20200711交流会：最新地产前融方案暨土地款融资实务

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交流会通知

时间：2020年7月11日（周六）下午14：00—17：30

地点：西政地产金融研究院会议厅（深圳市南山区西丽民企科技园3栋/新视艺B座411）

主题：最新地产前融方案暨土地款融资实务分享

主讲：何明亚

形式：专题交流

参会人员：西政地产金融研究院、西政房地产人俱乐部、西政地产金融研究会（线下）成员

课程大纲

最新地产前融方案暨土地款融资实务

第一章 前融机构的地产真股投资业务

一、前融机构与开发商真股合作的交易架构及交易安排

（一）交易架构及交易安排（示例一）（二）交易架构及交易安排（示例二）

二、 前融机构真股投资的优先分配权设计

（一）开发商及其关联方的劣后求偿权（二）开发商的劣后分配权

三、真股合作背景下股权收益分配与超额业绩分配设计

（一）本金收益分配路径（二）超额业绩分配

四、前融机构与开发商的对赌设计与退出安排

（一）对赌设计（二）退出安排退出方式一：分红、减资退出退出方式二：触发对赌条件退出退出方式三：触发模拟清算退出退出方式四：转让SPV股权退出退出方式五：项目公司清算退出

第二章 非募集类有限合伙明股实债前融业务

一、金融强监管背景下有限合伙企业放款架构的兴起 

二、非募集类有限合伙企业放款的优势 

三、明股实债放款架构、抵押登记、收益支付与退出安排 

（一）放款架构及交易流程 （二）资金注入/放款方式及固定收益的收取方式 方式一：小额股本加大额股东借款方式二：股本加资本公积方式三：纯股本

四、明股实债放款的风控与抵押登记的办理

（一）AMC受托抵押 （二）可转债的受托管理人（银行）  

第三章 外资机构的土地保证金及土地款融资业务

一、外资机构向房企提供短期美元融资

（一）以FDI的形式支付投资款到项目公司后缴纳土地保证金 （二）境外机构（母公司）直接缴纳土地保证金 

二、外资机构之境内土地保证金资金池融资业务

（一）土地保证金资金池融资业务之境内放款 （二）土地保证金资金池融资业务之境外放款 

三、外资资金入境投资房地产的架构搭建

（一）外商投资投资性公司资金入境模式及注意事项 （二）外商投资合伙企业资金入境模式及注意事项 

四、外资入境投资架构的税务筹划 

（一）固定收益部分——利息 （二）股权退出——本金部分 

第四章 总包单位的“前融+总包”业务

一、总包单位向开发商提供地产前融资金的合作要素 

二、总包单位向开发商额外提供前融资金 

（一）总包单位给开发商额外提供的前融资金额度问题（二）总包单位与开发商的博弈和妥协 （三）总包单位向开发商额外提供前融资金的路径 

三、总包单位独立为开发商提供前融资金的操作思路 

（一）模式一：总包单位认购优先级+开发商认购劣后级 （二）模式二：错位抵押担保融资模式 （三）总包单位对开发商的“股加债”前融方案（示例） 

第五章 小贷公司的土地款融资业务

一、小贷公司土地款融资方案

二、小贷公司土地保证金资金池融资方案

三、小贷公司融资要素

（一）融资主体要求 （二）授信额度或贷款金额 （三）借款利率及逾期利率 （四）融资期限 （五）放款速度 （六）资金用途 （七）增信担保措施 

第六章 AMC的地产前融业务

一、AMC非金融机构不良债权收购重组融资

二、AMC金融机构不良债权收购重组融资

（一）“构建”逾期债权（二）打折收购逾期债权（三）监管及增信措施

三、前置抵押+AMC存量不良债权收购融资

第七章 投资类信托之“信托+私募”的前融方案

一、信托与私募合作地产前融业务的架构及业务操作说明 

（一）信托与私募合作地产前融业务的产品架构 （二）信托与私募合作地产前融业务的业务操作说明 

二、信托与私募合作前融业务的风控和投后管理

（一）风控措施的设置 （二）业绩对赌及违约条款触发后的处理机制 （三）退出安排 （四）信托机构与私募机构的协同机制（示例） 

关于西政地产金融研究会

西政地产金融研究会是由西政地产金融研究院发起设立的，以“打造国内最专业的地产金融精英阶层”为宗旨的专业互助和资源共享型组织。研究会以西政地产金融研究院为依托，以房地产和金融实务为导向，主要开展房地产全产业链实务、金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资等方面的专业研究与交流活动，致力于打造地产金融领域兼具专业性和权威性的精英交流平台。

入会申请事宜欢迎查阅如下链接，我们期待您的加入！

西政地产金融研究会2020交流会课程表

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资1.拿地前融（土地款融资）2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）4.保理或供应链融资
二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZ-ziben，由该公众号邀请您加入互动交流群。业务联系人：刘宝琴电话：[phone]手机：[phone]（微信同号）邮箱：[e-mail]转载请联系微信：XZ-ziben

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