这么热的天，为什么我的心却冷若冰霜…
特约栏目丨《江湖"真"话》
特约撰稿人丨吴真
欢迎大家来到江湖真话第17期
这一期，小黑出差回来了
憋了好几个问题想问
所以，立刻进入问答环节
小 黑 ：吴老师，关于万达、融创、富力三强发布会，有什么内幕可以讲讲么？
吴 真 ：内幕？国人总是对内幕充满了好奇。景甜演那么多主角，肯定有内幕；王思聪谁都敢骂，肯定有内幕。为什么就不能简单一点昵？也许，景甜人缘好导演愿意要；小王脾气爆，喜欢放嘴炮。
复杂的问题，往往原因很简单。反而是，看似简单的事情，原因很复杂。关于三强发布会，吴老师偏向于一种简单的解释——卖家当还债呗。就这么简单？对，就这么简单。
定律一：跟一般老百姓想象的不一样，房地产企业，往往是负债率最高的企业。房地产老板，老百姓觉得财大气粗、挥金如土，其实肯定是负债累累、债台高筑。
定律二：下等企业赚钱、中等企业转钱、上等企业套钱。王首富有篇哈佛演讲，百度上有，大家去看看，描述了这些年来，是怎么从卖房子赚钱、到做产业转钱、最后到做概念套钱的。
定律三：你之砒霜、他之蜜糖。再简单一点讲，打麻将时，你一张孤三条，废牌。你扔掉，别人清一色四活三条，成了人家的宝贝。王首富卖家当还债，孙大富接盘继续套。
定律四：公开讲的，只占私下讲的三分之一。三强发布会，协议公布了么？大家只记住一个632亿这个数字。怎么付款、首付多少、多久付完、后续付款来源和担保是什么，里面的学问大了。
最后一句话，小黑啊，这是富豪们的游戏，真的跟我们小老百姓没关系。你就当电视剧看就好了，想多了，会失眠的。
小 黑 ： 好吧。那昨天芜湖刚拍卖了一块土地，参与竞拍的公司比以前少、价格也没以前高，还没达到限价就成交了，是不是证明土地市场转冷了？是不是意味着房价要跌了？
吴 真 ：其实你问这个问题，是希望我回答"YES"。很可惜，吴老师要说NO。芜湖有个诗人叫陈东吉，写了一首著名的现代诗——"江南·江北"。江南发展好、江北发展慢。特别是沈巷一带，口号喊了很多年，一直没有真正的大进展。
▲芜湖江北集中区
所以，这次把江南和江北的两块地，捆在一起卖，俗称：卖肉搭骨头、卖鸭搭屁股。其实，这一招并不新鲜。很多年前，城东还没发展起来的时候，为了让企业在城东买地造房子，就曾经把步行街的地下空间使用权搭在一起出让过。
▲芜湖江北集中区规划图
单独卖肉，肯定大家抢。单独卖骨头，肯定不好卖。肉搭骨头卖，就是鲁智深调戏镇关西了。所以，吴老师上几篇就讲过的两个道理，居然这么快就应验了：
道理一：地方政府的土地拍卖招数，可能要发生变化。价高者得之，这一招不能再用了，再用，就不是经济问题了。
道理二：即使不突破耕地红线，可以用的土地存量也多的是。不要一提土地就是中心区，就是城东、镜湖区、弋江区，搞的好象没地可卖了、没房可建了一样。
小 黑 ：那你的意思是，房价还是会涨的？可江南的这块地，楼面地价也就4000不到，它隔壁的昌盛项目都卖13000了。火星公司不会这么无耻吧，难道它也非要卖15000？
吴 真 ：你以为它楼面地价3700，它就会加上建造成本2000、税费成本1000、管理成本1000，然后卖7700一个平方？你们啊，sometimes naive！
问题一：江北也卖8000，它卖不掉。所以必须把江北的成本摊到江南来。
问题二：江南这一块，它自己还有存货准备卖13000、18000、20000。你想让它内部打架啊？
问题三：你以为资金成本、利息成本不算啊？而且，那个版块，昌盛、玉玺、芜湖之光，清一色是主打改善、升级、品质，都是高价的代名词。然后它自己搞一个平房出来，只有你傻，人家才不傻。
再说了，人家现在都已经是军工概念股了。下一步，都准备去月球开发房地产了，哪能现在还搞平价房。
小 黑 ：这么热的天、太阳这么大，给您说的我心里拨凉拨凉的。您上次说秋天的时候，鞋子会落下来，是指什么呢？
吴 真 ：我说的鞋子会落下来，是指对房地产的定性、定位、定调，会在秋天有一个结论。房子是用来住的、不是用来炒的，这个话，是让房屋回归使用属性。但炒房这个行为，却又是市场行为。大部分情况下，其实是消费者自己在炒、自己在吵。吴老师认识几个住在神山口兴都花园的老百姓，一听说对面昌盛卖13000了，老头叨烟卷、老婆笑甜甜。但所有家庭几乎都开始吵了，说要卖了兴都买昌盛。
中国两大市，股市加楼市。股市涨人人夸、楼市涨人人骂。但股市跌人人骂、楼市跌也人人骂。所以，两者有相似，却又有不同。证监会抓了一批人，券商、上市公司、机构，都开始抓人了。理性不理性，是市场管的。但合法不合法，是政府管的。
房地产，不可能把首富们都抓起来、也不可能要求公司不给卖房子、只给租房子。同样的道理，理性不理性，市场自己搞。合法不合法，政府搞。
最后，用《大护法》的台词结束今天的问答：为什么太阳这么红，心却还是这么冷？因为，这里的人，一边坏、一边蠢。而鲁莽，要用代价来填补。我答应你，这一次，文明点，不会搞的血肉横飞了。
江湖真话更多内容
D10：年年喊贵年年涨，个个骂贵个个抢…
D13:房子何时买、在哪买、如何买、为何买？芜湖资深楼市砖家给你答案！
D16: 楼市大新闻接连来袭，你都看懂了吗？
注：该栏目稿件不代表发布平台观点
本文内容为作者虚构
如有雷同 纯属巧合
编辑：小黑想做摄影师