京投燕郊地块确定，22号线或保持原方案！北三县地铁建设必将加快！

11月21日，北京地铁下属的房地产开发公司，京投发展公布了燕郊高发区的“地铁”地块，这个地块的确定意味着停工了接近2年的22号线即将全面开启建设。

地铁建设和城际建设最大的区别在于资金来源的不同：京唐城际的资金是出自国家财政；而地铁的建设资金则主要来自地方政府。

一句话总结：城际铁路是国家任务，而地铁则有钱就建，没钱拉倒。

北三县与北京之间的轨道交通的最大分歧，其实就是资金来源及运营：建设资金谁出？未来盈亏谁补贴？这是一个巨大的无底洞。

根据北京2014年公布的数据：北京地铁每公里建设成本高达10个亿，运营成本则是每张票8.5元，这意味着地铁的建设及运营需要强大的财政支持。

北京的地铁建设资金其实主要来自于房地产：卖地和房地产开发是北京筹措地铁建设的两个关键手段。

京投发展是北京地铁建设最关键的资金筹措者：截止到2014年，京投发展总共为北京地铁建设筹措资金高达2500亿！而每年地铁运营，北京市政府还要额外财政补贴高达100个亿！

这样的财政能力，不依靠房地产和土地财政，是根本不可能的！此次北京京投发展在燕郊落定首宗地块，意味着北三县地铁建设全面进入建设新周期。

【1】

22号线或将保持原京秦高速线路不变

根据京投燕郊地块的位置，我们可以初步判断，22号线的走线可能将保持原来的走线不变：沿着京秦高速，重点利好燕郊北，推动燕郊北成为空港新区。

根据京投公司的对外公告，燕郊地块位置位于高横一路北侧，燕高北路东侧，这个位置其实已经位于高楼镇，处于京秦高速的北侧了：如图示。

应该说，21号京投地块的公告，基本上确定了22号线的走势，保持现有方案进行施工的可能性大大增加了。

保持现有方案来实施，可能也意味着，燕郊北未来的服务对象更多是面向首都机场，而不再是通州城市副中心：燕郊北将无法共享到城市副中心的教育、医疗等各个层面的公共配套支持，而定位于首都机场的新空港产业配套区！

【2】

廊坊卖地，北京开发

北三县地铁建设模式正式开启

根据京投燕郊项目的规划指标：15万平米的商业办公用地，总拿地成本大概是2.55个亿，楼面价大概是1700元/平米，如果再扣除服务用房等面积，预计房地产开发的实际楼面价应该在2000元/平米。

如果按照综合建安成本每平米6000元估算，京投项目的单方成本应该在8000元/平米左右。而作为地铁上盖的商住项目，不限购且可以贷款，保守估计，京投这个项目的售价不会低于20000元/平米。

这意味着京投发展开发这个项目，成本利润率高达100%，至少可盈利18-20个亿，保守估计可完成3-4公里的地铁建设资金筹措。

这样一来，相当于：北三县用15万平米的土地资源，不仅挣了2.55个亿，同时还换来了22号线地铁的全面建设启动。

我相信未来这种合作模式，将会是北三县地铁建设的主要模式：北三县卖地，北京做开发，北三县卖地所得用于财政支出，北京做房地产开发所得用于地铁建设和基础设施建设。

这种模式要成为未来通州和北三县协同发展的主要驱动力，必须具备三大前提条件：

第一，大厂、香河两地必须撤县设区，合并成为大香区，增加国有建设用地，全面推进城市化建设进程。

第二，北京全面主控北三县的土地资源开发，真正实现三统一规划及管理。

第三，北三县限购应当面向通州实施定向放松，真正服务于城市副中心的建设，提高土地价格，实现财政收入正增长。

【3】

22号线不再南移，意味着北三县或将增加新线路

原先按照北京市交通委的消息，22号线的停工主要在于要优化线路，能够更好疏解燕郊的交通及人口。

如果按照以上说法，22号线的原路线显然应该南移，需要更加靠近燕郊中心区，才能起到更好疏解燕郊的交通及人口的作用。

但是目前既然已经基本确定要保留22号线原有线路不变，那么就意味着燕郊的交通及人口疏解，另外其他线路来安排。

22号线已经不再是作为城市副中心与北三县协同发展的线路来考虑了，其走线也将不会进入城市副中心，而是会直接向西，直接联系首都机场。从某种意义上讲，22号线更像是一条新的空港线。

而北三县与通州城市副中心之间的核心联络线，我个人判断：就是6号线东延线！

6号线目前已经成为了城市副中心的核心线路：包括北京行政中心、人大、医院等主要功能全部集中在这条线路上。为了疏解城市副中心的居住压力和外来人口，6号线东延理由最为充分。

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