国际形势动荡引起外资涌入，房企境外融资入境凶猛
本文为西政资本原创，转载需经授权
目录
一、外资募集业务动态
二、房企海外发债凶猛且利率走低
三、外资参与境内地产前融业务与资金的入境操作
2021年1月5日，中国外汇交易中心突然宣布人民币兑美元中间报价6.4760，意味着人民币币值一天大涨648个基点，这种官方指导价一次性上调将近1%的情况着实罕见。2021年1月7日，美国国会正式确认拜登在2020年美国总统选举中击败特朗普。市场普遍认为，受全球新冠疫情以及美国政局变化等因素的影响，2021年人民币升值压力将继续加大，人民币资产面临系统性重估，外资涌入势头将更加凶猛，其中大陆股市、土地、房产等依旧是境外资金追逐的热点，比如美联储放水的钱通过沪港通流入了A股，单是2021年1月8日北上资金全日净买入就超过了200亿元。
一、外资募集业务动态
美国国会确认拜登胜选后，目前市场普遍预期拜登时代中美关系趋向斗而不破，也即相对缓和，而中美关系缓和期一般都是人民币强势周期。另外，中国在新冠肺炎疫情后经济迅速恢复，放水早已暂停，而国外疫情却很不乐观，全球其他主要国家的货币仍在放水，且都在贬值，因此人民币就面临相对升值的环境。在国际资金认为国际疫情和中美关系走向会引起人民币进一步升值的大背景下，外资近一年来已大举买入人民币资产，其中外资加大对境内土地、房产等的投资后又进一步助推了人民币币值的上涨。当然，以上种种因素促成人民币资产重新定价，最终都还是建立在海外疫情没控制住以及经济未恢复的基础之上，而这个恢复期大概率会延续到2022年。
受新冠肺炎疫情的影响，我们在2020年的外资募集业务中，发现了如下几个比较特别的情况：
（一）房企境外融资后转回境内使用
这两年因为美国经济形势不好，加上之前还做了无限量化宽松，向市场释放流动性，由此导致这些本来就是低利率的国家中越来越多的机构在市场上募资或借款后投资到高利率的新兴国家（尤其是中国）。目前中国是扩大开放的态势，叠加了人民币升值的因素后，现在迎来了外资进入大陆境内的利好时机。我们注意到，从2020年下半年开始不少房企在境外发债取得低成本资金后试图回到境内使用（合规问题详见下文的说明），另外不少机构也跟我们一样在境外募集低成本资金后进行境内投资。
（二）海外的中国私人老板大范围地回国投资
在我们去年的外资募集业务中，我们遇到了很多做实业和煤矿的私人老板，他们前几年在国内赚的钱投出去后，目前都想回国投资（事实上他们现在都认为只有中国才是最安全和最有投资价值的国家），这类外资资金一般会先集中在香港，然后再通过投资架构的设计并按他们的偏好投资于百强房企或其他物业及投资项目。
（三）香港资金对大陆的地产投资项目趋之若鹜
2020年以来外资资金非常充足，特别是疫情期间一些国家的放水，LIBOR已经降到最低，香港很多银行及机构的放贷和投资压力非常大，目前市面上可投的项目稀缺，有钱也放不出去。当前由于香港区域资金太多，项目太少，因此经常出现一个项目出来后十几家券商都在竞争的局面。由于大陆的地产项目可以承载更大体量的资金，因此香港目前很多券商都在大力开拓大陆境内的地产融资业务。以香港券商发行的定息票据或私募债产品为例，香港券商通过非公开发行定息票据或私募债产品完成产品的销售和资金的募集，给到大陆开发商的综合融资成本一般是该开发商在香港发行的公募债年化成本上面增加年化2%左右，券商另外再收取0.8%-1%左右的费用。
（四）境外境内的高净值客群特征出现强化
我们在2020年的境外募集业务中发现了越来越多的规律，比如澳洲或新加坡等华人较多的国家地产圈的大部分民间资金均少不了潮汕圈资金的影子，这个跟我们在境内的募集业务遇到的情况非常相似。自从深圳的地产私募出现大面积的爆雷后，深圳及其周边区域的募集业务非常不好做，但华东片区的募集业务还是非常火热，其中江浙沪的潮汕圈老板构成了我们最核心的高净值客户群，我们甚至觉得私募的世界始终绕不开潮汕圈老板的身影。除潮汕圈的老板外，犹太人的圈子也是个重点，比如犹太人其中一个做法是设立公司后找一些有高盛、华尔街等金融资源和背景的人去专门募资，所募集的资金大部分来源于华尔街养老基金、共同基金和新加坡资金等，因此也很值得我们参考。
（五）地产融资进入了私募和非银的时代
我们通过2020年的外资募集业务以及2020年的地产金融监管政策对地产融资的发展趋势有了更深入的认识。以澳洲为例，目前澳洲只有银行和非银机构（大部分是私募为主，没有信托）操作地产融资业务，银行成本一般为年化4%左右，非银机构（含投资人收益和管理费等）的综合成本在一般年化8%左右浮动。目前澳洲政府限制银行机构投地产项目，因此非银机构存在更多机会，而目前根据国内的政策走势，很可能中国走的也是澳洲的路径，因此可判断未来中国的地产投资市场，非银或私募的机会肯定会大大增加，比如2020年12月31日人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》后，越来越多的银行通过私行代销等形式进入地产前融领域（具体可参考我们下述业务架构），以此规避直接贷款引起的房地产贷款占比限制问题。
二、房企海外发债凶猛且利率走低
房企的境外融资方面，境外发债融资一直占据着绝大部分比例，但按照监管的要求，目前的境外发债只能借新还旧，也即发改委要求的“房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。据不完全统计，截至2021年1月7日，上市房企已发行13支美元债，发债利率整体明显走低。根据各房企公告披露的信息来看，多宗票据均为中长期美元票据（详见下表），募资用途多为现有债务再融资。另有机构预计，2021年房企到期债务规模将达12448亿元，历史性突破万亿元关口，随着人民币升值以及人民币资产价值重估趋势的走强，房企的境外融资将成为2021年的融资重点。
最近的一个现象非常受市场关注，一些房企在境外发债募集资金后，通过QFLP等通道完成资金入境并用于解决地产项目的前融需求。先说明一下操作的路径：（1）外资机构认购房企境外SPV发行的私募债，该境外SPV作为LP与金融机构指定的GP合伙设立QFLP；（2）QFLP设立完成后继续作为LP与房企境内指定主体（GP）设立一家有限合伙企业，该有限合伙企业以股加债、明股实债等方式将资金注入项目公司。
需要注意的是，2019年7月发改委发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，明确要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》，另外房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。上述房企在境外发债后将融资款通过QFLP转回境内使用明显与监管的要求相悖，因此境外发债融资后转回境内使用的方式在合规上有待商榷。
三、外资参与境内地产投资与资金的入境操作
在我们近几年操作的外资入境开展地产前融业务的案例中，从香港的投资机构以及其他高净值客户的投资取向来看，目前大部分投资人都偏好排名百强的房企，但不强制要求该房企必须为上市公司，不过国际评级基本要求在B或以上，城市方面则在二线左右会更好一些。香港的投资人主要分两类：第一类是重点关注主体信用的，比如融资主体评级较高的情况下一般不怎么关注项目是否优质；第二类是重点关注项目的（也即认为主体信用较为次要），不过对于项目本体所涉现金流是否能覆盖本息以及开发商对目标项目的重视程度会格外看重。
在放款方式及还本付息方面，大部分香港的投资人都偏向于境外放款和还本付息，境外放款的综合成本一般要求在年化8%-12%上下，如调整为境内放款则年化成本一般高出5%-6%左右；另外放款对应的融资期限一般在1年以上，2年更受欢迎（以外资基金为例，其本身募集而来的资金均为长期资金，因此对外投放时希望投资期限相对长一些），单笔业务或单个项目的融资款项则更偏好5000万至1亿美金的类型，部分实力较强的外资机构亦偏向于投资3亿美金以上的项目。
关于境外融资后的资金入境，除了开发商有自己的跨境人民币资金池可以调拨资金外，资金入境的方式目前主要是设立外商投资企业（FDI，具体可参考我们下述产品架构）、通过QFLP/RQFLP（更多内容可参考西政财富2020年4月14日发布的《境外资金如何入境中国投资——QFLP基金架构设计及操作流程》一文）、购买金融产品等方式入境。需说明的是，高净值客户的资金直接通过QFLP/RQFLP入境一般都不会有太大的障碍，比如不会遇到类似境外发债的融资款不能转回境内使用的限制，不过该入境方式需与具备相应资质的机构进行合作，并且对于入境额度以及底层投资标的亦有相关要求（比如不可直接投资于房地产，也即融资方需为非房主体）。目前在国家鼓励外资进入的大背景下，各地纷纷出台或完善相应的QFLP制度，具备相应资质的机构亦摩拳擦掌（但实操中不同地方的操作效率高低亦不同）。而通过购买金融产品的方式入境则需承担一些出入境的成本，并且资金有可能无法一次性全部到账，但在操作速度上具备一定的优势。
更多融资项目的交流和合作，以及境外融资及资金出入境合作事宜，欢迎联系西政财富和西政资本。
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
二、财富管理1. 高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2. 理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3. 机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1. 地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2. 资金出入境及跨境投融资服务
PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZ-ziben，由该微信号邀请您加入互动交流群。
业务联系人：刘宝琴电话：0755-86556896手机：13751178868（微信同号）邮箱：xizhengtouzi@163.com转载请联系微信：XZ-ziben西政资本
专业铸造极致
长按，识别二维码，加关注哟