20191229年度报告会大纲：2019城市更新与地产融资业务总结暨2020业务展望
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5. 被忽视的地产前融资金
年度报告会通知
年会主题：2019城市更新与地产融资业务总结暨2020业务展望会议
参会单位：西政地产金融研究院、西政地产金融研究会、西政房地产人俱乐部
主办方：西政资本
时间：2019年12月29日（周日）
地点：深圳博林天瑞喜来登酒店三楼翰林厅
年会议程：
13﹕30-14﹕30 签名墙自由合影
14﹕30-15﹕15 卢大伟 2019城市更新政策梳理与2020形势展望
15﹕15-16﹕00何永雄 2019城市更新实务总结与2020业务展望
16﹕10-16﹕55罗桂琴 2019房地产销售市场分析暨2020购房攻略
16﹕55-17﹕40杨煌铭 2019地产融资形势总结与2020融资策略
18﹕00-21﹕30 晚宴
年会报名联系人：张悦珂 西政地产金融研究院秘书
微信：xzdcjyyjy或XZDCJRYJY-2 手机：17724726245
专题报告会大纲
第一部分2019地产融资业务总结暨2020地产融资策略
一、2019年的真实市场情况
（一）百强房企销售数据的水分
（二）百强房企总资产和净资产的水分
（三）百强房企的杠杆玩法
（四）阿里巴巴登陆港交所、深圳社会主义先行示范区背后的深意
（五）深圳的产业现状以及深圳的摇号抢房和降价维权问题
（六）未来2年的金融监管形势与未来2年的房市
二、2019房企拿地与融资概况
（一）2019下半年百强拿地锐减，融资成本高企
（二）地方龙头崛起
（三）上半年的小阳春和下半年的频繁流拍
（四）授信后无法足额放款导致资金链断裂的房企
（五）金融机构到底赚钱没有？
（六）P2P崩塌与转型
（七）地产私募大面积逾期兑付
（八）前融机构的“备胎反击战”
（九）大型房企的多元化之伤
（十）上市企业大面积剥离房地产业务
（十一）濒临死亡和已走向破产的企业开始扎堆
（十二）金税三期发威助力“放水养鱼”的阶段性暂停
（十三）我们现在面临的政商环境和监管环境
（十四）关于我们的深圳
三、2020年的资金在哪里
（一）隐藏在民间的个人金主
（二）国企资金——强势崛起的池子
（三）外资——人民币反弹后强势涌入
（四）实业类资金
（五）银行资金
（六）信托资金
（七）ABS、CMBS及其他资产证券化产品
四、当前地产企业可调整的融资策略
1、在可预计的两至三年内，政策基本面不会出现本质松动，因此应以市场需求为导向，以快速销售为宗旨，现金为王。
2、调整传统的依赖银行、信托融资的思路，积极物色私募、资管、金控平台等资金，关注国企、央企、外资的资金或合作资源，必要时让渡股权。
3、灵活应用供应链及资产证券化方向的融资思路，包括但不限于以地产企业为核心的工程应收账款、购房尾款、物业租金、物业费等相关的融资产品（REITS、类REITS、ABS、CMBS等）。
4、灵活运用关联体系内的融资载体，如智能科技、建筑施工、教育医疗、策划设计等，避开涉房的授信限制。
5、关注“保证金+前融+工程总包/代管代建+包销/代销 ”的房地产项目全生命周期综合服务模式，借力合作捆绑化解系统风险。
6、积极储备涵盖银行、信托、私募、资管、小贷、担保以及国企、外资、高净值个人等的综合金融资源，并积极拓展和积累同行、同业资源以拓展合作空间与发展空间。
第二部分 2019深圳城市更新政策梳理与2020形势展望
第一节 2019城市更新政策梳理
一、数量稳步下降
2019年出台的城市更新政策的数量上，同比2018年下降幅度较大；
二、重量逐渐提升
2019年出台了几个重磅政策，比如《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》、《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》、《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》、《市规划和自然资源局关于报送我市城市更新领域“一区一策”有关情况的报告》、深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）深规划资源〔2019〕104号；
三、美中尚有不足
（一）千呼万唤的政策，终究还在研究当中，比如：《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定（征求意见稿）》、《市规划和自然资源局关于再次提请审议《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法》（送审稿）》。
（二）对于政策，我们不能影响政策，那就只能接受政策，读再多政策，不如全程跑一个项目，就像曹刿说的先打起来，再说吧。
第二节 2020形势展望
不同的角度，不同的形势，不同的展望，不能一概而论；
强区放权，虽然有林林总总的问题，但是项目审批确实正在提速，经历了快三年的磨合，更新这把利剑用的越来越得心应手。
一、第一视角
形势一片大好，获得项目的成本降低，项目推进提速，为社会创造更多价值。
二、第二视角
形势不好评价，项目越来越难理清经济关系。
三、第三视角
股份公司悲喜两重天，随着市场竞争，可以从开发商这里分得更多利益，但是同时政策的调整，利益统筹的推进，也让股份公司在某种意义上丧失一些利益。
四、第四视角
项目难接、接了难推、推了难结算。
五、第五视角
这个市场，真的看不懂了，到底该何去何从。
第三部分 2019城市更新实务总结与2020业务展望
一、城市更新现状情况
1、2019年计划立项增量情况
2、2019年的城市更新重大政策实务情况
3、《深圳市拆迁重建类城市更新单元规划容积率审查规定》实务简析
4、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》实务简析
5、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》实务简析
二、新一年前进方向
多规管控下拓展方向
第四部分 2019年房地产销售市场分析暨2020年购房攻略
第一节 2019 风起云涌
一、政策：调控政策整体偏紧，行业运行制度更趋完善
二、价格：新房价格表现平稳，重点城市二手房价格回落
三、成交规模：重点城市成交规模有所调整，三线代表城市同比降幅明显
四、成交结构：多数城市各层次产品价格小幅提升，改善型需求积极释放
五、土地：供需同比基本持平、住宅成交楼面价为历史最高、溢价率低位
六、土地：土地市场处低温态势，结构性拿地机会呈现
七、企业：资金面进一步承压，积极推盘强化回款
土地投资趋于理性，企业拿地销售比继续保持在较低水平。
第二节2020 波澜壮阔
一、行业环境：经济存阶段性企稳预期，房地产调控将注重多方平衡
（一）宏观经济方面
（二）政策方面
二、市场趋势：销售及新开工回落，均价更趋平稳，投资中低速增长
（一）关注点一：城市群发展差异性凸显，分化行情蕴含结构机会
1、京津冀、粤港澳严格调控后市场回升，长三角稳中震荡，长江中游、成渝疲态显现
2、长三角、粤港澳人口吸引力优势突出，市场存回升动力，成渝及长江中游地区存压
（二）关注点二：把握主流需求、提升产品品质，房企理性应对市场变化
1、资金：合理控制负债水平，抢抓回款、积极融资确保现金流安全
2、投资：紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市
3、产品：迎合市场需求变化，优化产品结构、升级产品品质和服务
4、业务：聚焦地产开发主业，整合多样化资源提升竞争优势
第三节 风声鹤唳 一支独秀
一、深圳重大政策回顾
（一）大经济形式下的818新政
（二）政策解读
1、深圳降“豪宅税”征收标准，房价上涨压力或现；
2、深圳“第11区”商品房松绑，限购2套限售5年，不认“深圳房”；
二、深圳土地市场
三、一手房市场
（一）总体供求走势
（二）量价走势
（三）板块特征及供求关系
（四）典型项目开盘去化率
四、二手房市场
（一）总体量价
（二）各板块量价
深圳市场小结
第四节 选你所需 大浪淘金
一、买房之前想清楚需求
二、地段地段还是地段
三、跟随城市发展方向
四、价值跃升期买入
五、资金占用与回报率
关于西政地产金融研究会
政地产金融研究会是由西政地产金融研究院发起设立的，以“打造国内最专业的地产金融精英阶层”为宗旨的专业互助和资源共享型组织。研究会以西政地产金融研究院为依托，以房地产和金融实务为导向，主要开展房地产全产业链实务、金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资等方面的专业研究与交流活动，致力于打造地产金融领域兼具专业性和权威性的精英交流平台。
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西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资1.拿地前融（土地款融资）2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）4.保理或供应链融资二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务西政资本
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