩环比大幅增长136.2%。

从累计业绩来看，2020年一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降也近20.8%。我们认为，虽然疫情对一季度整体房地产市场的冲击较大，对房企销售、交付、结算等多方面的影响也将会持续较长一段时间，但目前市场表现正逐步恢复正轨。

2.单月销售200亿以上房企11家

3月，部分规模房企业绩表现突出。TOP10房企的单月业绩规模基本达到了去年的平均水平，3月单月200亿以上的企业有11家。碧桂园3月单月实现全口径销售金额660亿元，较去年同期基本持平。疫情之下，碧桂园线上销售的业绩贡献也得到进一步提升，直至3月线上销售每天能带来的全口径销售在6亿元以上。招商蛇口(001979,股吧)3月单月实现全口径金额217.4亿元，同比增长22.1%，其中深圳太子湾项目实现销售30亿元。华润置地3月受益南京江湾世纪、杭州橙之华庭、深圳公园九里、济南公元九里等项目的热销，单月也实现全口径业绩规模224亿元。

3 .百强房企销售金额门槛降幅收窄

2020年一季度，受疫情影响百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低，除TOP20房企外，降幅较1-2月均有不同幅度的收窄。截至3月末，TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为296.5亿元和173.3亿元，分别同比降低17.8%和33.5%。TOP30和TOP50房企的销售操盘金额入榜门槛也分别降低23.5%和30.2%至124.2亿元和71.1亿元。销售操盘榜TOP100和TOP200房企入榜门槛则分别为24.1亿元和5.1亿元。

4.行业集中度提升，百强房企各梯队持续分化

2020年一季度，百强房企各梯队集中度较去年同期进一步提升。截至一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益金额集中度分别达到近30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。分梯队来看，在行业增速放缓、规模房企竞争加剧、叠加疫情影响之下，各梯队房企继续保持了分化的格局。其中，TOP3房企集中度提升近4.5个百分点至16.4%，提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯队房企的集中度则在前两年的基础上继续降低。

5.稳字当头，提质控速成为行业共识

截至目前，多数房企在2019年度业绩发布会上都提出了2020年销售目标。当前，行业增速放缓趋势下，叠加年初疫情的爆发，都成为影响房企年度目标制定的重要因素。目前整体来看，企业目标增长率基本在10%左右，较2019年进一步放缓，且均低于2019全年的业绩同比增速。

在此形势下，虽然多数房企认为一季度业绩的同比降低对全年销售的影响相对有限。但当下市场不确定性积聚，房企想要更好地活下去，必须“稳”字当头，特别是头部房企已经率先转向“质”的提升。总体而言，在行业增速放缓的背景下，提质控速已经成为行业共识，2020年目标增长率的降低也在合理预期内。

6.房企市场预期谨慎乐观，货值目标去化率基本持平

尽管当前市场受到疫情持续影响，但从规模房企2020年的供货安排及目标去化率情况来看，房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度。多数房企货值目标去化率在60%左右，与2019年基本持平。我们预计，2020年房地产市场调控及政策预期将维持平稳，但由于市场走向并不明朗，2020年房企在货值去化上更要注重营销策略的制定，通过线上与线下相结合的模式打通销售渠道，拓展更多的客源，确保全面目标的实现。

7.一季度重点城市成交下跌三成

疫情冲击下二季度复苏压力较大

3月，房地产市场缓步复苏，供求环比显著回升，同比跌幅由上月的7成左右收窄至3成左右，27个重点监测城市累计供应量同比下降33%，累计成交量同比下降32%。

具体而言，一线城市成交量同比全线回落，同比仍下降39%。仅北京成交量加速下滑，同比跌幅超60%，上海、广州和深圳同比跌幅均收窄，深圳降至10%以内。23个二三线城市成交有序复苏，同比仍下降31%。近4成二三线城市成交量同比跌幅回落至30%以内，仅宁波、郑州个别城市成交持续低迷，同比跌幅仍在80%左右。核心二线城市房地产市场似有回暖征兆，成都、杭州、昆明等成交量率先企稳回升，同比皆步入上行通道。

分区域来看，长三角地区成交表现可圈可点，仅宁波成交继续走弱，苏州、南京、无锡等成交量跌幅大幅收窄，杭州、合肥更是同比实现正增长。中西部地区市场明显分化，成都、昆明成交率先企稳回升，长沙、南宁等成交跌幅趋缓，但郑州、武汉等成交量仍处低位。东北地区市场有序复苏，长春、大连等成交量跌幅明显收窄。

展望未来，随着国内疫情逐步得以控制，即使疫情最为严峻的武汉，也在有序复工复产，预计二季度房地产市场将继续复苏，供求跌幅有望进一步收窄。不过，海外疫情形势异常严峻，金融风暴阴霾下海外经济下行压力不断加剧，或将传导至中国经济共振下行。二季度房地产市场依旧不容乐观，房地产开发投资等各项行业指标较难摆脱下降通道。

2020年一季度中国房地产企业运营收入排行榜

  榜单解读

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入榜门槛：一季度Top20内房企租金收入下滑34%

2020年一季度内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为8.5亿元和2.0亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了6.5亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为4.8亿元，超出了外资房企Top10的运营收入门槛2.8亿元。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。此外，在疫情下TOP20内房企的总租金收入同比下滑了34%，TOP20门槛同比下滑了27%，可以看出疫情对租金收入影响较大，未来仍将持续一段时间。

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  收入结构：外资租金收入占比略超内资达88.6%

总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达80.9%，而外资房企则为88.6%。

大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园等房企，其中2019年富力的酒店运营占比达到了85%，而中国金茂这一占比也达到了58%。此外部分企业继续加大长租公寓布局力度，预计未来租金中长租公寓的贡献占比也将持续增大。如龙湖冠寓目标2020年计划开到10万间，希望实现租金收入接近20亿元。

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租金减免措施下，商业地产受到较大影响

2020年初一场疫情快速爆发并席卷全国，在对疫情的全面防控下，人们外出减少，以客流量为生命线的商业地产首当其冲受到较大影响。在此背景下，不少商业运营商都公布了租金减免措施，与合作商户共同承担危机。

如1月28日，万达对外宣布称，自1月24日至2月25日期间，对全国323家已开业万达广场的商户租金及物业费实行全免政策，成为覆盖商场数量最多的运营商。1月30日龙湖也宣布对旗下商场的所有商户，2020年1月25日至2020年3月31日67天内，租金费用（含物管费、推广费）减半，创所有企业最长“减免租”记录。

在租金减免的措施之下，一季度的租金规模大幅下滑。从具体企业来看，内地企业万达、红星美凯龙、华润及龙湖均承受了较大的租金损失，作为中国最大的商业地产运营商，预测万达将为商户减免34.9亿元；华润置地则大概减了1.5亿户租，约10亿元；此外红星美凯龙也表示，本次免租将涉及公司2020年营业收入（租金及管理费总金额）约5.3至5.9亿元，对2020年归母净利润影响约3.8至4.3亿元。

从未来一段时间来看，疫情所造成的恐慌仍将延续一段时间，尤其是武汉等湖北地区，人们外出消费的信心与习惯的回调会有一定滞后，商场客流量及销售额在短期内仍难以快速恢复。如何在疫情之后最短时间内找到应对措施，积极面对疫情之后的市场环境，成为了目前运营商的主要挑战。

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  部分房企目标未变，疫后重建值得思考

时隔年报季，不少企业都公布了未来规划。虽然短期受到疫情影响较大，但长期来看，更多企业看好未来市场，在降低疫情影响的同时，保持原有商业规划不变。其中龙湖、中海分别计划2020年实现商业收入60亿元、50亿港元目标不变。以龙湖为例，2019年底龙湖投资物业不含税租金收入57.9亿元，同比增长41.5%，其中商场占比分别为79.0%，约45.7亿元。面对2020年初疫情，龙湖表示短期内影响较大，减免租金会有几个亿的影响，但未来会逐步通过运营消化。据悉，龙湖商业2月份关店的数量达到了接近八成；但至3月份，39个商场已经全部恢复营业，复工的面积约五六成，部分城市如南京恢复较快。在此基础上，龙湖表示有信心达成60亿的商业租金目标。除去龙湖、中海，近期上市的宝龙商业首次召开业绩发布会，计划2025年管理公司将拥有150个管理商场规模数；合景泰富则表示未来将新增商业经营面积70万平，写字楼面积将达30万平以上。由此可见，多数企业对商业地产的信心未变，对长期大的发展规划未变。需要警惕的是，目前疫情仍未退去，影响仍不明朗，房企运营商在积极拓展的同时仍需谨慎。短期内建议仍以扶持商户为主，不要刻意追求租金规模，良好的出租率及销售额才是实现租金增长的有效保障。此外建立应对疫情等突发情况的应急措施，重视环境的安全卫生，拓展线上销售及线下体验。

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