实务解析:深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理问题

本文为西政资本原创，转载需经授权

专业文章链接

目录

一、政策出台背景 

二、农村城市化历史违法建筑的分类 

三、《处理办法》的适用范围 

四、正常处理程序 

五、简易处理程序 

六、小结 

一、政策出台背景

1992年6月18日，深圳市委、市政府发布《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，深圳经济特区内农村城市化全面启动。2003年10月29日，深圳市委、市政府出台《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，从2003年10月30日起正式启动宝安、龙岗两区城市化各项工作。经过1992年特区内农村城市化和2003年特区外农村城市化，全市原村民已全部转为城市居民，原属于农村集体所有的土地全部转为国家所有。由于各种历史原因，我市两次城市化过程中，在原属于农村集体所有的土地上，出现了数十万栋未依法报建的建筑物。

《中华人民共和国城乡规划法》第65条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。我市原属于农村集体所有的土地上兴建的数十万栋未依法报建的建筑物，虽属于违法建筑，但目前我市已无农村居民，乡、村建制也已撤销，无法根据第65条的规定进行处理。所以，农村城市化历史遗留违法建筑只能另辟蹊径，由市人大进行专项立法，统一处理。而《关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（以下简称“处理办法”）也因此出台。

二、农村城市化历史违法建筑的分类

农村城市化历史违建是2009年6月2日前，未依法办理建设工程规划许可证擅自建设的各类建筑。包括：

（一）原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；

（二）1999年3月5日之前所建的符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（统一简称为“两规”）处理条件，尚未接受处理的违法建筑；

（三）1999年3月5日之前 所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；

（四）1999年3月5日之后至 2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；

（五）2004年10月28日之后至《决定》实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。 

三、《处理办法》的适用范围

根据《处理办法》第二条的规定，《处理办法》适用于农村城市化历史遗留产业类违法建筑（以下简称产业类历史违建）和农村城市化历史遗留公共配套类违法建筑（以下简称公配类历史违建）的安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收。

产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。 公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。但上述违建有涉及到下列情况的，不适用《处理办法》：

(1）住宅类、多种用途类或者其他类历史违建；

(2)  2009年6月2日以后新建、加建、改建、扩建的产业类和公配类历史违建；

(3）房地产登记历史遗留问题建筑；

(4）涉及军队房产；

(5）已出让固有土地的权属人违反城乡规划法律法规建设的建筑物 ；

(6）涉嫌违法的临时建筑；

四、正常处理程序

负责农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的主要机构是区查违办，而街道办事处负责审查工作中的初审工作。大致的流程是先由当事人申请，再由街道办事处初审，然后区查违办审查和分类处理，最后依法处理确认或者拆除没收，详细步骤如下：

第一步：历史违建当事人或者管理人持身份证明等相关资料文件向辖区街道办事处申请处理。

第二步：根据《处理办法》第18条，街道办事处负责历史违建处理的初审，包括建设时间核查、当事人身份确认、权属调查和分宗定界、建筑物现状用途核实。根据《处理办法》第19 条，街道办事处核查历史建设时间时，可以结合地形图、航拍资料、卫星资料、房屋编码信息、历史违建所属社区工作站和原农村集体经济组织或其继受单位证明等情况综合确定，有航拍资料、卫星资料的，应当以航拍资料、卫星资料作为建设时间核查的主要依据。

第三步：区查违办通过五轮审查开展具体处理核查工作。

第一轮审查（处理范围审查），对不属于历史违建处理范围的，书面答复当事人并说明理由；对属于历史违建处理范围的，由区查违办向辖区规划国土审查部门发出征询处理意见函 。

第二轮审查（规划土地审查），由规划土地审查部门出具规划土地审查意见书。

第三轮审查（生态控制审查），规划土地审查意见书注明不涉及占用基本生态控制线、或者涉及占用基本生态控制线，但建设时间在2005年11月1日前，或者因基本生态控制线局部调整被调入线内的，区查违办直接通过生态控制审查。否则应向发展改革、经贸信息、人居环境、水务、城管等主管部门发出征询意见函。

第四轮审查（安全审查），对于通过规划土地审查及生态控制线审查的，告知历史违建当事人或者管理人办理房屋安全鉴定、消防验收或者备案手续 。

第五轮审查（通知缴费审查），根据《处理办法》第29条的规定，通过规划土地审查、生态控制审查的历史违建，已办理房屋安全鉴定、消防验收或者备案手续，或者已取得房屋安全和消防安全的有效证明，并且已按照规定提交相应承诺书的，区规划土地监察机构依法出具罚款缴纳通知书，区查违办应当在10个工作日内核发地价缴纳通知书。历史违建当事人或者管理人应当将罚款和地价的缴费凭证，及时提交给区查违办，否则区查违办不能进入后续处理程序。

第四步：不符合相关规定的，区规划土地监察机构负责对历史违建依法作出拆除或者没收的行政处罚。符合相关规定的，已缴纳罚款及地价并取得经区建设部门备案的房屋安全鉴定报告（或者相关有效证明文件）和消防验收（或者备案凭证或者相关有效证明文件），且未受地质灾害影响（或者已采取有效防灾措施）的，区查违办将下发《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书》。 

五、简易处理程序

根据《处理办法》第33条，历史违建通过街道办事处初审后，由街道办事处将初审材料移送区查违办。经审查符合初审要求和《处理办法》第二十四条第一款第（一）项规定的，区查违办应当设立卷宗，并在收到承诺书5个工作日内向区城市更新职能部门发出《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑简易处理征询意见函》。

拟申报城市更新单元计划并且权属清晰的合法土地达到50%的，由区城市更新职能部门受理计划申报并核发《深圳市农村城市化历史违建简易处理意见书》，并答复区查违办。

区查违办收到同意简易处理的答复后，核发《深圳市农村城市化历史违建简易处理通知书》（以下简称《简易处理通知书》）。 计划申报主体及时提交给区城市更新职能部门 ，用于城市更新单元计划申报后续手续办理 。根据《处理办法》第 34 条，已取得《简易处理通知书》的历史违建及其用地，在其所在的城市更新单元实施拆除重建时，视为权属清晰的合法建筑物及土地，涉及缴纳的罚款和地价应当在城市更新项目实施主体与规划国土部门签订土地 使用权出让合同前缴清。

城市更新单元计划未经批准，或者经批准的城市更新单元拆除范围不包括已经简易处理的历史违建的，《简易处理通知书》自动失效 。

六、小结

深圳两次农村城市化进程是过去深圳近四十年高速发展的缩影，违法建筑作为生产要素直接促进了深圳经济的发展，但是也因其先天不足而逐渐无法适应未来城市发展和改善民生的要求。因此，“处理办法”的出台，对农村城市化历史遗留产业类或者公配类违法建筑的妥善处理和整个城市的发展稳定，都有着重要的促进意义。

西政投资集团业务介绍

一、城市更新投融资业务

1.地产私募融资

2.融资条件的创建及项目熟化

3.综合财税服务

4.项目后端融资

二、私募投资业务

1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）

2.地产收并购基金

3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）

4.不良资产投资发展基金

5.资产证券化投资基金

6.西政校友创投基金

三、保理与融租业务

1.百强开发商购房尾款保理业务

2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务

3.商票支持保理业务

四、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税务筹划业务

2.资金出入境及跨境投融资业务

PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZziben，由该公众号邀请您加入互动交流群。

联系人：刘宝琴

电话：[phone]

手机：[phone]（微信同号）

邮箱：[e-mail]

转载请联系微信：XZziben

西政资本

专业铸造极致

长按，识别二维码，加关注哟