【观天下】长篇！未来房价到底会横盘几年？南昌将如何？

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序

     今天城玩观天下，在当下各种环境不明朗的情况下南昌房地产市场不可能置身其外单独存在。虽然上层期望横盘稳定楼市大格局。考虑到现在的情况是继续大涨将带来极大的金融风险。而房价出现大跌，则等同于刺穿泡沫，风险也将立刻兑现。

      但是横盘是理想的状态，是否能横得住，市场的后续表现会如何，还取决于诸多种因素，每个城市都不同，必须天时地利人和。当我们的大环境出现变化，国家开始调整产业结构，身边人抱怨钱越来越难赚，很多人都不知道何去何从。我们通过天下事为大家举一反三，期望能给予大家启示。而且未来说不定在各种调控政策一波接一波的时间里，选对房横住盘是一场幸事。

外部环境：人民币贬出新低，对楼市意味着压力。

1：对投资客/炒房客而言，理论上会引发他们对房产的抛售。

因为人民币贬值意味着国内以人民币计价的房产在贬值，国外以美元计价的房产则在增值。出于资产保值增值的考量，投资者就有了抛售国内房产购买国外房产的动机，而他们的集中性抛售短期内又会引发房价下跌。

但我国外汇进出是受严格管制的，所以这种情况在现实中不会大规模发生，但不排除个别神通广大的职业炒家会这么做。

2：对开发商而言，外债压力加剧，下半年打折促销更加普遍。

房地产行业技术含量不高，本质上是一种现金流生意，只要能源源不断地搞到钱，生意就能越做越大。这也是房企资产负债率往往是其他行业企业的几倍，生意仍做得风生水起的原因。但若断了现金流，就如人没了氧气，分分钟钟都能要命。

为了防止房企再次变成不受控的野马破坏调控，在此轮调控逐渐迈入深水区时，上面收紧了对房企融资管道的限制。无奈之下，房企只能把目光瞄向海外。

所以，往年只是一个配角的海外债，今年上半年却成了房企的绝对大腿。

3：国际资本可不是做慈善的活菩萨，而是“吸血鬼”。

海外债的平均发行利率9%，是国内融资渠道公司债的1.6倍、中期票据的1.9倍、短期融资券的2倍。要知道如今国内年回报率达到9%的资产都是凤毛麟角。从此可见，房企缺钱缺到了什么程度。

开发商薅购房者的羊毛，国际资本薅开发商的羊毛。还真是一物降一物呀。

而对于极度缺钱的房企，则完全是趁你病要你命。比如房企某海、某苑的海外债发行利率超过14%，房企某发的海外债发行利率为15%，房企某代的海外债发行利率更是高达15.5%。

这么高的利息自然要靠卖房来还。人民币贬值就像杠杆一样，又进一步放大了利息支出成本。人民币跌那么几百个点，就意味着开发商要多卖好多套房才能补得上。值得一提的是，虽然现在形势严峻，上面还是明确表态让房企死了救市的幻想。

在这种局面下，不管是提前偿还海外债（手里有钱才能还），还是硬抗高利息，都需要开发商加快（经营）现金回流，而最现实可行的选择就是打折促销，而不是继续饮鸩止渴（融资现金流）。

所以，我们看到外地有些房企打折促销活动的苗头，年底会有更多房企以各种形式参与进来。

内部举例：楼市稳为主难突破。

8月底北京的会议上提出今年三大攻坚战取得新进展，为全面建成小康社会打下坚实基础。而在房地产部分，却只提及不将房地产作为短期刺激经济的手段。

而关注楼市的人都会从各个面听到稳房价，稳地价，稳预期，虽然在上半年出现楼市小阳春，但很快官方就给出了结论，楼市又迅速滑落。那么，“稳”到底是如何理解呢？换算到市场情况，其实就是楼市横盘预期，房价基本不涨不跌，去年限价多少到今年相差不要太大，最好一成不变，去年南昌房价毛坯限价1.2万元/平，今年是1.22万/平，明年也许还是1.2万/平。跌宕也在一个合理的区间微调。

在目前敏感的情况下再次强调稳字，也反映了官方对于当前房地产在经济中起到的作用的态度已经很坚决了，那么尿壶理论将大概率推出历史舞台。

未来房价到底能不能横得住？我们还要从20年房地产史中去寻找影子，城玩也转载子木理论共同分析，这对我们即将面对的楼市有极大的借鉴作用。

1

从上1个周期开始，2010-2015年，就是为期5年的横盘大周期。虽然很多人说房子在2013年涨了，可是在年底到次年大部分又回落少，想想朝阳新城从一万多的价格又回到六七千的情况，当年的世茂朝阳地王就是很好的例子。所以从这一个周期看房价涨跌幅。

曾经全国楼市政策为一体政策（和分城政策相反）。2010年4月，“新国十条”出炉，规定全国购房贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，大幅提高三套及以上首付和贷款利率，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

在4万亿刺激下接近沸腾的房价终于断了根基。

到了9月，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部又连手发布“新五条”，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。这才将中国楼市彻底送进寒冬，进入所谓的横盘时期。

那么在2010年-2015年这段时期，全国70个城市5年的房价对比看各地房价发生了怎样的变化。

 2010-2015年70城房价涨幅

上图中5年内70个城市中，有62个城市的房价是上涨的，8个是下跌的。在上涨的城市中，房价涨幅最高的是深圳63.50%，其次是北京30.90%，上海，厦门和广州。发现没，和今天房价五虎的格局如出一辙。

其次，大部分城市均处于中部区间，如果把70个城市的涨幅进行平均值计算，得出的数值为8.69%，意味着在5年横盘期内中国房价整体上涨了8.69%！

有人这时候就开始疑惑了，不是说好的横盘吗？国十条压的这么严，房价还上涨了？

其实现实很残酷，横盘5年，房产实际上是严重缩水的。如果把通胀、货币发行，还有房贷利息考虑进去，你就明白了。

2010-2015年，每年的通胀率大约为7%左右。那么我在2010年买了一套100平米的房子，花了100万，那么到了2015年呢？

通过复利计算，这套房子的价值只剩下了69.5万，凭空蒸发了30.5万人民币！意味着，5年内房价必须上涨30.5%，才能勉强跑赢通胀。

我们再反过来看房价表现。横盘5年内，其实只有深圳和北京在字面意义上跑赢了通胀，其他城市一律贬值！换句话说，通胀情况下，所谓的横盘市场，房价其实是下行的。

所以在这个时期内，刚需观望，投机基本绝迹，库存闲置商品房数量飞速增加，买涨不买跌情绪加速蔓延到各个角落，这也是我们接下来要面对的市场。

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房价如果1-2年不涨，就会引发炒房客恐慌，因为一部分玩家身上背着高杠杆，如果短炒无法高位套现，意味着每时每刻都在吞噬着他们的资金成本。

这点在温州和杭州市场表现的非常明显。

在2010-2015年大横盘周期中，房价跌的最多的莫过于温州，这个炒房客的天堂完全是把自己玩崩了，其次就是被浙江炒房军团殃及的杭州。

说实话，在这5年间，杭州的发展并不差。经济增长，以阿里巴巴为首的科技企业在快速崛起，人口净流入，基建和环境在加速优化，然而房价却连续下跌和滞涨，甚至跑输了郑州、合肥和南京。

为何？房价太过虚高。

2010之前，杭州是温州、台州炒房客的主要阵地，以赚快钱为目的的炒房客成群结队踏上这片投资热土，甚至把当时鸟不拉屎的下沙炒到了2万元以上，这是当初连北京都不敢想象的。

以当时杭州的基本面，无论是人均收入还是经济结构、常住居民的承载能力，都无法支撑如此之高的房价，杭州楼市成为空中楼阁，接盘乏力。

而在杭州炒房的温台炒房客们，其主要资金来源是地下钱庄、民间借贷，链条错综复杂，房子卖不出去，收益无法兑现，层层逼债，房子只能打折抛售。那时候在杭州法院最多的案件，就是房子司法拍卖。随后杭州应调控要求，启动历史最严房地产调控政策，再加上历史天量卖地供地，让本就虚高的杭州房价，更是雪上加霜。

楼市不同于股市的一个地方在于，成交量极小，整个小区如果只有你一个人降价30%出售，那么你这个成交价也就代表了整个小区的价格。这在横盘周期中，异常明显。

2010-2015年，杭州以5年连续下跌，但是在这5年时间里去是筑底修复的过程，韬光养晦，回归真实价值也是抗跌形成的阶段。这就是我们回归到南昌有的新城价格很高，但是很虚，一碰到持久调控就横盘甚至倒了下去。

3

拿杭州的2010-2015年举例是在告诉大家，即使是再优质的城市，一旦房价虚高，横盘周期会加速暴露其原形。那么还有哪些因素可以回归价值？

01

合理的供应量。

供地是一门艺术，多了利空房价，少了利多房价，当年黄奇帆就用天量供应把重庆房价常年压在一个较低的区间内，不得动弹。

回顾2010年杭州还是温州，他们在横盘周期内，对土地的供应不会节制，只要有地基本都招拍挂了。当市场供应远超过需求，房子不再是稀缺品时，买不买房就成了“佛系”选择。

所以，大家结合南昌的土地供应看，感觉南昌目前难以抵挡土地的诱惑，后期可开发的板块四面八方，背后原因你懂的。

02

长期看城市的人口结构。

房价炒起来不可怕，可怕的是，房价炒起来之后没人接盘。也就是说，在横盘时间内根本没有外来人口流入。

上面举例的杭州和深圳，之所以后期可以修复反弹，是因为杭州在2010-2015年是长三角地区人口流入最多的城市，而深圳则一直是珠三角地区的翘楚。源源不断流入的需求，不断夯实虚高的房价，才让他们迎来横盘之后的崛起。但有些城市没这么好的情况。

4

接下来谈三四线城市问题，因为他们也是当年房价上涨的中流砥柱，可是他们的情况又不同了。还是那句话，之前的楼市政策是普遍的政策导致牛市不可控，但区别在于一二线是结构性报复反弹，三四线是强制性激涨。

早在2010-2015年这个周期中，三四线一直维持着天量土地供应，到处报存在了库存风险。这个时间就出现一个词：去库存。

否则三四线会继续横盘，或许很久很久的横盘。。。

理由是从2015年到现在，目前库存增长的速度不比2015年之前差，又积累了一批天量的库存。2015年，三四线城市库存占比高达80.67%，去年数值又到了81.33%。

然而棚改是不可持续化发展模式，当现在市场上该买的都买了，刚需购买力消化殆尽，新的库存又靠谁消化？有能力的当地人甚至会在省会城市购房做长远打算。那么未来的路只能靠产业吸引人，可是三四线城市很多太晚了。

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所以未来，绝大多数三四线城市会进入漫漫横盘期，可能是5年，也可能是十年，而今天在三四线炒房的人群很可能会被长期套牢。当然这是在不出意外政策的情况下！但是终究风险面非常大。目前大部分三四线已经开始进入有价无市的周期，房子非常难卖，如果硬要卖，只能打折出售，这显然满足不了对房价回报的预期。大部分人会抱着侥幸心理期待国家来个刺激的新政。

那么横盘期买不买房呢？如果你购买的城市是潜力城市越横盘越是买方市场，就越容易淘到笋盘。

然而从以往来看，只要房价不涨，世界上就好像没有刚需这么一个群体。但只要房价一涨，顿时又跑出刚需购房者开始抢房。实际还是买涨不买跌的心态在影响，所以现在很多开发商卖房又针对改善性需要去吸引客户。改善性是不假，可是没有了投资属性改善就不会那么迫切。

总结

其实当下的横盘市场是一个真空期，也是一个调整期，所有城市都在夯实房价，将真实价值回归，从过去看到现在，从外地看回南昌，我们分析南昌具备哪些核心竞争力，未来还将从观楼的角度为大家介绍哪些板块的产业更优越，吸引的人群更多，产品更具备亮点竞争力，哪些板块在这个阶段现出原形。

2019年是一道分界岭，5年之后，在城市转型的今天，未来有的城市做大做强，有的城市彻底暗淡，但那些同样需要时间给出答案。但是在这个阶段，大家都应该做好迎接横盘大周期的准备。随着南昌房价限价常态化和三限房的情况，也开始出现价格倒挂和二手的横盘及回落的情况出现。未来你认为南昌的房价大的趋势将横盘多久？欢迎投票和留言！

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