南昌富力华庭，做不到被仰视那只能被俯视。

2017年5月10日，寸土寸金的南昌红谷滩新区中央商务区一宗商业、商务、居住用地溢价63%，合计楼面价8522元/㎡。经过205轮激烈竞价后，被富力房地产开发有限公司拿下。相对于南昌各个区域来讲，该地块楼面价不高，但是规划要求也不少，其中要无偿建256套房用于地块征收安置，配建农贸综合市场5770平方米。居住部分用地面积不小于30亩，容积率≤2.5，绿地率≥30%，商业、商务计容积率建筑面积不小于地块计容积率面积的60%，可以说比重不小。配套幼儿园，规模6个班，用地面积不小于2000平方米。

原本觉得富力地产拿下商业商务比例这么大的地块会有作为，那么想多了，现在看优势只是整个红谷滩CBD唯一在售新房。

富力地产号称全国商务地产开发运营规模最大企业之一，也因此被称为“中国CBD运营领航者和中国CBD的引擎”。但是从南昌红谷滩地块项目规划一出来就比较失望，因为同样在CBD区域，整体除了密集感是一个没有企图心的产品，我们能指望它做多好？这一次城玩哥简单直接聊。

富力华庭项目给南昌CBD带来了什么？

价格方面：印象中一直公关价格，之前扬言住宅要卖3万+的时候，我就和几个地产商聊到，从设计材料施工各方面看得出结论就是不值。和政府周旋了很久的价格近期终于得出结论，网上还曾因为爆料价格的事闹得满城风雨。

该项目并不像华润万象城一样低于周边二手市场价格。销售策略方面从去年一直蓄客销售住宅，搭配样板房面试标榜豪宅视角。突然转变销售公寓楼项目。我一看价格，公寓租金价格很难支撑18000的单价，另外管理费4元/平。这个未来我们详细分析！

项目整体情况：两年多最大成绩是竣工2栋安置房，安置房立面基本成型。可销售住宅脚手架并未拆除。从2017年拿地到现在，超高层也完全没有动工的痕迹，住宅部分一直在和政府交涉价格突破政府限价。

       整体地块印象：为什么很多人想买CBD的房子，因为资源集中，有流量，城建有逼格。但是也不是CBD所有房产升值价值都高，这个就要看产品本身打造及综合配套因素。富力华庭定位为豪宅，然而富力并没有满足这一部分的想象，退在后面被世茂天城挡了气势，上图可以看到北有电力小区，南有世茂夹在中间，路段都比较窄，从风水角度并非上上之选。如果您听得有些玄乎，可以实地感受下那种被包夹中不大气的感觉。本身项目亮点不足凸显不出档次感。更多顾虑的是地块小，与公寓楼紧靠整体户数多，上图标注绿色部分显示小区园林非常少（现场沙盘后背的绿化其实全部是建成的房子），紧邻安置房（上图橙色），周边行车动线也很不理想。这个时候如果前期整体设计和定位不同最后呈现的情况就会完全不同。

      业态问题：从开发商打造的产品看吧！富力在全国很多城市CBD项目都是有商业，办公，酒店，公寓，住宅五个部分组成，单从富力在红谷滩地块商务商业性质看，大型写字楼基本是0，散售为主，既没带来新的酒店品牌也没做有质感的商业，无自持品牌酒店，最高的11#楼也拆成公寓楼销售，和甲级写字楼的标准当然会有很大区别。图中宣传的CBD商业就是沿街铺子，对外销售是大概率。现场只能做农贸市场幼儿园这些配套肯定不是富力应该展现的样子。配套方面：商业靠近世茂广场华润万家，邻近农贸市场，幼儿园，地铁2号线从世茂广场下去即可。想买学区房的可能失望了，学区红谷小学和26中很普通。

销售模式引猜想：是否会违规捆绑销售这个要等进一步论证。预计最低价格将在三百多万起步，没有比周边价格上的优势，在一个缺失企图心和后续增长极的产品上砸好几百万？我一直推崇买房总要图一个亮点的极致，这里既没有打造奢侈品商业的概念，也没有万象城的ip，也没有太多的土地作后期的支撑，在这一小片即将成型的情况下未来增长点在哪？

或许我们只能用红谷滩最后一块地来弥补想象力了............

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