城玩观：楼市未来就像季节一样只会迟到不会缺席！
在北方，很长时间的秋凉和占据不少时间的冬天是绝对的主角。
在南方温润细雨万物生长，盛夏阳光的气息浓郁，越往南冬天的时间越短。
如果说2013-2014年楼市是夏天极速退热到冬天，那么2016年的楼市绝对是暖春，那种翠绿万物生长的感觉。到处充满着生命力和希望。
那么现在的楼市是什么季节？要钱无门，降息没门，楼市压力开始在更多城市显现。然而风险才开始显现。
数据呈现的信贷问题
2019年8月底，国家金融与发展实验室发布了2019年第二季度房地产金融报告。
当前，一线城市有一半处于“高风险”，二三线的情况甚至更为严峻！在国家金融与发展实验室发布的2019年第二季度房地产金融报告中，从贷款占住宅价值的比重揭示中国楼市风险有多大！（贷款金额/住宅总价）这个指标反映了城市居民买房，加杠杆的程度。低于30％都算合理水平，达到或接近的有北京，上海，天津 ，郑州为42.9％。
接近或者超过70％风险就比较大。例如抽样中占比大的厦门（88.7％），广州，杭州（72％左右），南京（72％左右），深圳（长期超过60%），武汉。
根据国家统计局7月份的数据，一线城市上涨普遍乏力，二手环比呈现下行趋势。六个调查的二线城市中，7月份，武汉新房环比上涨14.6％，杭州8.8％，郑州6.4％，南京5.7％，厦门2.6％，天津1.9％。
目前武汉贷款价值比合理，房价上浮最大，从一个侧面说明当地居民买房可能不存在过度加杠杆的情况。而杭州涨幅仅次于武汉，贷款价值比却非常高，说明房价涨幅远远不及购房者贷款上量的速度。在未来高昂的贷款成本下，房价上涨幅度能否支撑？
钱没了成为普遍现象
在珠三角很多城市，大家对于炒房的情绪偏悲观。实体行业也越发艰难，当然城市活力优于全国很多地方。但是大家普遍的感觉是变数太多，钱越来越难赚了。房价的横盘和房贷在收入占比之间的矛盾越来越得到更多人共识。就在刚刚珠海取消的限购，城玩哥也能感受其中的无奈和微妙点。
从库存来看，目前三线城市的库存重新回到相对高位，离2015库存最高峰距离也不远了。这意味着三线城市潜在的风险已经开始显现。当年的去库存反而成房价推波助澜。然而这一次棚改不再。
另外，从资金来看，棚改资金的最主要来源就是地方政府债券集资，尤其是专项债集资。上半年地方新增债券资金的64.8％用于棚改等保障性住房建设。根据财政部的数据，前7个月，地方政府已经发债33931亿，已经用去了全年额度的83％。
也就是说政府也没钱了。
根据国家住房和城乡建设部披露的数据，1-7月，全国棚改已经总投资6000余亿元。前7个月，已开工棚改207万套，完成全年计划的71.6％。剩下的5个月就只有28.4％的棚改额度可用了。提前释放棚改，透支楼市需求，棚改力度可能会大幅滑落的三四线城市何去何从？所以我们常说不要去触碰人口流出的三四线城市，暖春或许是假象。
中央衍生出的旧改就是对棚改的否定。在这个背景中旧改更能刺激多种行业的发展，也更符合现在稳步发展的大环境。不去评判旧改的好与坏，真正可以看到的是刺激楼市的棚改热潮过去了。想指望复制2016年暖春的基础不存在了。
我们在南昌老城区已经看到类似改造的出现，至少侧面印证棚改不是主流方向。
楼市发生的事就像天气一样阴晴不定，但楼市未来就像季节规律一样从盛夏进入深秋甚至入冬，只是每个城市开始的时间不同。
可能很多南昌的小伙伴还没有这种感觉，毕竟南昌还刚刚结束万象城摇号选房的火爆之中，这边说的入冬是不是夸大了？其实政策环境和人心转变是让楼市季节更替的根本。
当前，一城一策让全国城市上演不同的季节，但住房不炒是大的环境。显然托底楼市已经不符合主流政策，不炒才是核心！
对比过南昌二手房的朋友能发现一个问题，近一年多很多盘房价止步不前甚至出现下行。在这么多政策环境的影响下南昌楼市季节会不会和现在天气一样进入秋凉？
所以上周六文章谈到“炒楼花”这个话题。甚至有同行在其他群质疑炒楼花有什么不好，都不是靠这个赚钱吗？那我只能认为个人有指标急于转让。既然投放楼市公众号应该谈谈真实的言论，只有不接地气的质疑声才会认为炒楼花理所当然，问题他（她）并非是接盘的人。铺天盖地的转让正好反映着价值，而真正值得入手的盘也不会轮到您。韭菜看不清趋势，以为在深秋中出现的诱惑就是“小阳春”。
当然，绿地悦滨江这只是一个现象，我告诉大家只是提醒不要当韭菜给割了，就像去年的行情12000的楼花大家都觉得很划算，全付款抢购一空。在去年的时间段全国有些楼市已经进入深秋。而那股秋凉还没有吹到这里。
而今年临近不远的楼花单价没上五位数。这就是城玩哥提出的问题，现阶段稳字当头，炒字放后，置换为主，投资为辅。在这方面城玩观后期会有给大家如何过冬的建议。对于还没做出房子就交钱，包括开工时间，拿预售时间都不确定的楼花因素太多。但这些都是需要时间的，而这些都是有资金成本的，周边规划潜力并不匹配这些等待，再加上限售加房产证等等的时间都不可预计。如果说配置投资类，既然都是等待那么至少要等板块中尽快能回暖的吧？
经济数据下滑，贸易局势严峻，房贷上涨和部分停贷，决策层决心仍然如此之强，特别是限价限售政策可以看出中央政府已经在引导地方上做深化改革，后面肯定还有连环政策陆续等着推出。楼市季节越来越扑朔迷离。但是事物的规律往往就是如此，从一线城市吹来的寒意只会迟到不会缺席。
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参考2019年第二季度房地产金融报告。
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