深圳城市更新流程各阶段实操要点（西政资本201707版）

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目 录

一、城市更新概述及重要意义

二、城市更新流程及各阶段实操要点

（一）城市更新计划申报阶段

（二）城市更新单元规划阶段

（三）确认实施主体阶段

（四）用地报审及出让阶段

三、拆迁补偿实操要点及说明

本文字数：5919字  阅读时长：7分钟

编者按：

深圳城市更新项目分为三类，本文仅从开发商最为看重的拆除重建类入手，而且作为城市更新项目，前期的阶段（确认实施主体和用地出让前）对整个项目起决定性的作用，后期开发建设和建成回迁更多是常规操作，本文重点从确认实施主体和用地出让前的各个阶段进行阐述。

一、城市更新概述及重要意义

（一）城市更新的概述

城市更新，除了政策文件的定义外，可以简单理解为：对与城市发展不相适应的片区按照城市规划进行相应的改造。从其发展渊源来说，最早从西方发展而来：清拆贫民窟--旧城区改造--社区更新；广东省：珠三角从量到质的发展。而对深圳而言，其紧迫性和需求更大：深圳城市更新可谓是狭小空间里的大事件。

深圳之小：

土地面积：不到2000平方公里

常住人口：约1200万（2016年）

生态控制：约50％面积。

禁建区：860平方公里（约44％）

限建区：114平方公里（约6％）

（绿色部分均为基本生态控制区）

从深圳目前在全国的地位和发展速度，也要求其城市更新项目具有应有的高逼格（国家层面的定位）：全国性经济中心城市、国际化城市、走在最前面的经济特区。当然深圳的城市更新实施至今，仍面临着很大的发展问题：区域发展不平衡、土地空间资源紧缺、公共资源和服务缺口较大、违法建筑体量巨大、城市安全问题（火灾、地址灾害）、生态环境问题、产业发展问题等。

（二）城市更新分类及各自操作特点

分类：拆除重建、综合整治、功能改变。

三类城市更新方式各自特点：

拆除重建：重中之重、利益关系复杂、涉及主体众多、程序繁琐复杂、周期较长。

其中：

旧住宅小区---没得做、等政策

旧工业区---最轻松、看规划

城中村旧村---拆迁难、集资卡

从开发商获益而言，城中村、旧村改造是开发商重点拓展项目，其次是工改商住（近期纳入计划的几乎没有）、工改商、工改工等。

综合整治：政府主导、各方出资、穿衣戴帽

功能改变：可有可无

（三）城市更新各参与主体的关系

政府代表“公益”；开发商追逐利益最大化；权利人要求全面保障自身权益。

二、城市更新流程及各阶段实操要点

各个阶段简单理解就是：

城市更新计划---能不能改

更新单元规划---怎么样改

项目实施主体---由谁来改

（一）城市更新计划申报阶段

《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》明确规定“拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应当不低于60%”的要求，并增加了合法用地比例不足60%但不低于50%、位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的合法用地比例两个特殊情形的规定。作为拆除重建类城市更新计划申报条件，如何核算项目合法用地面积并促使项目满足“合法用地比例”，无疑成为判断城市更新项目可行性的首要问题之一。

1、合法用地的要点

（1）国有合法用地；

（2）城中村用地；

（3）旧屋村用地；

（4）两规处理用地；

（5）已按历史遗留用地和建筑政策处理的用地。

2、更新意愿的要点

（1）单一宗地双2/3。

（2）旧村等股东大会或股东代表大会同意，或双2/3经农村集体经济组织继受单位同意。

   涉及股东大会和股东代表大会的适用情况，请查阅西政资本公众号2017年4月28日发布的文章《深圳市城市更新实操系列（八）--股份合作公司（原农村集体经济组织继受单位）的法律属性与更新各阶段相关操作要点》

（3）多地块4/5。

3、规划条件的要点

（1）是否符合城市总体规划

（2）是否符合分区组团规划

（3）是否符合法定图则

（4）是否符合产业规划等等

4、纳入更新计划难点

（1）合法用地比例不足的问题

（2）如何解决无法满足规划的问题

（3）如何争取政策支持程度的问题

5、如何解决合法用地比例问题

（1）调整非农建设用地：即非农指标覆盖，具体操作需要参考各个区的非农规定。

（2）根据关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施，重点更新单元的简易处置程序。

（3）等“新三规”的出台。

6、“十三五”规划问题

（1）深圳市城市更新十三五规划vs各区城市更新十三五规划

（2）《暂行办法》（38号文）： 各区城市更新五年规划批准前后，申报拆除重建类更新计划的项目原则上均应位于特定区域范围：各区城市更新五年规划批准后，辖区内申报拆除重建类更新计划的项目原则上应位于其确定的拆除重建空间范围内；各区城市更新五年规划批准前，申报拆除重建类更新计划的项目应当位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。

（二）城市更新单元规划阶段

1、掌握三个原则

（1）城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据；

（2）经批准的城市更新单元规划效力与法定图则相同；

（3）目前城市更新单元规划的审批日趋规范。

2、拆迁谈判基本流程及关键点说明

①测绘：务必跟各区提前沟通确定符合资质的测绘机构，避免做了无用功。

②确权：特别是违建的确认，需要村盖章后进行公示，此处有很多可变通的做法。

③谈判：首先要确定开发商的拆补标准和底线，提前制定谈判方案和思路。

④签约：拆赔的支付方式，可以做一定的“通道”设计，如设立持股平台等方式。

⑤备案、产权注销：务必要求被拆迁人出具注销产权的授权委托书并进行公证。

⑥确认实施主体：核发实施主体确认书。

3、特殊情况

国有资产的拆迁补偿：双评估的问题

集体资产的补偿：平台、谈判、评估、备案等。

自2016年9月1日，涉及集体资产需要上集体资产交易平台，因此在处理集体资产时基本需要把握一个原则：就是村股份公司开会、街道办开会这两个环节会是最大的难点。

（三）确认实施主体阶段

1、确认实施主体的条件：

（1）已批计划、专规；

（2）形成单一主体。

2、公示问题：对更新单元内土地及建筑物权属情况、形成单一主体情况进行公示。

疑难问题：  补偿标准不一，应对公示的异议处理。

技巧性处理   

目前大部分以私下的补充协议解决，公示方面：需要在更新职能部门进行公示，如旧改办官网、街道办官网、社区公示栏、深圳商报和深圳特区报等地方，但是实操中很多开发商会有一些“技巧性处理”。

1、实施主体确认后，签订监管协议，完成产权注销。

产权注销最好委托开发商自己的员工操作，监管协议每个区都有自己的版本，基本没有修改的可能性，另外区里要求的保函或保证金，具体支付的金额和比例有一定的沟通空间。

2、行业热点谈论：关于实施主体的开发资质问题探讨

《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）七、加强服务监管，保障更新项目有序实施。（二十五）规范实施主体资格。对本暂行措施施行后纳入我市城市更新单元计划的城市更新项目，涉及房地产开发经营的，在申请实施主体确认时，申请人应当具备房地产开发资质并提交相关证明材料，属于原权利主体自行改造的项目除外。

因此38号文后纳入城市更新计划的，都涉及实施主体的开发资质问题，目前很多开发商从事某个项目的城市更新时都成立新的项目公司，为解决这个问题，一些开发商也尝试了一些解决思路：

1、在拆迁补偿协议中添加一个条款：如因项目公司无法实现实施主体的确认，做拆迁补充协议的概括转让。但目前该方式也涉及很多实操的难点，如开发报建过程中主体的对应问题，政府部门是否认可的问题。

当然该规定目前也受到很多开发商的“诟病”，未来是否有修改的可能性，就得看政府的态度了。

2、借助母公司的强大开发资质，先以母公司的形式去操作。

（四）用地报审及出让阶段

1、前提条件：已批专规、确认实施主体并完成土地确权；

2、难点问题：非农核销和零征转。

非农建设用地用于城市更新项目后，应对完成非农核销。非农核销后，历史用地要完成“零征转”，即政府、股份公司及开发商签订协议，政府不再对集体用地进行补偿，日后涉及补偿或纠纷的，开发商买单。

难点在于股份合作公司的内部决议，涉及召开股东代表大会或股东大会的，流程复杂、冗长，通常充满不确定性，建议提前准备。

三、拆迁补偿实操要点及说明

拆迁安置补偿主要关注点：拆迁补偿的文本，办理注销公证的委托；2016年1月1日开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》中规定了，房产继承必须公证。《深圳特区公证条例》要求对房屋继承权公证，在这一块，深圳就存在很多“特殊性”，比如深圳很多香港人，比如很早前户籍制度不完善导致很多大年纪的老人没有户籍登记的，所以拆迁安置环节对产权人理清身份关系至关重要。派出所户籍管理处和街道办社会事务管理处对于房屋继承理清相关关系出具证明也是很重要的解决方式之一。市场上存在找档案处、社区盖章的做法，公证处目前不认可。

（一）绿本房的拆迁安置补偿：难点是确权

绿本房已转手即“买卖”（绿本房产权证有明确该房屋禁止流通的内容），该买受人如何获得拆迁安置补偿的问题。

解决办法：   

第一种：开发商、绿本房出卖人、绿本房买受人三方签订拆迁安置补偿协议，约定由开发商直接支付拆除补偿给买受人。拆迁补偿的方式可以是房屋折价置换、现金补偿等。操作的关键点是：要求买受人签订放弃房地产权益声明。

第二种：通过确权解决：开发商会通过架设一些“通道”去处理，如通过开发商表面无关联第三方去收购违建物业，然后按照现金补偿的方式先行确权给该买受人，然后再通过体外循环的方式，开发商把收购物业的钱收回来。这个方式可以同步解决税务和购房指标的问题。因为拆补的回迁房给个人，不涉及税费的问题。但是该方式也存在一定风险，涉及确权公示的问题，操作前一定要跟村股份公司和街道办做充分沟通可行性。但是也涉及合规瑕疵的问题，因此需要开发商综合权衡。

其他涉及权利人失踪如何处理的问题，我们查阅2017年3月8日西政资本公众号文章《拆迁补偿的风险控制和合约技巧》。

目前市场上也有一些个人去购买小产权房的回迁指标，最终确保获得拆迁补偿或回迁物业，操作的思路都跟上述一致。

（二）拆迁清租及补偿问题

拆迁清租是很多开发商比较忽视的问题，操作不当，会严重拖延更新进度，如我们接触过的一个项目，单是清租就用了4年多的时间，更有甚者，操作不当直接导致项目失败。比如知悉该区域将要进行城市更新，很多人就会创设不真实的租赁合同关系，以获取拆迁补偿。因为开发商在进行一个城市更新项目前，必须对项目进行现状摸底和尽职调查。

1、避免清租问题的措施（开发商角度）：

A、通过出租方控制合同租赁期限；

B、动态监控、承租经营性、大型物业；

2、通常的合同解除：

A、解决思路；

比如是一个生产塑胶的工厂，200名员工，固定资产有厂房、车子、生产设备等，在拆迁进场前，开发商应对租赁现状或租赁合同进行尽调，如是否按照合同约定使用、是否有未经同意加建或装修、是否按时交租。

B、一般涉及补偿的内容；

设备设施补偿：一般承租人要求开发商直接回收。

人员遣散费：可以理解为经济补偿金，一般为承租人的义务，是否一定补偿，基本看开发商和承租人双方的谈判地位和筹码。

预期收益：一般被拆迁方要求最低6个月，更高要求的补到合同到期。

装修补偿：根据租赁合同进行履约审查，是否为出租方同意的装修，如果是出租方同意的装修，建议以评估结果作为基数进行谈判。

搬迁费：一般建议把预期收益和搬迁费进行打包评估。

3、拆迁清租对开发商的好处：

可以计入开发成本，而且操作空间比较灵活，是开发商前期做土地增值税、增值税、企业所得税等税务筹划非常好的切入点。

具体可以查阅2017年5月12日西政资本公众号文章《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》。

4、城市更新中涉及的租赁合同无效问题。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”

虽然法律上是这样规定，但是从实操的角度，建议开发商要做各自的成本预估，即：对进行租赁合同诉讼无效以及无效后的补偿标准，和不处理无效问题时直接补偿的标准的这两种情况分别的成本进行预估，如果差别不大，一般不建议执行该规定，一方面对租赁合同无效的处理产生很大的时间成本，另一方面即使无效，该补偿的标准不一定会减少太多。

（三）福利房的拆迁补偿

深圳有一个很突出的案例：HT小区，就是因为福利房的问题，导致城市更新进展一直无法开展，而且深圳法院系统内部对这个问题的倾向性态度基本是：一是不予受理，一是裁定驳回起诉。

1、针对福利房的拆迁补偿区分如下两种情况：

A、已落实房改的：按照产权证签订拆迁补偿条件；

B、未落实房改的：

C、可以参考的有关规定

《国务院关于深化城镇住房改革的决定》

《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》

《最高人民法院关于房地产案件受理的通知》

2、历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于法院主管工作范围，解决思路如下：

A、通过行政机关解决房改问题，为小业主办理产权证书；

B、按照绿本房买卖思路问题处理。

（四）城市更新中的“强拆”问题

关于这一点，提示大家关注：《深圳市城市更新条例》（草案），该规定提及拆迁率只剩5%左右无法推动时，政府有权介入的问题。目前市场的反应比较抵触，政府为了解决城市更新“最后一步”的问题，直接介入解决“钉子户”的问题的思路必然是有利于城市更新项目推进的，但是一方面从城市更新三方关系来看，如果最终项目变成政府介入城市城市更新项目，是否是代表公益？这个是极其值得思考的。当然从我们的经验出发，除非项目最终走棚户区改造的方式，否则上述问题基本不可能由政府介入解决。

1、有产权证书的

相对缺乏可操作性，因为如果没有签订拆迁补偿协议，并办理后续的产权注销手续，那后面的城市更新手续基本无法推动，另外如果没有产权人的授权，开发商无法实现单一实施主体的目的，因此开发商对有产权证书的权利人尽量采取友好协商的处理方式。

2、历史遗留违法建筑

举例：如被拆迁户是违建厂房

①实施注意要点：

A、确保人身安全；

B、借助外包机构力量；

C、做足预案。

②法律责任分析：

民事责任:厂房被拆迁后，被拆迁人和开发商直接形成“债”的关系，因此存在同质救济的问题，所谓“同质”指的就是损失什么赔偿什么，谈判起点是比较低的评估价（公允价值），在这种情况下就避免天价拆赔的可能性，这时开发商可以根据被拆迁人的实际损失进行赔偿，即使有让步的，也远比钉子户的补偿数额有巨大的降低。

刑事责任：故意损害财物罪，是指故意毁灭或者损坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的行为。建议犯罪嫌疑人尽量自首并注意交代事实的方式，同时外包公司或项目公司做好补偿的态度及相关动作。

③实操要点：街道办，信访、媒体等。

结束语

城市更新项目涉及主体众多，操作流程及法律关系繁杂，有关政策变化频繁，建议各开发企业积极关注有关政策变化及典型案例的处置，才能做到审时度势，进退有度。

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