地产金融热点实务问答（七）——拆迁补偿之补偿房屋被抵押的问题，挂靠开发模式，销售价与备案价问题，增资与股权转让区别……
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目 录
第二部分 地产篇（金云鹏）
1、开发商将拆迁安置房办理在建工程抵押效力分析？
2、文体科技用地如何确定销售对象？
3、东莞房地产挂靠开发模式简介？
4、增资扩股和股权转让区别？
5、商品房售价高于备案价，该如何解决？
6、耕地占补平衡指标易地交易现状？
7、开发商可否将桩基础工程单独发包？
8、架空层法律性质探讨？
9、开发商违约，业主如何确定违约金计算时间？
本文字数：3380字 阅读时长：5分钟
答：根据最高法关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”、 建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条：本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为可知只要符合以上法律要件，开发商的在建工程抵押都是有效的，因此拆迁户主张该在建工程抵押无效恐怕无法得到支持。
本题中开发商和拆迁户已经签订了补偿协议，补偿协议确定了作为安置房的单元房的位置和用途，根据《于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的，开发商将安置房出卖给第三人要承担法律责任，未对抵押情形进行规定，但根据本两条立法精神，确定拆迁房后，开发商又将其抵押的应承担法律责任。具体拆迁户可以到法院起诉拆迁安置办或者开发商，要求其承担违约责任。
二、单位准备买楼，业主是科技园管委会，五证齐全，有预售许可证，可以单层办理房产证。该宗土地的拿地方式是出让，用途是科研教育，楼宇的建筑类型是办公。现在房子是可以销售，虽然科研教育的房子性质是办公楼，但是否可以出售，业主方答复没有问题，别的隔壁楼也办理了。那么满足购买的条件是什么，是否必须是科技类企业？
答：确定房产销售对象，要看土地出让合同是怎样规定的，政府的会议纪要也有可能变更土地出让条件，开发商具有涉及这方面的全套资料，可以要求开发商提供。
答：东莞房地产挂靠开发模式开始于上世纪90年代，当时一些本土或外来的开发企业虽然具有一定的开发实力，但不具有开发资质，当地镇区为了吸引更多的资金和企业到东莞开发房地产市场，允许这些并不具备开发资质的企业进入当地市场拿项目开发。而当时东莞各镇区中都设立了一家有资质的镇区直属开发企业，基本上当地所有镇区土地资源都集中在直属开发商企业手中，如果不具备资质的开发商要进入当地，必须采取挂靠合作的关系进行开发。而这种挂靠开发模式随后成为早期东莞镇区房地产市场的主要开发模式。2007年10月份东莞市国土局对这种开发模式进行了全面清理，自此此种开发模式退出历史舞台。
答：本题涉及到增资扩股和股权转让的区别，二者有以下几点区别：
1、受让方不同。股权转让的资金由被转让公司的股东受领；而增资扩股中的获得资金的是公司，资金的性质是公司的资本金。
2、投资人对公司的权利义务不同。股权转让后，投资人取得公司股东地位，要承担原股东的权利义务；而增资扩股中的投资人是否与原始股东一样，承担之前的义务，需由协议各方进行约定。
3、出资完成后，公司的注册资本的变化不同。股权转让后，公司的注册资本并不发生改变；而增资扩股后，公司的注册资本必然发生变化。
4、计税成本不同。增资扩股一般会导致原股东股权的稀释，但不影响原股权的计税基础，企业增加的实收资本属于股东新投入的资本金，对股东的投资款不征收企业所得税；股权转让中原股东获得转让资金后，扣除股权的计税成本及相关税费确认“财产转让所得”征收所得税。
具体到本题，个人认为税局的这个判断不合理，但具体到税务征收需要根据当地税务部门的情况来考虑。
答、可以参考恒大的模式，和业主签订两份合同，一份是商品房买卖合同，价格约定为1每平方米1.5万元，一份是商品房精装修合同，价格约定每平方米5千元，两份合同开发商都可以允许购房者分期付款。若开发商不允许购房者精装修分期付款，将导致购房者首付压力增大。购房者支付了购买商品房价款，却拒不支付“装修贷款”，将给开发商收款造成一定风险。
土地指标交易全称耕地占补平衡指标易地交易。国家实行占用耕地补偿制度，非农建设经批准占用耕地要按照“占多少，补多少”的原则，应补充数量和质量相当的耕地。但由于各地经济社会发展程度以及地理位置的差异，部分经济发达地区的耕地后备资源接近枯竭，经济发展较落后地区则具有较多耕地资源。在此基础上变产生了土地占补平衡指标交易的探索。《土地管理法》第33条“个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦”对此进行了规定。2016年4月，国土资源部在《国土资源“十三五”规划纲要》中提出要“开展耕地后备资源调查评价，对资源匮乏地区研究国家统筹补充耕地的办法”，对异地占补平衡做了延伸。
答：建筑工程分为基础工程和主体工程。根据《合同法》第272条，开发商不能将主体工程肢解发包给几个承包商，对基础工程并未做出这样的规定。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）附录B：地基与基础分部工程含划分为土方、地基处理、桩基、地下防水、砼基础、砌体基础、劲钢(管)砼、钢结构子分部工程，桩基础工程应是基础工程，开发商可以将桩基础工程单独分包，但分包的前提是分包单位必须具有相应的分包资质，分包合同也可直接在政府部门进行备案。
根据GB50325—2005《民用建筑设计通则》，架空层是指仅有结构支撑而无外维护结构的开敞空间。架空层表现形式有：在坡地上建造建筑物必然形成的技术性架空层；在裙楼上，为增加绿化面积或休闲活动空间，特别设计形成的架空层；为了通风、绿化和增加公共停车位，特意做成的敞开式架空层等。
根据物权法定原则， 法律上并未对架空层的性质和归属做相应规定，目前无法对其性质做出准确的判断。但是根据《物权法》第一百四十六条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的法律规定。房开商把房屋出售完毕后，业主们获得整栋房屋的权属时，当然也就获得了依附在整栋房屋之上的架空层权属。此外，根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件〉具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，我们一般可以据此认为出架空层属于业主共有。
因法律并未明确架空层具体性质，在实际审判中，面对业主和开发商架空层权属纠纷，各地方法院判决也不近相同，甚至同一法院存在相反判决的情况。具体可参考以下案例。
参考案例：福建省建阳市紫荆花苑小区业主委员会与开发商就小区架空层权属案。
答：法院判决书中如果明确从起诉之日起算的话，应按照判决书确定的日期来进行计算，判决书中没有明确的，按照原来双方签订的商品房买卖合同中约定的期限届满之日来计算。
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