【重磅】2020年三季度大昆明市场盘点（附房企榜单）

导语 2020年上半年，疫情影响下房地产市场一度全面停摆，后随着全国楼市逐步复工复产，城市积压需求与新增需求的持续释放下销售指标直线回升；不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈。

在西南城市中，昆明复工、复产优先，房地产市场4月开始恢复，房企推盘加快，新增供应量二、三季度超去年同期水平。前三季度住宅成交量648万方，同比下降17.6%，成交均价14976元/㎡，同比上涨7.6%；昆明市场韧性较强，受疫情影响较小，成交量小幅下降，但价格持续稳步上扬，疫情冲击后，改善需求释放明显。

1榜单解读 

受市场成交量下降影响，大部分房企销售业绩不如预期，但从上榜企业来看，前五房企依旧稳定，俊发绝对领先，四家全国型头部房企占据前五席位。上榜企业中，恒大、新城郊县业绩贡献度较大，新城郊县布局安宁、晋宁吾悦系，助增企业业绩，恒大主要是嵩明三大文旅项目，对企业业绩贡献度较大。昆明市场整体表现较好，成交量小幅下降，但价格稳步增长，货储充足企业，如招商、新城、金地等业绩可期。

随着品牌房企持续深耕昆明主城，扩张布局郊县，头部房企业绩有所增长，TOP5房企市占率上浮1.84个百分点，TOP10市占率上升2.56个百分点，TOP20房企市占率上浮1.78个百分点。

前十房企业绩提升有限，主要由于排名6-10之间的企业，受疫情外加昆明土拍市场透明度的影响，扩张步伐受阻；

随着市场竞争的激烈，本土逐渐淡出，前十房企名录基本保持稳定，但排名靠后房企，货储不足，面临业绩增长乏力的危机。

2市场盘点

 01、政策

中央防范金融风险，抑制炒房，热区严控，融资趋严；昆明稳企救市，昆十一条、人才引进、公积金放宽等利好市场。

——全国政策

中央因城施策，致力“三稳”目标。多次发布土地资源配置、落户、金融监管相关意见、政策。强调房住不炒，防范金融风险。

——昆明政策

坚持“房住不炒”基调，连续出台政策助力企业复工复产、房地产业稳定运行，整体政策环境较宽松。

2020年以来，为应对疫情影响，昆明发布“昆明20条”、“昆11条”等多项政策，从加大金融支持、优化预售审批、延缓土地款缴纳等多方面措施，保障地产市场平稳运行。在坚持“房住不炒”基调前提下，昆明政策适度放松，助力房企脱困。

02、土地市场

供地放缓，成交近年首跌，地价涨幅收窄，外来品牌房企增储积极，四季度有望形成小高峰

——供地完成情况

前三季度供地计划完成50%，四季度有望达到小高峰，品牌房企积极备储、落子，部分房企通过城改、产业引入、多方合作成功扩储。

昆明市主城区2020年全年土地供应目标约10788亩，计划土地供应114宗，前三季度已完成供地357万方，约合5354亩，完成供地99宗，供地完成度约为50%。预计政府供地计划完成、房企备货共同作用，四季度有望迎来小高峰。

——主城土地成交

受到疫情影响，供地放缓，成交打破近五年上涨态势，与同期存在差距，地价涨幅回落，楼板价3224元/㎡。

2020年受到疫情影响，政府供地量进入二季度得以再度回升，截止9月，2020年前三季度季度的昆明主城住商办用地成交建面735万方，占2019成交量27%。与近四年同期成交量相比，2020年市场打破连年上涨态势，较2016年844万方回落13%；前三季度地价同比上涨2%，与2019年涨幅相差5个百分点，涨势收缩。

——房企拿地

前三季度房企拿地TOP10中，绿地、保利发展为代表成功取得项目后续用地；旭辉为代表首次招拍挂拿地，积极扩大在昆版图；金地、华夏阳光、昆明网龙为代表，通过城改、产业引入扩储。上榜房企中美的、同德、赛伦、金地、华夏阳光均有联合拿地。

约一半的土地成交集中在呈贡，其中老城和经开区板块热度较高

——各区成交对比

呈贡区土地成交建面355万方，位居主城第一，地价仍处于城市洼地，恒大、新城、旭辉等多家房企在区域拿地；盘龙区次之，成交建面208万方，楼板价4759元/㎡，位居主城第二；西山区龙湖官南地块楼面价破万，整体楼面价高居榜首。

——热点板块对比

呈贡老城、经开成为房企布局新热门，北部山水、官南投资热度高，供地少，量跌价涨。

前三季度土地成交热点板块中，呈贡老城、经开成交超100万方，较近两年同期上涨明显，成为新兴热门布局方向。北部山水新城、官南板块量跌价涨，上涨近5000元/㎡，除出让地块客观因素外，板块区位价值认可度高，供地量少是主要原因。

昆明郊县安宁、晋宁热度较高，安宁成交土地可建体量约368万方，新城、万达、新希望、俊发、浩创均有新增土储

——郊县土地成交

多为量跌价涨，安宁、晋宁、宜良稳居第一梯队，安宁成交建面超呈贡，房企备储积极，晋宁、嵩明成交大幅下降。

前三季度郊县土地成交中安宁、晋宁、宜良稳居第一梯队。安宁市土拍表现亮眼，成交建面368万方，高于主城第一呈贡成交体量，房企持续重仓，助力区域文旅与产城融合发展，地价1365元/㎡，量价同比均有上涨。万达、融创、新城、新希望、俊发、浩创均有新增土储。晋宁区成交量价同环比大幅下跌，建面跌幅达79%，仅次于寻甸县跌幅。

03、住宅市场

供应二季度市场快速恢复，前三季度住宅成交648万方，均价较19年上涨6%

——住宅市场

一季度市场低位导致整体前三季度成交承压下滑，供应激增回涨跌幅较小，均价回涨创新高。

2020年前三季度昆明主城商品住宅供应797万方，成交648万方，供应量与去年同期基本持平，成交量下降17.6%，均价较19年上涨6%。自2018年三季度，住宅供求比多大于1，2020年一季度市场低运行，二季度供求接近去年同期水平，三季度成交上涨有限。

——存量周期

住宅存量697万方，去化周期9个月，房企疫后集中推货，市场需求受冲击，存量、去化周期持续上涨。

昆明住宅市场整体库存以2018年年中为分水岭，进入2018年下半年后，房企供货加速，整体市场存量上行，去化周期维持6-8个月水平，2020年受到疫情影响，市场需求受到一定冲击，房企疫后集中推货，整体存量、去化上涨。截止2020年9月昆明住宅存量697万方，去化周期9个月。

——开盘认购

前三季度整体推盘量低于近年同期，认购率持续改善，品质改善项目、性价比刚需项目市场去化表现良好。

2020年前三季度昆明主城开盘加推10570套，认购6945套，整体认购率66%。推盘量与往年同期存在一定差距，认购率与去年度差距不断缩小，5-8月认购率不断攀升。新推品质改善项目、性价比刚需型项目去化较好，如：山海春风、澜台府、滇池半山、龙湖天璞、红星天悦、富康城紫悦台平均开盘去化均在8成及以上。

疫情冲击后影响，改善需求释放明显，别墅、洋房供应创新高；总价160万以上产品占比增加，面积200平以上的高端改善需求增长明显

——分业态市场

高层主导市场，均价稳中微增，洋房、别墅回升明显，供求高位运行创新高。

2020年以来，昆明高层延续供求大致均衡，均价延续稳中上涨态势；洋房、别墅二季度以来持续高位运行，洋房供求量同比大幅上涨，别墅供应量创新高，成交处于去年同期水平。

——成交结构

90-150㎡、总价120-180万元产品主力成交，小面积产品、高总价产品占比提升。

2020年前三季度住宅成交主力面积段保持90-150㎡区间。其中，110-130㎡占比最高，90-110㎡面积占比提升至第二位，70-90㎡占比提升最大。主力成交总价段位于120-180万区间，140-160万占比最高，80万以下、160万以上占比均有提升。

郊县市场供应大幅增长，嵩明、安宁成交量增长明显，晋宁依托滇池资源价格领先

——郊县市场

前三季度郊县住宅供大于求，嵩明项目集中入市，安宁成交上涨破百万，晋宁量价齐跌。

五郊县前三季度住宅市场均供大于求，嵩明供应量最大为143万方，安宁为唯一成交破百万郊县，晋宁受古滇片区项目拉动，均价维持10000元/㎡以上水平。与去年同期相比，嵩明供求量价同步大幅上涨，新盘持续入市，晋宁量价齐跌，成交跌幅居于首位，宜良供货加大，均价上涨。

3后市预判 

01、信心指数

三季度投资信心指数回升，但销售、购房信心指数回落，四季度进入业绩冲刺阶段，房企推盘加快，营销手段多样化，预计销售信心指数将回升。

房企投资信心指数端：2020年前三季度虽受疫情影响，但房企投资信心指数持续高位运行，平均信心指数89.4，同比上升2.5%。5月指数85触底后趋于平稳健康走势发展。

销售信心指数端：2020年前三季度销售信心指数为73.9，同比下跌5.1%。8月销售信心达2020年峰值，为80.5，9月回归正常水平。

购房者信心指数端：受疫情影响，购房者信心有所下滑，2020年前三季度平均指数为70.4，同比下降16.8%。自2月指数60.1触底、4月快速复苏后，整体信心指数呈现健康小幅波动走向。

02、后市展望

政策端：2020年以来昆明整体环境宽松，房地产业除直接相关政策外，亦从经济恢复多项举措中侧面受益。四季度，受中央严控炒房，热点城市纷纷加码调控大环境背景下，预计政策以稳为主或就规范市场秩序出台相关政策。

土地端：前三季度土地供应、成交同比差距大，四季度在政府完成供地计划、房企备货来年等因素驱动下，预计供地有所加快，结合2020年土拍市场溢价频频，近期2020-2025年昆明城改计划发布，预计联合拿地、参与城市更新、产城融合扩储比例上涨。

市场端：“三道红线”下，四季度全年业绩冲刺、降低企业负债率等因素作用下，借助“银十”、新年等节点，部分房企采取以价换量策略，预计2020年昆明主城住宅成交量在850-950万方之间。

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