地产企业的债务重组与纾困融资如何操作
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1. 那些适合中小微房企的融资方式：明股实债前融、小贷公司开发贷、总包贴息与总包垫资
一、地产企业债务重组与纾困融资的操作前提
二、重组方的债务重组方案与项目盘活计划
三、重组方引入纾困融资
四、关于地产企业纾困融资的建议
自进入3月份以来，不时有地产企业的朋友问我们该怎么处理债务逾期导致的贷款置换、债权人诉讼、债务重组以及纾困融资的问题，其中一些地产企业面临债权人诉讼后的债务重组和纾困融资需求显得尤为强烈，其原因主要是新冠疫情给企业经营造成了很大困难且未来需面临很多不确定性。
因地产企业存量贷款发生逾期问题后（尤其是引发诉讼后），各方拉锯和博弈的心态非常明显，且面对的各种不确定性明显增加，因此重组方的介入以及纾困融资的取得都需面临很大的挑战。以我们操作项目的经验为例，因纾困融资需要以债务重组各方达成一致协议为前提，而债权债务的梳理和确认以及各方的谈判和博弈是个充满争议、拉锯、妥协和反复变化的过程，因此该类项目的操作难度和操作周期需面临很多不确定性，在应对具体的重组和纾困融资事宜时也需事前做充分评估后才能下手。以下根据我们的项目操作经验进行详细介绍和说明。
一、地产企业债务重组与纾困融资的操作前提
很多朋友都对不良处置、破产重整、破产清算有所耳闻，但很少有朋友对债务重组以及纾困融资有所认知。相比不良处置和破产重整、破产清算而言，“债务重组+纾困融资”能给那些因债务逾期而涉诉、涉纠纷、涉强制执行的地产企业更多的腾挪空间，甚至能成为挽救濒临死亡的地产企业的最佳办法。尽管原债权人与重组方因为利益冲突存在各种争议和拉锯，但在各方能为了大局做适当妥协并以盘活项目为共同目的的背景下，往往债务重组能达到更为理想和务实的方案和解困效果，纾困融资也能得到更好的解决。因我们主要做地产前融业务，在地产企业的债务重组和纾困融资项目中充当的更多的是配资的角色，以下主要根据我们配合重组方解决债务重组问题以及我们引入优先级资金（如AMC资金）的操作进行详细说明。
一般来说，地产企业面临债务逾期和债权人起诉后是否可以进行债务重组并引入纾困融资需满足两个条件：一是该项目公司是否真的有抢救的价值或者是否真的救得活，比如项目公司拿地的年份较早，当时拿地的价格很低、继续开发的价值很高，也即重组方现在进入后项目继续完成开发建设和销售的收益可以足够覆盖原债权人及重组方等的收益要求；二是债务重组涉及的各方能就债权债务的转让和承继、诉讼和执行等达成和解或达成协议，且交易各方能配合重组的执行。简单来说，就是陷入困境的地产企业想引入新的投资方或引入纾困资金得先考虑以下问题能否顺利得到解决：
1.项目公司的诉讼案件是否均可以调解结案（或达成和解），并已以调解书等形式确认原债权人对项目公司的债权，同时确认原债权人不再对项目公司及其任何关联方享有除该债权外的任何权利。
2.剩下未涉诉的如银行、信托机构等的债权是否可以完成展期手续，并就展期金额、 展期期限、土地解押等达成一致意见（土地需解押后重新抵押给重组方或纾困资金的注入方，以此解决新资金的注入问题，股权的解封、解押亦相同，其中涉及其他诉讼的还需先行办理解封手续）。
3.项目公司的关联方是否涉及其他重大债务或纠纷，是否会影响项目公司的重组，项目公司关联方对项目公司的借款是否可以绝对劣后于重组方拟收购、重组的债权，项目公司的关联方（实控人等）是否具有担保的能力。
4.重组方进入后，债权收购及债务重组是否可以达成一致意见，债权收购涉及的相关收购协议、重组协议及项下各担保协议、收益权转让协议等是否可签署和落实，诉讼标的的解封和解押是否可确保顺利完成，最高额抵押、质押登记是否可以重新办妥，涉及资金共管的，与银行签署的资金监管协议以及共管措施是否可以落实。
二、重组方的债务重组方案与项目盘活计划
结合上文的说明，在评估和确认项目公司可进行债务重组和纾困融资的基础上，重组方对债务重组的安排以及项目盘活的计划是重组计划能否顺利实施的关键，也是我们能否给项目公司解决纾困融资的关键。
（一）重组方案及合作模式
以我们最近操作的项目为例，原项目公司及股东濒临破产，需从外部寻求资金、资本注入纾困，以重新盘活公司和项目并降低损失。重组方（也即新股东）拟注入资金并帮助原项目公司及原股东摆脱原有债务，获得债务重组（或不良资产处置业务）应有的合理回报，但在重组期取得固定或保底收益的情况下可同等条件优先向原股东转让所持项目公司股份并退出。
上述纾困重组和融资所涉的债务重组方案以及各方的合作方式方面，我们一般都需安排新旧股东联合成立新的项目公司（SPV公司）进行操作，具体由SPV公司收购经法院判决或诉讼和解后的债权本息以及其他债权本息余额，并由SPV公司收购原项目公司的股权，其中SPV公司中新的股东占股70%，原股东占股30%，同时原股东持有的SPV股权全部质押给新股东。收购重组后，原项目公司由SPV公司重新派驻董事会，董事会成员3人，新股东方派2人担任董事，原股东方派1人担任董事，重组后项目公司实行董事会授权下的总经理负责制，董事长由新股东方任命，总经理由原股东方提名，经董事会审议后任命，董事长对公司经营事项有一票否决权。纾困资金注入后，原项目公司经营实行严格的预决算制度，由原股东提出未来三年的经营目标及实施步骤，做好未来三年的经营现金流测算，经董事会审议后按计划实施。另外由新股东指定三方律师事务所和会计师事务所，律师事务所负责重组后项目公司的经营合规性审查，会计师事务所负责重组后项目公司的年度审计及日常经营期间的不定时审计，其中聘用三方律师事务所及会计师事务所费用由项目公司承担，进入经营成本核算。
（二）重组纾困资金的注入、项目收益分配、新股东退出条件及方式
1.重组纾困资金来源
重组资金来源主要为新股东通过自身的主体征信从金融机构（如AMC等）获得授信融资，其中SPV若为有限合伙形式，则金融机构（如AMC等）为优先级LP，重组方为劣后级LP，我们配资机构为中间级LP。
2.项目收益分配、新股东退出条件及方式
收益分配方式：原项目公司重组后，经竣工验收及装修完成后，未来三年内主要现金收入包括但不限于：精装公寓对外销售、商业裙楼对外销售，精装公寓对外出租、商业裙楼对外出租，物业管理收入、精装公寓及商业裙楼对外出租经营收入分成，整体或部分物业的金融机构经营性物业贷款、经营性物业收益权转让收入等，以下按极端情况下全部物业只对外出租不对外销售和全部出售进行测算（以下内容仅为示例）：
A：全部物业只对外出租不对外销售，三年现金流入=经营性物业贷款=XX万元/8%=XX亿元；
B：全部物业全部对外销售，三年现金流入=X万㎡精装公寓*XX万元/㎡+XX万㎡商业*XX万元/㎡*70%=XX亿元；
综合A、B两种极端情况下三年现金流入，取其平均数约为XX亿元。
三年内经营成本=XX亿元融资本金+XX亿元*15%*3年利息+XX万㎡物业*XX元/㎡装修款+XX万管理费*3年=XX亿元；
三年内净现金流入=XX亿元-XX亿元=XX亿元；
重组方在引入纾困重组资金后，经过三年实现原项目公司摆脱困境，经营全面正常化后采取获利退出，现金获利不低于XX亿元，原项目公司三年净现金流入超过XX亿元部分，新旧股东按股份比例进行分配。
三、重组方引入纾困融资
以下根据重组方引入纾困资金的融资方案进行示例性说明：
（一）融资要素
1.融资产品形式：重组方向AMC申请债务重组所涉纾困融资，实际以基金方式处理，产品结构方面AMC为优先级LP（同时指定GP）、配资机构为中间级LP、重组方为劣后级LP。基金以有限合伙企业形式收购原债权人对项目公司的不良债权（备注：本文所涉基金的分级设置、出资安排及收益分配顺序等主要根据AMC的批复内容进行说明，基金产品备案时需根据备案的要求另行处理，下同）。
2.出资金额：有限合伙企业注册资本规模 XX亿元，其中优先级投资人出资XX亿元，中间级及劣后级投资人出资 XX 亿元。
3.有限合伙企业注册期限：XX年，其中优先级投资期限X+X 年。
4.收益率：重组收益率为XX%/年，其中优先级收益率为XX%/年。
5.收益分配方式及分配顺序：优先级收益自放款日起算每季度进行支付，中间级及劣后级收益在标的项目销售达到总销售面积的 XX%或经全体合伙人书面同意后开始进行支付，此前项目公司层面全部资金用于项目运营、支付优先级利息及投后管理费用。收益分配顺序为：优先级投资人未偿利息、优先级投资人未偿本金、中间级投资人未偿利息、中间级投资人未偿本金，剩余由劣后级投资人享有（如有）。
6.资金使用方式：用于收购不良债权、收购项目公司股权及提供股东借款给项目公司。
7.还款来源：（1）标的项目开发后的销售回款偿还；（2）项目公司取得其他融资款项后的融资置换；（3）重组方或其他担保方其他现金流补充。
（二）纾困融资的放款条件（示例）
1.债权收购要求：在债权转让协议中约定原债权人须无条件配合SPV/基金办理诉讼、执行主体变更或在变更办妥前根据SPV/基金指令参与诉讼、执行程序，同时明确一旦原债权人违反该义务，SPV/基金有权选择以包括但不限于解除合同、返还转让价款及资金占用费等在内的措施追究其违约责任。
2.债权收购的确认：签署每笔债权转让协议之前均须取得原债权人、债务人、担保人共同签署的债权债务确认书或有效法律文书，对标的债权真实性、合法有效性、准确性、洁净性等进行确认，另外还须已取得由律师事务所就前述事项出具的法律意见书。
3.债权转让款的共管及解除前提：优先级资金收购债权采用转让价款共管模式，债权转让价款共管解除的前提条件包括：（1）该等债权所涉查封等司法保全措施均已解除，土地解押及再次抵押已办妥；（2）项目公司股权冻结已解除、质押已解除，并已就股权转让办理工商变更登记；（3）SPV/基金、项目公司董事、法定代表人已派驻完毕，公司章程已变更且已办妥工商备案手续；（4）SPV/基金、项目公司证章照已全部监管。
4.股权转让款的放款条件：SPV/基金对外支付转让价款的前提包括：（1）该笔债权对应收购协议、重组协议及项下各担保协议、收益权转让协议已签署生效，最高额抵押、质押登记已办妥；（2）涉及资金共管的，与银行签署的资金监管协议已签署生效，共管措施已落实；（3）各主体有效内部决策文件已出具。
5.股权收购要求：在股权转让协议中由项目公司原股东承诺：在其持有股权期间项目公司的债务情况已由其向SPV/基金进行了充分披露，不存在披露之外的其他负债或潜在负债，否则该等负债给SPV/基金造成损失的由原股东全部赔偿。
6.监管措施要求：SPV/基金对项目公司进行资金监管，向项目公司派驻董事及法定代表人，对证章照进行单方监管。
四、关于地产企业纾困融资的建议
从我们操作地产企业纾困融资的项目经验来看，绝大多数面临困境的地产企业可以在不良债权处置和破产重整/破产清算的常规处置思路上优先考虑债务重组和纾困融资的可行性，尤其是项目公司拿地时间早、拿地成本低，项目继续开发的价值能完全覆盖原债权人和重组方等的收益要求的情形。另外从市场情况来看，长三角地产企业的纾困融资会更容易操作一些，各类银行、AMC的纾困资金也更加偏好一些，地产企业、配资机构等可以多关注一下。
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二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务
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