秦虹：满足合理的改善性需求，是稳定房地产市场的重要方向

秦虹中国宏观经济论坛 CMF 2023-01-24

秦虹中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员

本文转载自2022年12月28日睿见Economy。

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当前房地产仍然是要抑制投机性需求，满足刚需和改善性需求。从中国当前房地产需求的特征来看，上升速度最快的，或者占比会继续扩大的，就是改善性需求。所以满足合理的改善性需求，是我们下一步稳定房地产市场，甚至扩大内需的一个重要的方面。

如何稳定和满足合理的改善性需求，主要是三点：

第一点，各个地方要切实落实好已经出台的支持改善性需求的一些政策，比如说很多地方都调整了限购，限贷，原来偏紧的政策。比如说财政部也出台了关于换房退税的一些政策，这是已经出台的政策，要把它落实好。

第二点，进一步降低购房成本。比如说贷款利率还可以进一步的降低，因为现在三年疫情，对大家家庭的资产负债表损害是比较大的。所以说降低利率，同时在降低换房过程中的一些税费，都是有意义的。

第三点，目前绝大多数城市限购和限贷的政策都做了一些明显的调整。但一线城市特别像北京，改善性需求的门槛还是偏高的，现在北京二套房首付要达到80%，还是偏高，下一步有进一步降低的空间。

此外，中国房地产未来的需求，总量下台阶是一个没有争议的事实。总体上住房的短缺问题基本解决了，现在进入到一个新的发展阶段，从“有没有的住”，到“住的好不好”的转变，这是一个大的发展阶段。

另外从短期来看，这三年的疫情对大家的收入预期影响也比较大。所以，今年的房地产市场，一定会好于2022年，但是它很难超过2021年的顶峰。

随着现在政策的宽松，民营企业的房子还能不能买？今年的房企会继续爆雷吗？这个问题非常现实，商品房的销售面积2022年1-11月份负增长22%，一个很重要的因素之一就是老百姓不敢买房，因为供给端的风险一直在爆发，老百姓害怕买到烂尾的楼盘。

中央也看到了这个问题，保交楼已经是各个地方重要的政治任务，而且中央也安排了一些具体的政策措施，比如说保交楼的资金开始安排了2000亿，后来又追加了2000亿，下一步如果有需要，我认为还会有追加。

2022年影响房地产需求的有三大因素，第一个是正常市场总量下台阶，第二个因素是疫情导致老百姓失业和减薪，对收入预期的不稳定。第三，供给端的风险不断的爆雷，大家不敢买。

今年第三个因素就会大大的缓解，房地产企业爆雷的问题应该大大地好于2022年，如果房地产企业的债务危机，债务压力依然大的话，我相信中央还会有新的举措来稳住房地产企业的违约爆雷的风险事件。