新加坡REITs 的特点

在过去50多年新加坡政府推进城市化的进程中，政府通过明晰的公共政策进行指引和支持，再加上私人企业家的胆识与执行力，二者迸发出的巨大能量共同成就了现在新加坡房地产市场的繁荣发展。房地产私募基金和投资信托基金市场的不断发展造就了新加坡，使其成为最重要和多元化的亚洲成熟REITs市场，这对于进入下半场的中国房地产行业和逐步兴起的中国REITs行业有巨大的借鉴意义。

 税收优惠 

REITs 是一种封闭性基金, 是将散户和机构投资者的资金聚合起来并集中投资于收益性房地产的。在符合投资和派息相关规定的前提下, REITs 被赋予税收透明的待遇。但此项税收优惠并不是被自动授予的, REITs 必须向新加坡国内税务局申请税收优惠待遇,对于合格股东的可分配收入予以免税。在新加坡2004/2005 财年预算案中, 本地和外国的所有个人投资者从REITs 获得的可分配收入的所得税均被豁免, 这相当于为他们提供双重税收减免。对于外国的非个人投资者, 则被要求按照10% 的税率缴付新加坡REITs 可分配收入的预扣所得税。同年, 政府也免除了那些帮助房地产转换成REITs 上市或已经实现REITs 上市的金融企业的印花税。在2006/2007 财年预算案中, 政府将免税待遇的范围扩大到来自境外的新加坡REITs 收益部分, 从而进一步巩固了新加坡作为跨境REITs 上市融资目的地的核心地位。然而, 这项税收优惠受到了“落日条款” (the sunet clause) 的时间限制, 即根据“落日条款”的规定, 只有在2015 年3 月31 日之前得到的收入才能享受税收减免优惠。

在2015 财年预算案中, 政府再次做出决定, 从2015 年3 月1日起, 对于个人投资者从新加坡REITs 获得的来自本地和境外收入的税收减免政策再次延长5 年。然而, 针对REITs 在购买本地房地产时的印花税豁免政策, 却未能在2015 年3 月31 日之后得到延期。

 投资和派息规定 

根据《房地产基金指南》, 新加坡REITs 的总资产中必须至少有75% 用于投资新加坡境内或境外的收益性房地产, 其中包括拥有租赁产权或永久产权的房地产。房地产投资也可以通过直接拥有产权或股权的形式, 用于持有房地产资产和/ 或其他上市REITs 的非上市SPV。这种单一存在或以多种形式并存的房地产资产, 在新加坡REITs 投资组合中占有很大的比例。

在投资的规定方面, 允许新加坡REITs 对其他非核心房地产资产进行投资, 其中包括资产抵押证券、上市或非上市债务证券、本地或境外非房地产公司的上市或非上市股票、政府证券及由超国家机构或新加坡政府机构发行的证券等; 此外也允许持有现金或现金等价物。然而, 从这些非核心资产中获得的收入, 不能超过总收入的10% 。

在派息的规定方面, 新加坡REITs 必须将其至少90% 的收入以股息的形式分派给股东, 以此获得新加坡国内税务局给予金融企业的免税资格。在2007 年对《房地产基金指南》的修订中, 新增条款允许REITs 管理公司将超过利润的额外收益用于派息, 但前提条件是保证不影响REITs 偿债能力。

 开发项目 

如果新加坡REITs 在开发项目竣工后有意对其进行收购以作投资目的, 那么就可以独自或联合其他企业从事开发活动, 也可以通过投资非上市房地产开发公司的方式来参与开发活动。但是, 新加坡REITs 不得直接从事开发活动, 不能投资空置地块或抵押贷款(抵押贷款证券除外)。这个限制并不妨碍新加坡REITs投资已被批准用于开发房地产的空地或是尚未完工的房地产开发项目。

从 2015 年7 月起, 新加坡REITs 投资房地产开发活动以及未完工的房地产开发项目的总合同金额不能超过该新加坡REIT 资产总值的25% 。房地产开发活动不包括翻新、改造及装修等。

凯德商用新加坡信托通过与其基金发起人——凯德集团的全资子公司凯德商用产业(CapitaMall Asia) 及凯德商务(CapitaLand Commercial Limited) 签署合作协议,以9.69 亿新元的价格在政府的土地招标中购得位于裕廊商业大道一块商业用地, 该地块被开发建设为一个名为西城的综合开发项目, 由西城购物中心和西城大厦(Westgate Tower) 组成, 西城购物中心是一栋零售空间净面积为410 000 平方英尺的7 层建筑, 而西城大厦则是一栋办公空间净面积为304 963 平方英尺的22 层办公楼。该开发项目在2014 年年底完工。

腾飞房产投资信托共建成了12 个开发项目, 总开发成本估计为9.852 亿新元(请参见表7.5)。根据截至2014 年3 月31 日的估值, 腾飞房产投资信托实现了32.57% 的累计未实现利润。

 总杠杆限额 

在2005 年对《房地产基金指南》的修订中, 总杠杆限额被设定为新加坡REITs 投资组合资产总值的35% (按最新估值计算)。然而, 只要新加坡REITs 能获得来自惠誉、穆迪或标普等信贷评级机构中任何一家的信用评级并向公众披露, 其总杠杆限额都被允许超过35% 但不可超过60% 。2005 年的修订中将延期付款纳入总债务, 这在一定程度上限制了REITs 在金融工程中的现金流被用来维持新收购项目的收益率。

2007 年年底爆发的全球金融危机, 使得REITs 市场的信贷供给迅速减少。银行和金融机构都不愿意向REITs 提供借贷服务,拥有大量到期债务的新加坡REITs 都面临着严峻的违约风险。2007 年金融危机爆发后, 新加坡和其他亚洲国家的REITs 市场都遭遇了严重的再融资风险。日本的一只住宅类物业REIT——新城住宅投资(New City Residence Investment), 根据《民事再生法》(Civil Rehabilitation Act, 2000 年) 申请破产保护,其负债总额为11 亿美元(1 124 亿日元)。在新加坡, 那些隶属较大型的基金发起人的REITs, 借助基金发起人短期注入新资金, 得以平安度过此次流动性危机。譬如, 星狮商产信托(即此前的澳可产业信托) 发起人——星狮地产, 就在收购完成仅仅5 个月的时间内, 帮助星狮商产信托即将于2008 年11 月到期且总额为7 000 万美元的短期贷款进行再融资。

在次贷危机期间, REITs 的资产价值在年度评估中有所下降,这导致了一些新加坡REITs 的总杠杆率超出了所规定的35% 限额。2009 年1 月9 日, 金管局发出通告,对那些正在为到期债务进行再融资的新加坡REITs 放宽了总杠杆率限额的规定。通告声明, 如果是因为REITs 的资产价值在重估过程中出现下降或是REITs 为即将到期的贷款进行再融资, 从而导致总杠杆率上升甚至超过限额,那么都不被视为违反借贷规则。另外, 新加坡REITs 也被允许在现有债务到期之前就可开始筹集资金, 新筹措的资金如果只是为了再融资, 则不会被计入总杠杆率。

2015 年7 月2 日, 金管局用45% 的单级制总杠杆率限额取代了之前的35% 或60% 的双级制总杠杆率限额。 除商业信托外, 所有REITs 的资产负债率平均值为32.76% 。其中, 所有REITs 当中拥有最高比率的是亿达工业房地产信托(Viva Industrial Trust), 为43.74% , 但仍低于新标准规定的45% 限额。

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