私人金主的地产短拆过桥业务
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3. 土地款融资创新：“股东/关联方借款+地方AMC债权融资”组合方案
一、私人金主如何做短拆过桥业务
二、做短拆、过桥业务的传统私人金主如何上岸
三、私人金主的过桥业务如何搭配地产前融
自2020年4月份房地产企业整体融资成本下降以来，私人金主对房企的短拆、过桥业务显得异常活跃。私人金主是个很特别的群体，具备“圈层聚集”以及“做圈子生意”的典型特征，从2015年前的签约后普遍存在的收走合同、收走公章证照Ukey的类高利贷做法，到2016年严打地下钱庄和被P2P挤压后逐渐走向合规化操作，私人金主群经历了一个典型的大浪淘沙的过程，剩下的这个小群体属于掌握财富的中坚力量，但业务操作层面体现的“圈子”特征至今未有任何改变。
因实业投资的风险积压，私人金主对地产行业的短拆、过桥业务有天然的偏好，尤其是中国楼市的刚性给他们带来的无法摧毁的坚定信心。从业务方向来看，地产短拆、过桥业务需求主要集中在三个方面：一是土地款融资需求，不少房企借入短期资金后迅速取得低成本的前融资金实现贷款置换；二是纯贷款置换，也即原贷款到期后借入短期资金先行归还原贷款后取得新的授信贷款并还掉过桥资金；三是金融产品的劣后出资方面，资金机构配资所涉的开发商劣后出资部分通过借入短期资金解决后继续通过后期贷款完成置换。
短拆、过桥类业务对融资操作的速度、效率和灵活度的要求非常高，因此市面上基本是私人金主自有资金操作地较多。因该类业务更多的是纯信用的借款，且资金需求急的情况下要求操作速度快且一般无法办理抵押担保，因此总体上体现出成本高的特点。以我们近两个月的前融业务联动的私人金主短拆过桥业务为例，过桥成本基本集中在千1.5至千2每天，借款周期较长的则月息集中在2%至3%的水平。
一、私人金主如何做短拆过桥业务
私人金主是个很特殊的群体，其构成主要是早期做实业的私人企业老板，还有就是传承着巨额财富的“二代”。做短拆、过桥业务的圈层非常集中，比如做小贷、担保的那些老板基本都是在交集很紧密的小圈子里。这个高度集中的圈层特征跟短拆过桥业务本身的特性息息相关，也即现实迫切的资金需求、高效快捷的资金渠道、快速汇集的资金流与信息流共同构建了联系紧密的具备地域聚集性的小圈子。
短拆过桥业务的蓬勃发展期是在2015年之前，那个时候的短拆、过桥业务很多都是金主拿出自己的借款合同、担保合同等格式版本文件，借款方签字盖章后合同全部由金主收走，借款方的公章、证照、银行Ukey等也一并收走，总体上反映出类似高利贷的特征。在放贷资质、利息限额所涉的合规层面，大部分时候都是以个人（一般都是企业法定代表人）作为出借方签订借贷合同，然后通过委托代付等方式由受托企业直接放款，融资成本按利息、咨询费（实际为砍头息）等方式分解后收取，涉诉时法院也基本会给予支持。从2008年开始蓬勃发展的城市更新到2015年开始严打地下钱庄的这个时间段里，我们的大深圳有很多典型的特征，比如那个时候罗湖火车站附近开茶叶店和找换店的老板很多都是地下钱庄的正主，福田中心区高端写字楼里聚集着以做短拆、过桥业务为主的小贷、担保等五花八门的企业，做短拆过桥业务基本都是游离于监管之外的擦边球做法。
自2015年开始严打地下钱庄后，很多私人金主被炸了出来，2015到2016年有很多私人金主的钱被套在借款方的项目上，也有很多私人金主因为牵涉地下钱庄的问题进去后一直未能出来，最明显的就是罗湖火车站旁边的茶叶店明显少了，找换店基本不见了，后来福田中心区写字楼里的小贷、担保等公司也锐减了。不过这个时期P2P的迅速崛起，基本上也把短拆过桥业务的份额给抢得差不多了。在2015至2016年的这个特殊时期里，私人金主圈经历了一波淘汰潮，亏的亏、败的败、进去的进去，剩下的都是实力强的或者风控合规较到位的优质选手，短拆、过桥业务也开始往大宗资金过桥方面的业务集中，其中合规问题被放在了更重要的位置，风控层面也从简单粗暴的类高利贷做法调整为相对平等合理的共管做法，借贷的涉诉层面法院也开始倾向“无放贷资质主体频繁多次放贷的借贷合同无效”的观点。
自2017年开始进入金融强监管时代以来，P2P、私募、信托都出现过爆雷高潮，私人金主逐渐分化为两个梯队，一类是往持牌或类金融企业方向转型，比如小贷、典当、融资性担保以及保理、融资租赁等企业，不过业务操作上还是保持着短拆过桥思维，与正规军（比如真正做保理、融租、典当等业务的企业）相比起来还是有明显的差异，也即转型方面更多地是为了解决放款资质和放款通道的问题，当然顺利转为正规军的也还是有，只是数量比较少而已；另一类仍旧按传统思维做短拆、过桥业务的私人金主主要是稳定在原有的基础上做圈子生意，不过一直都面临放款通道的问题，尤其是2019年10月21日“两高两部”发布《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》以来，“无资质放贷两年10次以上入刑”所涉的“职业放贷人”帽子一直让私人金主担忧不已。
二、做短拆、过桥业务的传统私人金主如何上岸
大浪淘沙后的私人金主圈在上岸方面经历过很多曲折。在我们近两年合作过的私人金主中，有直接认购我们发行的基金产品或者推荐/代销的其他金融产品的，有找我们要项目后一定要直投的，但不管是哪一类型的私人金主，基本都对短周期和高收益有强烈的要求。
在具体业务操作层面，因放贷资质的问题，前几年有很多私人金主通过银行委贷和单一资金信托的通道完成放款，但因监管的原因，目前的银行、信托通道已越来越难操作。除此之外，明股实债、股加债的放款路径一直被大力运用，小贷、典当一直也是理想的放款备选通道，在有底层资产条件的基础上保理和融资租赁的放款通道亦是不错的选择。以下就私人金主当前操作短拆、过桥业务的常规方法进行举例，并重点就通道问题的解决进行说明。
（一）明股实债及股加债投资架构
以常规项目融资为例，私人金主在无法解决放款资质的前提下，对开发商提供过桥资金的最便捷路径就是明股实债或股加债方式的融资，其中私人金主通过收购或增资取得项目公司股权的时间一般为一周左右，因此该放款通道对应的放款所需时间基本能匹配资金的需求，以下系目前私人金主做短拆业务的常规融资架构：
因过桥业务偏纯信用贷款范畴，因此私人金主对融资主体非常看重，融资方要么为私人金主小圈子熟悉的客户，要么为百强或地方龙头类房企。在具体放款方式上，私人金主通过SPV间接对项目公司放款主要是为了规避退出时的税费问题，也即私人金主从有限合伙（SPV）层面退出可以避开直接从项目公司层面退出股权时引起的高额股转所得税问题（因项目公司名下有地时股权转让价格需参照净资产评估值进行确定）；另外有限合伙企业一般通过股本加股东借款的形式将资金注入项目公司。在还款来源方面，过桥资金的还款来源依赖于开发商或项目公司的后续融资，因此私人金主对章证照的共管方面还需在保证自身资金安全的基础上配合后手的融资，以顺利实现贷款置换。更多内容可参阅西政资本公众号2020年5月6日发布的《有限合伙逐渐取代地产基金》一文。
（二）保理放款架构
除了明股实债、股加债这个当前最常规的放款通道外，保理融资也经常被当成放款通道加以应用。值得注意的是，保理融资需要依赖于真实的交易基础以及发票等交易票据，因此该放款方式是否可适用主要取决于融资方及其关联方是否有现实可用的应收应付账款。另外融资租赁的放款方式与保理相似，主要还是取决于底层资产是否可用于搭建放款通道。以下以开发商的工程/材料款保理业务交易架构举例说明。
（三）小贷及典当放款路径
在私人金主直接借助有资质的主体发放贷款的情形下，小贷公司和典当公司（需有当物）都是不错的选择，虽然通道费率都不低，但在放款操作方面会灵活很多。
值得注意的是，不少私人金主都有想过直接拿小贷的牌照，但因小贷公司有属地经营的限制，一、二线城市的小贷公司申请条件和申请成本都不低，因此实际去拿小贷牌照做放款业务的私人金主少之又少。另外前些年福田中心区写字楼里的担保公司因大部分都为非融资性的担保公司，因此在融资业务领域黯然离场都属意料之中。
三、私人金主的过桥业务如何搭配地产前融
（一）地产短拆过桥业务的操作特性与风控说明
短拆、过桥业务的短期特征决定了纯信用贷的特性，在常规的操作中，借款方所属的集团担保、实控人夫妇的担保、公章证照Ukey的监管（一般是指共管）、资金监管等基本上缺一不可，其他必备的风控措施主要视业务操作周期及谈判情况确定，比如土地/房产的前置抵押、股权过户/质押以及其他补充担保措施等等。需要特别注意的是还款来源，因短拆过桥业务的还款来源很大程度上依赖于开发商或项目公司后面取得新的贷款后实现置换，因此后手的贷款是否已经取得其他机构的授信批复或者开发商是否有其他项目等的现金回笼是决定过桥款项能否顺利得到归还的关键。此外，后手的贷款中过桥方的配合也是个需要充分评估和谨慎操作的事项，尤其是在释放股权或抵押物供后手机构办理风控措施的问题上，需重点考量后手机构的放款安排，当然放款后的资金肯定需优先偿还过桥资金。
（二）过桥资金与地产前融的配合
在我们做地产前融业务的过程中，在配资比例范围内经常碰到开发商自有资金的出资或者开发商的劣后出资得找过桥方提供资金的情况，这种加杠杆的融资策略对我们来说存在较大的风险，但如果项目本身可在前融资金进入后迅速取得低成本的开发贷资金，或者开发商有其他比较确定性的还款来源，那这种过桥安排对于我们来说也还算是风险可控。
除上述以外，通过短拆过桥资金实现土地款的曲线融资的方案也值得特别关注，以我们财富中心操作的项目为例，在项目公司拿地阶段，私人金主可以出借资金给项目公司用于缴纳土地款，随后地方不良资产管理公司收购私人金主对项目公司的债权并进行重组，由此实现贷款置换，由较低成本的地方AMC资金直接置换掉高成本的过桥资金，实际上也属于过桥资金配合做地产前融的做法，具体操作细节读者亦可参阅西政财富公众号2020年4月28日发布的《土地款融资创新：“股东/关联方借款+地方AMC债权融资”组合方案》一文相关内容。
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